blog

Wat doet de crisis met de logistieke vastgoedmarkt?

Warehousing

De huidige logistieke vastgoedmarkt vereist weloverwogen beslissingen bij huur(verlenging) of de ontwikkeling van vastgoed. Mari van Kuijk van Groenewout zet de belangrijkste spelers van de vastgoedmarkt op een rij.

Wat doet de crisis met de logistieke vastgoedmarkt?
Wat doet de crisis met de logistieke vastgoedmarkt?

Komende tijd moeten huurders namelijk niet verrast zijn als het gebouw dat ze huren (gedwongen) van eigenaar wisselt of dat een discussie over huurprijs niveau niet meer vanzelfsprekend tot een voor beide partijen acceptabele oplossing komt.
   

Vier spelers in vastgoed

In basis heb je vier spelers bij een vastgoed object die niet op de balans staan van de gebruiker:
  
1) de bank: verstrekt het vreemde kapitaal en eventuele ontwikkelfinanciering,
2) de investeerder : verstrekt het eigen kapitaal voor het object en ontvangt de huurpenningen
3) de ontwikkelaar: realiseert/ontwikkelt het object
4) de gebruiker:huurder van het object.
 

Alhoewel eenzelfde bedrijf meerdere rollen kan invullen en er nog allerlei andere partijen zich in deze markt ophouden, beschrijven we aan de hand van deze vier spelers wat we mogen verwachten de komende jaren. Een conclusie is alvast duidelijk: logistiek vastgoed wordt ook getroffen door de kredietcrisis!
 

De banken
De bal is aan rollen gebracht door de banken. Als reactie op de financiële crisis is kapitaal (extreem) schaars geworden. Omdat vastgoed zo sterk afhankelijk is van kapitaal, zijn banken ook aanzienlijk minder scheutig geworden in het financieren van vastgoed. Daarnaast halen banken de teugels aan voor wat betreft risico. Waar tot voor kort een vreemd/eigen kapitaal verhouding voor vastgoed objecten van 80/20 procent niet ongewoon was, eisen banken nu als snel een inbreng van eigen vermogen van 40 tot 50 procent.

   

Banken zijn cruciaal voor de vastgoedmarkt omdat geen enkel vastgoed object met puur eigen kapitaal gefinancierd wordt. De hefboom van het vreemde kapitaal is echter wel noodzakelijk om het relatief laag renderende vastgoed voldoende interessant te maken ten opzichte van andere investeringen. Daarnaast gaan banken weer scherper meekijken naar de kwaliteit van het vastgoed, waardoor hoogwaardig vastgoed (locatie) nog het minste last hiervan gaat krijgen.
  

De investeerders
De investeerders krijgen met een vreemd kapitaalverstrekker te maken die meer eigen kapitaal verlangt. Hierdoor kunnen bij eenzelfde inleg minder panden worden aangekocht of ontwikkeld. En dan is het nog maar de vraag of het interessant genoeg is voor (nieuwe) investeerders. Dit valt samen met een breed gedragen waardedaling van vastgoed welke is ingezet in het 4e kwartaal van 2008 als gevolg van het krediettekort. Deze gaat in 2009 over in een verdere daling door de terugloop in toekomstige huurstromen vanwege de recessie.
 
Om de balans weer op te poetsen worden er mogelijk extra aflossingen gevraagd door de banken maar de investeerders kunnen lastig nieuw kapitaal aantrekken in deze markt. Daarnaast is het verkopen van een of meerdere objecten in de huidige markt met dalende prijzen een kleine ramp. Indien zo’n precaire situatie ook nog samenvalt met huurders die failliet gaan, een effect dat in de loop van 2009 significant mee gaat spelen, dan kun je echt in de problemen komen. De kans dat sommige vastgoed investeerders en fondsen serieus in de problemen komen is daarom helaas levensgroot aanwezig.

De ontwikkelaars
De ontwikkelaars hebben hun wereld ook in korte tijd sterk zien veranderen. Hun werk is het ontwikkelen van panden, echter de huidige marktomstandigheden creëren een situatie dat dit vanuit financieel oogpunt  niet meer rendabel is. Door de opwaartse beweging van de bruto aanvangsrendementen (BAR) kunnen ontwikkelaars op nieuwe ontwikkelingen geen marge meer maken. Onderstaande afbeelding op basis van opbrengst en kosten per m2 laat zien dat ze op of onder break even zitten.

