blog

Verdozing landschap: de logistieke sector is aan zet (video)

Warehousing 411

De logistieke en vastgoedsector hebben behoefte aan meer visie en aan investeringsmogelijkheden op de ‘beste’ plekken. Het recent verschenen advies waarin het College van Rijksadviseurs de regering adviseert om de verdere verdozing van Nederland aan banden te leggen, biedt volgens Wim Eringfeld (Stec Groep) volop aanknopingspunten voor de sector in de breedste zin van het woord om samen deze handschoen op te pakken.

Verdozing landschap: de logistieke sector is aan zet (video)

Logistiek vastgoed is ‘hot’. De opname ligt historisch hoog, de rendementen nemen toe. Veel grote logistieke bedrijven willen uitbreiden, groeien of verplaatsen. Kunnen we aan die vraag blijven voldoen in de toekomst? En hoe dan? Nieuwe bedrijventerreinen worden niet à la minute uit de grond gestampt, denk alleen maar aan de huidige stikstofproblematiek die ook de bouw van nieuwe distributiecentra vertraagt. En dan is er ook nog de groeiende kritiek op de ‘verdozing’ van ons landschap. Dit vraagt om actie vanuit de markt zodat er een sterk investeringsklimaat blijft. Ga hierbij uit van drie standpunten: strategische locaties bepalen, herontwikkeling bestaande bedrijfslocaties en samenwerken.

1. Denk vanuit strategische locaties

Welke bedrijfsstrategie heeft u nu? En wat zijn de ambities over 5 á 10 jaar? Heeft u nagedacht over strategische locaties voor uw bedrijf? Een strategische locatie is een plek waar je als bedrijf bewust voor kiest. Het zijn locaties die het altijd goed doen, onafhankelijk van de gebruiker of klant. We zien dat logistiek dienstverleners er sites bundelen, de zogenaamde campusstrategie. Bedrijven hebben dus meer binding met de locatie en precies dat is voor de lokale overheid belangrijk. Een gemeente of provincie wil immers geen eendagsvliegen, maar permanente activiteit. Daar willen zij zich voor inzetten, met goede infrastructuur en beschikbaarheid van personeel. Zo snijdt het mes aan twee kanten.

 

 
Mijn advies: denk strategisch in plaats van ad hoc. Dus niet opportunity driven investeren omdat zich een kans (lees: klant of interessante deal) voordoet, maar vanuit een lange termijn visie op strategische locaties. Zet in op actief portfoliomanagement (sluiten, afstoten, herontwikkelen en nieuw bouwen). Dit haalt ook de druk van korte contracten af. Immers, op strategische locaties is het verlies van een klant makkelijker op te vangen en kunt u, als het ware, over het contract heen kijken. Dit maakt het mogelijk andere afwegingen te maken waar het gaat om investeringen in innovatie, automatisering en arbeidsmarkt.

2. Herontwikkeling bestaande voorraad

Wat moeten we met de vele oudere logistieke hallen op bedrijventerreinen? Nu bieden ze veelal ruimte aan minder hoogwaardige activiteiten. Maar het kan anders. Ga eens kijken bij Decathlon in Tilburg, Broekman Logistics in Venlo en Media Markt in Etten-Leur. Prachtvoorbeelden van herontwikkeling. Kostbaar? Ja. Tijdrovend? Ja, maar de moeite waard. Alleen al omdat deze terreinen vaak dichtbij woonkernen liggen (en er dus personeel te krijgen is en de bereikbaarheid goed is) en er geen landschap opgeofferd hoeft te worden. En zo worden bedrijventerreinen die niet toekomstbestendig zijn duurzaam herontwikkeld. Mijn advies luidt: herontwikkel bestaande hallen en pas ze aan de huidige eisen aan. Doe dat in een combinatie van logistiek dienstverlener, overheid en vastgoedsector.

In het kort: belangrijkste adviezen College van Rijksadviseurs 

  1. Zet in op meer sturing en regie om Nederland concurrerend en aantrekkelijk te houden
  2. Faciliteer niet alles, maar wees selectief
  3. Stimuleer herontwikkeling van brownfields met behulp van financiële prikkels en (nieuw) instrumentarium
  4. Stimuleer clustering in een beperkt aantal multimodale knooppunten
  5. Maak knooppunten dusdanig aantrekkelijk dat bedrijven zich er willen vestigen
  6. Maak landschappelijke inpassing verplicht
  7. Beperk uitbreidingsmogelijkheden buiten de knooppunten en ruim waar nodig op
  8. Maak gebouwen geschikt voor dubbel ruimtegebruik, bijvoorbeeld zonnepanelen of parkeerplaatsen op het dak

3. Kom uit het warehouse en werk samen

Een multimodaal knooppunt is pas een knooppunt als het bedrijvig is. Ofwel: als de infrastructuur, arbeidsmarkt, scholing en innovatie op orde zijn. En dat ontbreekt er nog aan bij veel knooppunten. Misschien ook wel bij uw strategische locatie(s)? Anders gezegd: er is werk aan de winkel. Mijn advies: verleg de focus van uw interne processen naar buiten. Zoek het regionale bedrijfsleven op om het cluster te versterken.

Enkele praktische ideeën voor regionale samenwerking:

  1. Maak clusters samen aantrekkelijk. Integreer LTL- en pakketnetwerken in XXL-clusters. Plaats XXL-distributiecentra naast pakketcentra, mogelijk zelfs met direct infeed in de sorteeroperatie van de pakketvervoerder. Dit zorgt voor betere cut-off tijden, minder kilometers, lagere kosten. Druk uw stempel op dit proces en probeer binnen (en buiten) de sector de neuzen dezelfde kant op te krijgen;
  2. Werk samen met overheid en onderwijsinstellingen aan een goed regionaal opleidingsaanbod; zorg dat afgestudeerden direct aan de slag kunnen en dat medewerkers op maat bijgeschoold kunnen worden. Richt een gezamenlijke werkervaringspool op;
  3. Werk samen aan innovatie. Denk aan de toepassing van Artificial Intelligence, digitalisering, robotisering en Virtual Reality in uw bedrijf. Juist door samen te werken komt u verder, met behoud van en implementatie in uw specifieke bedrijfsprocessen;
  4. Ga het gesprek aan (en zorg voor commitment) over de toegankelijkheid van uw bedrijventerrein. Denk aan de bereikbaarheid met OV en fiets, maar bijvoorbeeld ook aan een (beveiligde) truckparking;
  5. Maak u, samen met andere bedrijven, sterk voor betaalbare woonruimte voor arbeidsmigranten in gemeente/regio. De invoering van de Wet arbeidsmarkt in balans (WAB) zal voor dynamiek gaan zorgen op het gebied van HR. De spiegeling van het aantal vaste contracten ten opzichte van het aantal flexibele zal gevolgen hebben voor de inzet van arbeidsmigranten. Zij zullen vaker vaste arbeidscontracten krijgen en langer blijven;
  6. Kijk welke synergievoordelen u met de ‘buren’ kunt realiseren. Bijvoorbeeld op het gebied van transport. Wellicht worden voorheen onmogelijke verbindingen ineens haalbaar. Binnen projecten als NewWays zijn op dit gebied al goede resultaten geboekt.

Deze tips leveren niet alleen u als bedrijf voordelen op, maar ook dat van de buren en hun buren. Ofwel: het multimodale knooppunt. Uw knooppunt en uw strategische locatie.

Lees ook: Advies: Strengere regels nodig tegen ‘verdozing’ van het landschap

Wim Eringfeld is directeur van onderzoeksbureau Stec Groep in Arnhem

Reageer op dit artikel