blog

E-commerce: het belang van service en locatiestrategieën

Warehousing Premium 1109

E-commerce: het belang van service en locatiestrategieën

Supply chain-trends bepalen het succes van logistiek vastgoed. De enige constante met betrekking tot supply chains is verandering. Maar hoe ga je hiermee om?

We zien een aantal marktbepalende ontwikkelingen in de supply chains. In de categorie supply chain-technologieën zijn de hoofdtrends globalisering, data & automatisering en transportinnovatie. Ketentrends die vooral worden gestuurd door consumentenverwachtingen zijn lage kosten, meer variëteit en snellere levering.

In het verleden leidden nieuwe technologieën op logistiek vastgoed en verschuivende consumentenverwachtingen tot een geleidelijke verandering in de meest gevraagde soorten logistiek vastgoed. Tegenwoordig ligt het veranderingstempo binnen de supply chains en ook in logistiek vastgoed echter veel hoger. Dat is een direct gevolg van de vraag naar snellere levering en de rol van data en automatisering.

Wat betekent dit voor de logistieke vastgoedsector?

Kort gezegd zien we vijf specifieke typen behoeften.

1.     Invoercentra en supraregionale distributiehubs: de eerste halte in de mondiale supply chains.

2.     Regionale distributiecentra: meestal gevestigd in de nabijheid van consumentenpopulaties. Faciliteiten op deze locaties zijn vaak de laatste halte voor vervoer naar de winkels, en ze zijn de            Last Touch™ voor webwinkels.

3.    Winkelcentra: bakstenen winkels kunnen maar beperkt voorraad houden en consumenten moeten deze locaties bezoeken om aankopen te doen.

 

 

 

Waarom neemt het belang van de consumentenkant van de keten toe? In het kort: door e-commerce. Dit veroorzaakt een duidelijk verloop van het accent op centrale locaties (de eerste jaren van deze eeuw) naar een focus op de gebruikerskant van de keten. Als we wat dieper kijken, zien we dat nieuwe e-commerce behoeften zich op twee terreinen manifesteren:

 

Lees ook
E-commerce stuwt nieuwbouw dc’s

Bouwen op risico? E-commerce verandert de spelregels drastisch

 

1.     Regionale distributiecentra: hiermee kunnen webwinkels hun voorraad veel dichter bij de eindconsument aanhouden, bij voorkeur op een centrale locatie in het verzorgingsgebied

2.     Last Touch™: het gaat hier om faciliteiten in stedelijke gebieden, die distributie naar de winkels in de stad verzorgen. Deze locaties bieden twee nieuwe extra’s: snellere levering (op de dag van bestelling of binnen nog nauwere tijdvensters) en meer grip op de transportkosten (door de laatste vervoerstap zonodig in tweeën te splitsen).

Groei van webwinkelen is niet de enige factor, maar wel een cruciale

De groei van  webwinkelen is niet de enige factor achter de toenemende focus op de consumentenkant. We zien steeds meer decentralisering in de supply chain, waardoor de afstand tot de consument korter wordt. Dit leidt tot multi-site supply chains met één centrale hub en een aantal satelliethubs. Een multi-site strategie klinkt misschien duur, maar logistiek vastgoed is feitelijk maar een kleine post binnen de algehele kostenstructuur. De huur van distributiecentra vertegenwoordigen ongeveer 5% van de ketenkosten en minder dan 1% van de totale kosten.

 

Zoektocht naar de juiste locatie en mensen
Locatiekeuze, duurzame dc’s en personeelskrapte in de logistieke hotspots.
Lees er alles over in het nieuwe online magazine

 

Met onder andere:

*De belangrijkste uitdaging wat betreft bouwen van faciliteiten
*Renoveren bestaande dc’s (interview Jeanet van Antwerpen)
*Interview hoogleraar Lóri Tavasszy over coördineren van bouwinitiatieven
*Hotspot Almere-Lelystad timmert aan de weg

 

 

 

Deze marktinzichten werpen onvermijdelijk verdere vragen op. Een belangrijke is: hoe vertaal je die kennis naar je langjarige investeringsstrategie? Logistiek vastgoed dat de consumentenkant van de supply chains bedient, kenmerkt zich door een zeer gunstige risico/opbrengstenratio. Dat heeft volgens ons onderzoek te maken met drie hoofdfactoren:

1.     Schaars grondaanbod, wat tot een lage leegstand leidt.

2.     De groei van supply chains die zich op e-commerce richten is nog maar net begonnen.

3.     De globalisering blijft toenemen en creëert aanzienlijke vraag op de hotspots in de wereldhandel.

Als we kijken naar de bezettingsgraad op de langere termijn, de huidige portfoliobezetting en de diversiteit en bestendigheid van de klantenvraag kunnen we concluderen dat locaties aan de consumentenzijde het best presteren.

Onlangs publiceerden we de eerste van drie nieuwe onderzoeksrapporten hierover. Hierin kijken wij naar de implicaties van heden, verleden en toekomstige supply chain-trends en wat dit betekent voor logistiek vastgoed. Meer weten Lees dan het volledige rapport.

Auteur: Dirk Sosef, hoofd research & strategie Prologis Europa

Reageer op dit artikel