 

 

 

De enige manier waarop ontwikkelaars weer gaan ontwikkelen is dat het huurprijsniveau hoger gaat worden waardoor de (huur)opbrengst stijgt. Echter in de huidige recessie mag je vanuit de gebruikers juist een omgekeerde trend verwachten. Ieder bedrijf kijkt naar zijn kosten en dus ook naar huisvestingkosten. De zoektocht is naar goedkopere locaties en niet naar duurdere. Een hogere huurprijs is op dit moment absoluut onrealistisch en zal er dus ook niet komen.
 

Ontwikkelaars houden dus (tijdelijk) op met ontwikkelen en moeten betere marktomstandigheden afwachten. Deze ontwikkeling zien we al volop omdat er geen ontwikkelingen op risico meer plaatsvinden sinds het 4e kwartaal van 2008. Daarnaast begint in 2009 ook de nieuwbouw ontwikkelmarkt met huurder op te drogen. Alleen heel specifieke projecten hebben nog een kans van slagen omdat er geen alternatieven in de vorm van bestaande panden beschikbaar zijn. Voor verdere vraag zal er voornamelijk vanuit de markt van bestaande gebouwen geput gaan worden.

Een interessante positie hierin hebben de gemeentes die de industriële grond uitgeven. Ook zij kunnen de balans de goede kant op duwen door de grondprijs te verlagen. Dit is natuurlijk niet goed voor de kas van de gemeente op korte termijn, maar past wel goed in een langetermijn denken van veiligstellen van werkgelegenheid voor de inwoners.
 

De gebruikers
Als laatste komen we bij de gebruikers uit; de huurders. In dit rijtje hebben zij de minste problemen, alhoewel dit deels afhankelijk is of je zittende huurder bent of nieuwe huurder gaat worden. De kern is dat alle eerder genoemde spelers de huurders meer dan ooit nodig hebben en deze positie in de huidige markt best uit te spelen is.
 
Zittende huurders kunnen geconfronteerd worden met een nieuwe eigenaar van het vastgoed. Dit hoeft op zich geen probleem te zijn, alhoewel de huurder (meestal) geen stem heeft in een dergelijk verkoop. Gebouwen die ondergebracht zijn in vastgoed cv’s vragen hierbij wel extra aandacht. Belangrijke punten om op te letten zijn natuurlijk dat het een bonafide partij is en dat regulier onderhoud door de nieuwe eigenaar op een ordentelijke wijze wordt voorgezet. Daarnaast opent een wisseling van eigenaren wellicht mogelijkheden tot het vernieuwen van het huurcontract. Een andere kans in de huidige markt ligt bij afsluiten van nieuwe huurcontracten omdat veel vastgoed leeg komt te staan.

  
Balans slaat door naar de huurder
Onze mening is dat de balans in eerste instantie doorslaat naar de huurder waardoor (gemiddelde) markthuurniveau gaat dalen. De kasstromen uit huurinkomsten zijn voor investeerders in deze tijd zo cruciaal dat ze een veer gaan laten op huurprijsniveau. Een belangrijk bijkomend risico in deze markt is dat investeerder en ontwikkelaar tijdens de ontwikkeling in problemen terecht kunnen komen. Onderschat hierbij niet de mogelijke gevolgen voor huurders.
 

Om dit risico te ondervangen kan men nog overwegen om de ontwikkeling zelf uit te voeren waarbij je twee vliegen in een klap kan slaan. Een solvabel bedrijf kan in deze financieringsmarkt wellicht scherper kapitaal inkopen dan een vastgoed investeerder. Daarnaast heb je een beter overzicht en grip op het risico management van het project. Met een beetje geluk kun je over een jaar of vijf als de markt weer tot rust is gekomen het vastgoed van de hand doen met een aardige winst. Als je je bewust bent van de bijbehorende risico’s en het past binnen je bedrijfsvoering is dit het overwegen zeker waard.

Reageer op dit artikel