nieuws

Circulaire economie verandert functie logistiek vastgoed

Warehousing 3552

Met een totaal opnameniveau van circa 1.1 miljoen vierkante meter distributieruimte beleefde de logistiek vastgoedmarkt in 2016 een recordjaar. Ook dit jaar gaat die opnamegroei onverminderd door. Gemeentes zijn blij en ontwikkelaars, bouwers, investeerders en makelaars hoeven zich geen zorgen te maken. Zo lijkt want niet alleen de e-commerce groei maar ook de circulaire economie worden de game changers voor het logistiek vastgoed van de komende jaren.

Circulaire economie verandert functie logistiek vastgoed
Het nieuwe retourencentrum van Kruidvat heeft op het dak 1.700 zonnepanelen liggen.

Februari is traditioneel de maand waarin de research-afdelingen van makelaars terugblikken op het afgelopen logistiek vastgoedjaar. Conclusie voor 2016 is kort en bondig: een recordjaar. Dit wordt onderstreept door DO Research dat begin deze week zijn jaarlijkse logistiek vastgoed publicatie naar buiten kwam waaruit blijkt dat het afgelopen jaar 1.150.000 vierkante meter aan nieuwe distributieruimte is opgeleverd, een verdubbeling ten opzichte van 2015 toen circa 585.000 vierkante meter werd opgeleverd.

Nieuwbouw voornamelijk in logistieke hotspots

Het grootste deel van de in 2016 opgeleverde nieuwbouw is volgens DO Research niet verrassend te vinden in de logistieke hotspots Venlo-Venray (205.000 m²), West-Brabant (160.000 m²), Zuid-Limburg (145.000 m²), Amsterdam/Schiphol (100.000 m²) en de regio Tilburg/Waalwijk (100.000 m²). Iets meer dan de helft van de in 2016 opgeleverde nieuwbouw kwam voor rekening van logistieke dienstverleners. Dat was veel meer dan in 2015, toen dit aandeel uitkwam op 35%. Nieuwbouw voor retailers was goed voor bijna een kwart van de nieuwbouw, aldus het rapport (download pdf) van het onafhankelijke marktresearchbureau voor de vastgoedsector.

NieuwbouwLogistiek2016

2016 opnieuw recordjaar

Een week geleden voor het DO Research onderzoek kwam makelaarskantoor Industrial real estate partners ook met een rapport met daarin opname cijfers (download pdf) over 2016 van zowel industrieel als logistiek vastgoed. “Met een totaal opnameniveau van bijna 1,9 miljoen vierkante meter in industrieel en logistiek vastgoed, kan 2016 als nieuw recordjaar worden bestempeld”, concludeert Industrial in dit onderzoek gebaseerd op een database met daarin uitsluitend gebruikers- en beleggingstransacties in 2016 vanaf 5.000 vierkante meter of meer, uitgezonderd huurverlengingen en nieuwbouw koopprojecten voor eigen gebruik.

1,4 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed

Volgens het makelaarskantoor had ruim 70% van de gebruikerstransacties betrekking op het segment logistiek vastgoed. In dit segment werd bijna 1,4 miljoen vierkante meter opgenomen, hetgeen neerkomt op 7% groei ten opzichte van 2015.

Groei in XXL-dc’s

DO Research en Industrial gaan in hun beide onderzoeken ook in op de trends en ontwikkelingen voor dit jaar binnen de logistiek vastgoed. Industrial stelt dat net als in 2016 ook dit jaar het grote aantal Build to Suit projecten doorzet. DO Research verwacht dat 2017 wederom een recordjaar wordt door de forse hoeveelheid logistieke ruimte die in 2016 in aanbouw is genomen en dit jaar wordt opgeleverd. De komende jaren zal volgens DO naar verwachting een verdere groei laten zien van de bouw van XXL-distributiecentra. “De zoektocht naar schaalvoordelen en optimaal voorraadbeheer leiden tot een steeds grotere ruimtebehoefte”.

