blog

Besparen door effectief benutten van vastgoedmarkt

Warehousing

De logistieke vastgoedmarkt heeft het zwaar. Hierdoor liggen er voor de vastgoedgebruiker juist kansen, zegt Mari van Kuijk. Lees zijn tips.

Besparen door effectief benutten van vastgoedmarkt

De wereld van de logistieke vastgoed financiering en -ontwikkeling lijkt tot stilstand te zijn gekomen door de financiële crisis eind 2008 en de daaropvolgende wereldwijde recessie. Het ontwikkelen van vastgoed op risico is sindsdien uit den boze. Door afwaarderingen na hertaxaties, worden de cijfers van beleggers er niet mooier op. Her en der is verkoop van een deel van portefeuille nog de enige maatregel die soelaas biedt, en soms blijkt dit evengoed niet voldoende. Aan de andere kant struikel je in de huidige economische tijden niet over nieuwe toetredende, logistieke huurders, waardoor meer vastgoed leeg komt te staan.

 

In de pers wordt de huidige logistieke vastgoedmarkt met name bekeken vanuit het perspectief van de vastgoed investeerder en -ontwikkelaar. Echter, zij bestaan uiteindelijk alleen maar bij de gratie van de huurder, de gebruiker van het vastgoed. Dit artikel beschrijft juist het perspectief van deze gebruiker in de huidige economische tijden. Is het voor hen ook allemaal kommer en kwel? Of bieden deze tijden hen juist ook kansen en waar liggen deze dan?

Ontwikkeling van de aanvangsrendementen

De aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed zijn na 2008 in eerste instantie duidelijk gestegen; van een niveau tussen 7% en 7,5% tot boven de 8,5%. Dit was een direct gevolg van het gewijzigd risicobesef bij beleggers. Daarbij waren er wel steeds duidelijkere verschillen te zien tussen objecten op goede locaties met de juiste kenmerken, versus de minder courante objecten. In basis leiden dergelijke rendementsstijging bij gelijkblijvende stichtingskosten tot hogere huurprijzen voor de huurders. Het is voor alle partijen (grondverkoper, ontwikkelaar en investeerder) evident dat het juist ook voor de meeste logistieke gebruikers een moeilijke tijd was. De gebruiker zat juist nu niet op hogere huurniveaus te wachten. In het afgelopen jaar hebben de aanvangsrendementen weer een beweging naar het nivo van 2008 laten zien. Echter dit lijkt alleen op te gaan voor de courante objecten: voor de minder en niet courante objecten lijkt de markt zelfs vrijwel stilgevallen.

 

Dit leidt voor de courante objecten, in samenhang met de samenvallende daling van het bouwkostenniveau voor logistiek vastgoed, tot lagere huren. Daarnaast zien we ook bij de grondverkopende partijen het besef ontstaan dat de grondprijs het verschil kan maken en daarmee een duidelijke bijdrage kan leveren aan een acceptabel huurniveau. De crisis heeft deze partijen met de neus op de feiten gedrukt, dat de tijd van ongebreidelde stijging van grondprijzen voorbij is. Gemeentes zouden zich als verkopende partij moeten gaan richten op de lange termijn in plaats van de korte termijn. Het maatschappelijke belang zit namelijk juist in langdurige werkgelegenheid, niet in eenmalige grondopbrengsten.

 

De tweedeling van de logistieke vastgoed markt laat dus voor courante objecten enerzijds een trend zien die het huurniveau naar beneden brengt. Anderzijds is er voor niet courante objecten amper nog een markt.

Contractduur

Een andere trend die door de huidige crisis versterkt wordt, is de kortere contractduur. Waar in de wereld van de logistieke dienstverlening een contracttermijn van 5 jaar usance was, is inmiddels een contractduur van 3 jaar heel normaal. Logistieke dienstverleners (in de rol van gebruiker) willen voor hun logistieke vastgoed het liefst back-to-back afspraken maken, waarbij de logistieke contracttermijn met hun klant 1 op 1 overeenkomt met de huurtermijn van het gehuurde pand.

 

Wat betreft huurtermijnen is er altijd al een spanningsveld geweest tussen de vastgoed wereld en de logistieke dienstverleners. De machtsbalans is echter verschoven. Waar voor 2008 de belegger aan het langste eind trok, ligt in de huidige tijd de macht bij de logistiek dienstverlener, omdat zij als gebruiker een essentiële rol vervullen om überhaupt te kunnen beleggen in (nieuw te ontwikkelen) logistiek vastgoed.

 

Overigens biedt dit voor gebruikers ook financiële voordelen, indien zij toch op zoek zijn naar een langjarige contractduur. Door de verschoven machtsbalans kunnen zij het argument van een langere contracttermijn gebruiken om een lagere huurprijs uit te onderhandelen.

Direct huren of zelf ontwikkelen?

De meest voor de hand liggende opportuniteit is het perspectief voor gebruikers om (tijdelijk) zelf te investeren. Juist in de huidige tijden kan het ontwikkelen van het vastgoed in eigen beheer financieel interessant zijn, ook als het de bedoeling is om op termijn te gaan huren. Door zelf als ontwikkelaar op te treden, kan men een commerciële marge van een derde partij voorkomen?

 

De belangrijkste gebruikersafwegingen hierbij zijn:

  1. Een gebruiker kan in alle rust het moment van verkoop bepalen en dit moment hoeft niet gekoppeld te zijn aan de opstart van zijn logistieke operatie.
  2. Een gebruiker kan optimaal gebruik maken van de neergang in het bouwvolume en bijbehorende prijzen in de bouw.
  3. Een gebruiker heeft nagenoeg geen risico in afzet van het vastgoed, indien opgeleverd via een sales & leaseback constructie
  4. Een gebruiker kan de commerciële marge van de ontwikkelaar uitsluiten.
  5. Beleggers zijn op dit moment zodanig geïnteresseerd in courante objecten, dat er mogelijkheden zijn om een forward purchase en zelfs een forward funding overeen te komen. Bij forward funding wordt alles vanaf start gefinancieerd door diezelfde belegger, die ook het vastgoed afneemt. Het voordeel voor de gebruiker is dat dit zijn kaspositie niet beïnvloedt.

 

Gebruiker neemt de macht in logistiek huurdersland

Dankzij de economische crisis verschuift de macht in het land van logistiek vastgoed op dit moment dan ook meer en meer naar de huurder/gebruiker. Ontwikkelaars en beleggers hebben de gebruikers/huurders hard nodig, willen ze nieuwe objecten aan hun portfolio toe kunnen voegen of om hun huidige objecten verhuurd te krijgen/houden. Wees je hiervan bewust, indien je als gebruiker toe bent aan een huurcontractverlenging voor je huidige operatie of als je een nieuwbouw overweegt. Handel vanuit deze machtspositie met de daarbij horende overtuiging, en dit kan substantiële (financiële) voordelen opleveren.

Reageer op dit artikel