blog

Logistiek vastgoed: koop versus huur

Warehousing

Logistiek vastgoed: koop versus huur
Kopen of huren van logistiek vastgoed?

Als logistiek manager komt u ongetwijfeld eens voor de keuze te staan of u uw toekomstig bedrijfspand gaat huren of kopen. Maar wat zijn de voor- en nadelen van beide opties? In dit artikel schept Sven Bertens, adviseur bij Jones Lang LaSalle, een globaal beeld van de opties die u als gebruiker heeft, waardoor uw keuze eenvoudiger kan worden.

Voordat u de opties koop en huur gaat vergelijken, dient u zich een aantal vragen te stellen, namelijk:
  

  • Hoe lang verwacht u in het bedrijfspand te blijven?
  • Wat zijn de financiële mogelijkheden?
  • Zijn er toekomstige investeringen gepland binnen uw organisatie?
  • Wat is het groeipotentieel van uw organisatie?

 

Alvorens u op zoek gaat naar nieuwe bedrijfshuisvesting, dient u zich af te vragen voor hoe lang u zich wilt gaan vestigen. Hoe korter u deze periode inschat, des te groter is het voordeel van huren. Daarnaast wordt uw toekomstige huisvesting ook in grote mate bepaald door uw financieringsmogelijkheden.
 
Het kan wellicht zo zijn dat u geen middelen heeft om een nieuw bedrijfspand te financieren, of er staan investeringen gepland die meer rendement opleveren dan de eventuele waardevermeerdering van uw toekomstige bedrijfspand. Tot slot speelt de toekomstige groei van uw onderneming een belangrijke rol binnen uw huisvestingsbeslissing. Bij huren bent u namelijk flexibeler, maar bij kopen creëert u in een gunstig geval waarde.

 

Het beantwoorden van bovenstaande vragen kan in veel gevallen al doorslaggevend zijn of u uw toekomstige bedrijfspand gaat huren of juist gaat kopen. Beide mogelijkheden hebben hun eigen voor- en nadelen die in navolgende alinea’s verder worden uitgewerkt.

 

Voordelen van huren

Een van de voornaamste voordelen van huur is de flexibiliteit. Standaard bent u gebonden aan een contract van vijf jaar; uitzonderingen kunnen in overleg met de verhuurder worden vastgesteld.

Daarnaast draagt u ook geen financieel risico ten aanzien van uw vastgoed. Het risico bestaat namelijk dat de waarde van uw bedrijfspand daalt, wat nu het geval is in de markt door de financiële crisis.

Gemiddeld genomen is de waarde van bedrijfsmatig vastgoed over de afgelopen drie kwartalen met 8 procent tot 10 procent afgenomen, wat negatieve gevolgen heeft voor uw balans, indien u eigenaar bent.

 

Een ander belangrijk voordeel is dat de kosten voor groot onderhoud voor de eigenaar van het pand zijn, dus de verhuurder. U als huurder bent echter verplicht om het klein onderhoud uit te voeren.

Nadelen van huren

De nadelen van huur zijn daarentegen nagenoeg gelijk aan de voordelen die de optie koop met zicht mee brengen Zo betaald u een maandelijkse huursom die in veel van de gevallen hoger is dan uw maandelijkse lasten voor uw hypotheek. Deze lopen via de winst- en verliesrekening en drukken zodoende op uw operationele resultaat.

 

Daarnaast heeft de verhuurder soms specifieke eisen aan de huurder die mogelijke beperkingen kan opleveren in de bedrijfsvoering van de huurder. Het is de huurder namelijk niet toegestaan om het gehuurde zelf te verhuren. Deze zogenaamde onderhuurconstructie dient vooraf te worden besproken met de verhuurder.
 

Samengevat heeft huren van logistiek vastgoed de volgende voor- en nadelen:

Voordelen    Nadelen

– Geen waardeverlies

– Flexibel [niet altijd]  

– Geen groot onderhoud

– Verhuurder specifieke eisen

– Veelal contract voor vijf jaar

– Geen waardevermeerdering

 

                                                                                    

Voor- en nadelen van kopen

Zoals eerder is toegelicht, zijn de rentelasten van uw financiering in sommige gevallen lager dan de maandelijkse huurprijs voor uw bedrijfspand. Daarnaast is het aflossen van uw hypotheek eveneens een investering in uw eigendom. Het in eigendom hebben van uw vastgoed kan een voordeel met zich meebrengen dat uw vastgoed meer waard is geworden bij verkoop. De boekwinst is echter mede afhankelijk van de boekwaarde, die gebaseerd kan zijn op historische kostprijs minus afschrijvingen, dan wel gewaardeerd tegen marktwaarde.

 

Voor de meeste bedrijfspanden wordt een hypotheek afgesloten om deze te kunnen financieren. Echter, hypotheekverstrekkers financieren vaak tot 60% van de benodigde investering. Het overige deel dient u met uw eigen vermogen te financieren. Dit betekent dat u voldoende kapitaal dient vrij te kunnen maken ten behoeve van de investering.

 

Wanneer u het pand eenmaal in eigendom heeft, wordt het vaak dusdanig aangepast aan uw eigen wensen, dat het voor eventuele toekomstige kopers teveel investering zou vergen om het pand weer voor toekomstige gebruikers geschikt te maken. U dient zich dus te allen tijde te realiseren dat eventuele aanpassingen een belemmering kunnen zijn voor de toekomstige eigenaar.

 

Het groot onderhoud van een bedrijfspand komt altijd voor rekening van de eigenaar. Wanneer u een pand koopt met gebreken, achterstallig onderhoud of met vervuilde grond, dan draait u als koper op voor al deze kosten. Daarentegen heeft u als huurder alleen te maken met klein onderhoud van het pand.

 

Samengevat heeft kopen van logistiek vastgoed de volgende voor- en nadelen:

 Voordelen    Nadelen

– Duidelijkheid lange termijn   

– Rente financiering lager dan huurprijs

– Kans waardevermeerdering 

– Geen verhuurdereisen 

– Beperkte financieringsmogelijkheden

– Groot onderhoud voor eigen rekening

– Risico waardevermindering

– Aanpassingen voor eigen gebruik

 

                                                                                       

Afsluitend volgen een aantal tips en adviezen voor zowel koop als huur, die het voor u als toekomstig eigenaar/gebruiker overzichtelijker en gemakkelijker moeten maken om uw keuze te maken.

 


Tips en adviezen bij huur van uw bedrijfspand

  • Huurprijs marktconform. Ligt de huurprijs die u gaat betalen in lijn met de prijzen die er worden gevraagd in de regio voor vergelijkbare bedrijfspanden?
  • Onderverhuur is niet in alle gevallen mogelijk, bespreek dit vooraf met de verhuurder
  • Verbouwingen. Voor kleine wijzigingen heeft u geen toestemming nodig van de verhuurder; voor overige verbouwingen wel. Uw verhuurder heeft acht weken de tijd om te reageren op uw verzoek om te mogen verbouwen.

 

Tips en adviezen bij koop van uw bedrijfspand

  • Ken de lokale markt. Dit met betrekking tot onder andere de lokale regelgeving, bestemmingsplan en hinderwetvergunning.
  • Bijkomende kosten. U dient rekening te houden met verzekeringen, overdrachtsbelasting, onroerendgoedbelasting, notariskosten enzovoort.
  • Neem in het voorlopige koopcontract altijd een financieringsvoorbehoud op.
Reageer op dit artikel