Metragelogistiekvastgoed

Hoogbouw van dc’s neemt toe

JLL stelt in zijn recente Outlook voor 2017 (download pdf) eveneens vast dat de schaalvergrotingstrend dit jaar onverminderd doorzet. Van de totale voorraad logistiek vastgoed heeft tegenwoordig circa 21% betrekking op grootschalige distributiecentra. “Naast schaalvergroting gaan we in de nabije toekomst ook meer hoogbouw distributiecentra zien. Dit is uiteraard iets waar al langer over wordt gespeculeerd, maar wat nu concreet staat te gebeuren”, voorspelt JLL die daaraan toevoegt dat de ontwikkeling van hoogbouw distributiecentra een vlucht zal nemen en dan met name voor panden waar e-commerce goederen worden opgeslagen.

28 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed

Paul Bleumink, managing partner van Buck Consultants International, ging afgelopen week tijdens de tweede Logistiek Vastgoed Congres van Spryg Real Estate Academy in bioscoop Cinemec bij Nijmegen dieper in op (voornoemde) trends en ontwikkelingen binnen het Nederlandse logistiek vastgoed en hoe we het als vestigingslocatie internationaal doen ten opzichte van ons omringende landen . Bleumink, die tijdens zijn presentatie onder andere putte uit het benchmark onderzoek dat Buck vorig jaar uitvoerde voor NDL, stelde dat de voorraad logistiek vastgoed in Nederland sinds 2000 is gegroeid van 20 naar iets meer dan 28 miljoen vierkante meter. “Als je zo’n cijfer ziet dan zou je denken dat we het goed doen in Europa. Vergeet het maar want de Britten en Duitsers doen drie keer zoveel ten opzichte van ons”, aldus Bleumink.

PaulBleumink

Groei door consolidaties en e-commerce

De managing partner van BCI voerde twee redenen aan tijdens het goed bezochte grens waarom de vraag naar nieuwe distributiecentra en warehouses in Nederland zo hard is gestegen. “De consolidatieslag onder logistiek dienstverleners en de groei van e-commerce-markt.”

Gemeentes lopen 5 jaar achter

Bleumink liet weten dat het voor gemeenten een steeds moeilijkere opgave wordt om mee te bewegen in deze ontwikkelingen met name in het faciliteren in de ruimtebehoefte van de e-commere-sector. “Lokale overheden lopen 5 jaar achter waar het gaat om het faciliteren van locaties van XXL-dc’s. Zij hebben het nog altijd over dozen, maar ik moet daarbij wel aantekenen dat de gebruikers van deze panden – voornamelijk logistiek dienstverleners- onvoldoende ondernemen richting deze overheden om het belang van hun sector onder de aandacht te brengen. Het is namelijk een feest voor ze op dit moment. Lokale overheden zien nog onvoldoende dat ze met het aantrekken van een logistiek dienstverlener – in tegenstelling tot vroeger- kunnen verdienen. Als dat beter wordt, wordt het ook uiteindelijk ook een feest voor de totale logistiek vastgoedmarkt.”

Opgeleverdenieuwbouw

E-commerce vergt andere bouwstijl

De groei van e-commerce leidt ook tot de bouw van andere distributiecentra. Bleumink: “Er werken al gauw 100 mensen op 1 hectare in een groot pand met meerdere tussenvloeren. Er is meer kantoorruimte nodig en grotere parkeerplaatsen. Dat betekent ook hogere energiekosten en meer aandacht voor robotisering. Er zijn meer retourstromen en laden en lossen wordt ook anders waardoor er minder grote docks zijn, maar veel meer kleine laad- en losstations voor bestelbussen.”, stelt Bleumink.

Gesloten eco-systemen

Een ander trend die de komende jaren een steeds grote impact op de bouw en ontwerp van nieuw logistiek vastgoed is – zo verwacht Bleumink – de circulaire economie. “De afgelopen jaren was het BREEAM en nog eens BREEAM wat de klok sloeg, maar nu moet verder gekeken worden waar het gaat om duurzaam logistiek vastgoed en daarbinnen gaat de circulaire economie een belangrijke rol spelen. We praten daar in Nederland overigens heel veel over maar in feite doen we te weinig aan recycling. Overheden in logistieke hotspots hebben bijvoorbeeld hun mond vol over regionale logistiek ecosystemen. Ik ken er maar vier die het goed doen. Voor de rest geldt: alleen maar praten, praten en nog eens praten.”
Gesloten ecosystemen worden volgens Bleumink echte uitdagingen voor zowel bedrijven terreinen als logistieke gebouwen. “Aan circulair logistieke bedrijventerrein zijn we nog lang niet aan toe. Laat onverlet dat het een nieuwe uitdaging wordt en er ligt een hele nieuwe kans voor logistiek dienstverleners mits er visie is.”

