nieuws

Logistiek vastgoed breekt records met duurzame XXL-dc’s

Warehousing 3353

Logistiek vastgoed breekt records met duurzame XXL-dc’s
Het distributiecentrum van Lidl in Waddinxveen is op dit moment 'het meest duurzame dc van Nederland' met de hoogste BREEAM - 'Outstanding' - score. Foto: Roel Dijkstra

De logistiek vastgoedmarkt floreerde dit jaar als nooit tevoren met een opname de 1,8 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed, 400.00 vierkante meter meer dan in 2015. Een absoluut record die mede tot stand kwam door de grote vraag naar (duurzame) XXL-distributiecentra in de logistieke hotspots in Brabant en Limburg.

Uit recente cijfers, die makelaar Cushman & Wakefield onlangs publiceerde over de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt, hebben de activiteiten van vooral logistiek dienstverleners een grote invloed op de marktdynamiek. De afgelopen jaren waren vooral nieuwe distributiecentra in Noord-Brabant en Limburg in trek bij logistiek dienstverleners die een Europese scope hebben, meldt Cushman. Veel dc’s worden op maat gemaakt (build-to-suit, red.), maar momenteel zijn er ook veel speculatieve plannen binnen het logistiek vastgoed. Alleen in Noord-Brabant al bedraagt de omvang van deze plannen 1,5 miljoen vierkante meter volgens Cushman.

Trend van geografische diferentiatie

Dit jaar is er overigens sprake van meer geografische differentiatie. Zo groeide de vraag naar logistiek vastgoed in de logistieke hotspots Haarlemmermeer en Arnhem-Nijmegen explosief. Dit is ook terug te zien in de top-10 omvangrijke transacties. Vorig jaar vonden, zo blijkt uit de cijfers van Cushman & Wakefield, zeven van de tien transacties plaats in Noord-Brabant of Limburg.

Grootste logistiek vastgoed transacties bij Nijmegen

In de top-10 van dit jaar zijn dat er vijf. De ranking wordt gecompleteerd door logistiek vastgoed transacties in de provincies Gelderland, Zuid-Holland, Noord-Holland en Zeeland. De twee grootste transacties van dit jaar vonden beiden plaats op logistiek bedrijvenpark Park 15 in Nijmegen. Lidl nam hier 64.000 vierkante meter op en Nabuurs/Heinz 61.700 vierkante meter.

Bestaand aanbod voldoet niet

De forse opname van logistiek vastgoed met name vorig jaar zorgt ervoor dat het resterende aanbod in Nederland niet voldoet aan de huidige gebruikersvraag. Het beschikbare aanbod van hoogwaardig logistiek vastgoed is dit jaar gedaald met 23 procent, constateerde Dynamis in maart van dit jaar in zijn jaarlijkse Marktscan Logistiek.

Beperkt aanbod van dc’s boven 30.000 m2

Volgens de makelaar is slechts vier procent van de beschikbare distributiecentra boven de 30.000 vierkante meter, terwijl internationale partijen juist vragen naar dit type omvangrijke distributiecentra. “Dit maakt de vraag dan ook legitiem in hoeverre Nederland de kwaliteitsvraag naar grootschalig logistiek vastgoed van internationale partijen met het huidige aanbod kan bedienen”, aldus de opstellers van deze Marktscan. Mede door de stevige opnamestijging is het aanbod van logistiek vastgoed volgens Dynamis gedaald naar 1.590.000 vierkante meter. Gevolg hiervan is dat in totaal 132 logistieke objecten nu in de verhuur of verkoop staan, waarvan dus een heel beperkt deel een oppervlakte heeft groter dan 30.000 vierkante meter.

Noord-Brabant koploper in XXL-dc’s

Dat de vraag naar XXL-dc’s fors toeneemt, blijkt uit onderzoek dat René Buck, directeur van het gelijknamige internationale consultantsbureau, in juni presenteerde. Volgens Buck verrijzen op de corridor Rotterdam – Brabant – Limburg op dit moment in recordtempo XXL-distributiecentra. Sinds 2013 zijn er in dit deel van Nederland 28 van deze mega-dc’s gebouwd met elk een omvang van meer dan 40.000 vierkante meter. In Brabant zijn en worden de meeste van dit type panden gerealiseerd, waarbij logistieke hotspot Tilburg-Waalwijk de nationale koploper is. “Noord-Brabant doet het met een marktaandeel van 46 procent het best, gevolgd door Limburg met 25 procent en Zuid-Holland met 18 procent”, aldus Buck. Eerder dit jaar kwam ook Stec Group tot een zelfde conclusie door te stellen dat de locatiedynamiek van logistieke bedrijven in Brabant het grootst is.