Logistiek geen rol bij circulariteit

Bleumink kreeg met zijn betoog voor over de circulaire economie TLN-voorzitter Arthur van Dijk aan zijn zijde tijdens het Logistiek Vastgoed Congres. “Als je hebt over circulaire economie dan heb je het over logistiek. Het is dan ook schrijnend om te zien dat er op dit gebied overheidsbeleid is geformuleerd voor agrifood en bouw maar dat logistiek geen enkele rol heeft” aldus Van Dijk die ook van de partij was bij de eerste editie van dit congres dat vorig jaar in Venlo plaatsvond.

ArthurvanDijkTLN

Retourstromen beter organiseren

Er wordt wel geëxperimenteerd met het gebruik van duurzame materialen in de bouw van distributiecentra, maar marktrijp zijn die nog niet.  “De markt is nog te veel BREEAM georiënteerd. De beste kansen voor circulair logistiek vastgoed zijn op locaties met milieuruimte en bij voorkeur multimodaal ontsloten. De uitdaging voor logistieke bedrijven (ketens) is daarnaast om retourstromen binnen een circulaire keten te organiseren en hiervoor ook samenwerkingsverbanden organiseren”, voegde Bleumink daar nog aan toe.

E-commerce maakt markt complexer

Tijdens het Logistiek Vastgoedcongres, dat voor de tweede keer plaatsvond, gingen in een paneldiscussie tussen investeerders in logistiek vastgoed gingen Philippe Van der Beken (Goodman), Jo De Wolf (CEO van het Belgische Montea) en Roger Peters (PATRIZIA Logistics) met elkaar in discussie over de kansen en dilemma’s binnen de logistiek vastgoed. Alle drie stelden vast dat de logistieke vastgoedmarkt steeds complexer wordt door onder meer de razendsnelle groei van de e-commerce sector.

Paneldiscussie

‘We zitten dichtst bij de bron’

Roger Peters stelde dat mede door e-commerce logistiek veel tastbaarder is geworden voor de consument die steeds sneller de beschikking wil hebben over hetgeen hij besteld heeft. “Als marktpartij spelen we hierop in door te investeren in crossdockfaciliteiten, waarmee we de stroom pakketten voor zowel business-to-business als business-to-consumer markt in snel groeiende stedelijke gebieden willen versnellen. Dat is complex maar we kunnen daarop inspelen omdat we als markt het dichtst bij de bron staan van alle veranderingen.”

Aankoopgedrag voorspellen

Jo De Wolf: “De grootste impact is data. Grote e-fulfilment spelers als Amazon kunnen dankzij de grote hoeveel data waarover zij beschikken al sneller het aankoopgedrag voorspellen dan de consument zelf. Data heeft de toekomst en dat zorgt ervoor dat de grote e-fulfilment partijen meer gaan decentraliseren in de vorm van kleine hubs.”

Onvoorspelbaarheid nieuwe technologieën

De Montea-CEO stelde verder dat heel lastig te voorspellen is wat de impact is van nieuwe technologieën als 3D-printing en big data op logistieke ketens. “Die brengen bepaalde risico’s met zich mee voor onze sector en die verleggen we naar de eindgebruiker die het in principe ook niet weet. We moet ons dan ook afvragen wat voor zin het dan heeft om een commitment te vragen van 10 jaar.”

Meerlaags bouwen in stedelijke gebieden

Philipe van der Beken van Goodman stelde vast dat dubbellaagse warehouses in dichtbevolkte stedelijke gebieden met weinig ruimte een steeds interessantere optie worden. “Op dit gebied kunnen we nog leren van Japan en Hongkong waar we als Goodman warehouses tot 26 lagen hebben ontwikkeld. Alhoewel ik moet toegeven dat overheden daar veel meer ruimte bieden voor dit soort hoogbouwontwikkelingen.”

Reageer op dit artikel