Werkgelegenheid voor 10.000 mensen

Consultantsbureau Buck liet ook weten dat het de komende jaren een verdere groei verwacht van het aantal ‘big boxes’ in Nederland. De 32 nieuwe XXL-distributiecentra die ons land rijk is, waarvan een aantal nog deels in aanbouw is, hebben een omvang van meer dan 40.000 vierkante meter. Als al deze panden gereed zijn, beslaan zij een oppervlakte van 2 miljoen vierkante meter en bieden ze werkgelegenheid aan ruim 10.000 mensen.

Retailers en e-commerce bouwen mega-dc’s

De XXL-distributiecentra – een trend die in 2013 in gang werd gezet – worden gerealiseerd door retailers en grote webwinkels, zoals Primark (Roosendaal), Action (Echt), Lidl (Waddinxveen) en Bol.com (Waalwijk), producenten en zogeheten merkbedrijven als Tesla (Tilburg), Michael Kors (Venlo) en PVH (Venlo), en logistiek dienstverleners Rhenus (Eindhoven), DB Schenker (Tilburg), Arvato (Gennep) en XPO Logistics (Tilburg, Venlo en Eindhoven). Daarnaast is opmerkelijk dat Groep Heylen op logistiek bedrijvenpark XL Businesspark in Almelo een mega logistieke campus  op risico wil ontwikkelen met een omvang van maar liefst 175.000 vierkante meter.

Dc’s voldoen aan de hoogste duurzaamheidseisen

Wat vooral opvalt is dat al deze mega-dc’s voldoen aan de hoogste BREEAM duurzaamheidseisen. Het Lidl dc in Waddinxveen behoort tot een van de duurzaamste industriële panden van Nederland en het nog in aanbouw zijn Bol.com dc in Waalwijk heeft een nominatie te pakken voor de internationale BREEAM Awards, ook wel de ‘Oscars’ genoemd onder de duurzame gebouwen.

Onvoldoende kavels beschikbaar

Voorlopig komt aan de vraag naar XXL-dc’s geen einde, want halverwege dit jaar zijn investeringen in 11 nieuwe van dit type dc’s van boven de 40.000 vierkante meter aangekondigd, bijna het dubbele van twee jaar geleden, constateert Buck. Het bureau noemt het een uitdaging voor de markt om de komende tijd voldoende grote kavels op de gewenste logistieke hotspots beschikbaar te hebben voor dit type dc’s alsmede de beschikbaarheid van geschikt personeel.

Nieuw logistiek vastgoed is relatief goedkoop

Frank van der Sluys, researcher bij Cushman & Wakefield, liet eind november tijdens een logistiek vastgoedcongres in Eindhoven weten dat met name nieuwbouw van distributiecentra op dit moment ongekend populair is. “De helft van de in gebruik genomen distributiecentra betreft nieuwbouw. Daarvan is het overgrote deel gebouwd volgens het build-to-suit principe, mede onder invloed van de e-commerce groei. Daarbij komt dat nieuwbouw op dit moment relatief goedkoop is. Gevolg is wel dat er een mismatch is tussen het bestaande aanbod, dat niet voldoet aan de huidige eisen, en vraag.”

E-commerce stuwt bouw XXL-dc’s

Ook constateert de researcher in navolging van Buck dat de vraag naar XXL-dc’s in Zuid-Nederland toeneemt. “Sinds 2014 zien we de omvang van dit type panden alleen maar groeien. De drie grootste panden uit dat jaar komen bijvoorbeeld niet meer terug in de lijst van 2015. In dat jaar was de grens 122.000 vierkante meter met het dc van Michael Kors, maar ook die omvang wordt inmiddels al weer overtroffen, mede onder invloed van e-commerce en de groei van de afzetgebieden van deze centra.”

Reageer op dit artikel