blog

Logistieke vastgoedmarkt overtreft recordjaar 2006

Warehousing

Logistieke vastgoedmarkt overtreft recordjaar 2006

De vraag naar logistiek vastgoed kent een sterke relatie met de economische groei. De wereldeconomie groeide in 2006 met 3,9 procent, in 2007 was dit groeicijfer iets lager (3,6%). Volgens het CBS bedroeg de economische groei in Nederland vorig jaar 3,5 procent.

Door de onzekerheid op de financiële markten is het momenteel moeilijk om te voorspellen hoe de economie zich in 2008 gaat ontwikkelen. Dit blijkt eveneens uit het feit dat het CPB haar verwachting voor 20008 een aantal maal heeft moeten bijstellen in de afgelopen maanden. De huidige verwachting voor 2008 is een economische groei van 2,5 procent. 

Volgens cijfers van de Wereldbank kan de handel in goederen en diensten verdrievoudigen in de periode tot 2030. Circa de helft van dit groeipotentieel doet zich naar verwachting voor in Centraal- en Oost-Europa. 

 

Gebruikersmarkt

De groeiende economie heeft er in 2007 onder andere toe geleid dat in veel Europese landen de vraag naar logistiek vastgoed toenam ten opzichte van 2006. Gemiddeld nam het opnamevolume met 19 procent toe over de afgelopen twaalf maanden. De grootste groei werd gerealiseerd in Rusland (+78%) en Centraal- en Oost-Europa (+51%). Ondanks deze toename ligt het opnamevolume van deze ‘emerging markets’ vooralsnog onder het historische gemiddelde van de West-Europese landen. 

 

Vraag naar logistiek vastgoed

In Nederland nam de vraag naar bedrijfsruimte in 2007 met circa 22 procent toe ten opzichte van 2006. De vraag naar logistiek vastgoed (> 7.500 vierkante meter vvo) is ten opzichte van 2006 met circa 34 procent toegenomen en bedroeg in 2007 circa 40 procent van het totale transactievolume op de bedrijfsruimtemarkt. 

De vraag vanuit de gebruikers richtte zich in 2007 in het bijzonder op de voornaamste logistieke locaties (Amsterdam, Rotterdam, Moerdijk, Tilburg, Venlo etc.) en op de sterk opkomende markten (steden nabij logistieke knooppunten). Echter, door gebrek aan kwalitatief goed aanbod binnen deze locaties richten gebruikers zich vaker rechtstreeks tot ontwikkelaars voor ‘built-to-suit’-oplossingen. Daardoor is het naast het transactievolume ook van belang te kijken naar de uitgifte van grond. Hierin zien we dat de gronduitgifte de afgelopen jaren een onafgebroken stijgende trend heeft vertoond. Eveneens komt naar voren dat gebruikers zich hoofdzakelijk richten op logistieke toplocaties en de opkomende markten. Zo berichtte Vastgoedmarkt (januari 2008) dat de meeste grond de afgelopen tien jaar is uitgegeven in Amsterdam, Moerdijk, Vlissingen en Tilburg. Allen zijn, met uitzondering van Vlissingen, belangrijke logistieke knooppunten in Nederland. 

 

Beleggingsvolume bedrijfsruimte 2003-2007 

 

Door het beperkte aanbod van modern logistiek vastgoed binnen de toplocaties in Nederland worden er in vergelijking tot voorgaande jaren meer ontwikkelingen op risico gestart. 

 

Deze ontwikkelingen vinden met name plaats langs de logistieke ‘assen’ van Nederland, te weten de A2, A15, A16, A58, A59 en A67 en zijn bij voorkeur ook multimodale locaties die meerdere vormen van vervoer/distributie (over weg, water, spoor en door de lucht) mogelijk maken. Een van de laatste trends hierbij is dat steeds meer logistieke bedrijven zich concentreren op bepaalde strategische multimodale locaties, waarbij het mogelijk is om vanuit één locatie meerdere klanten te bedienen. 

 

Dit in combinatie met de beperkte beschikbaarheid van grond binnen de belangrijkste logistieke locaties, maakt ‘alternatieve’ en voorheen B-locaties in Noord-Brabant en het noorden van Limburg steeds belangrijker voor logistieke ontwikkelaars. Zo heeft ProLogis onlangs een parkeerterrein in Oosterhout aankocht voor de ontwikkeling van circa 90.000 vierkante meter vvo. 

 

Huurprijsontwikkeling

In sommige Europese landen heeft de aanhoudende vraag geleid tot een licht stijgende tophuur in het afgelopen kwartaal. Volgens Jones Lang LaSalle’s ‘European Warehousing Rental Index’ is de tophuur gemiddeld met 0,9 procent toegenomen in het vierde kwartaal van 2007. 

De tophuurprijs op belangrijke logistieke locaties in Nederland is stabiel gebleven in 2007. De huidige tophuur in Nederland wordt gerealiseerd op luchthaven Schiphol en ligt op 90 euro per vierkante meter vvo per jaar. Overige locaties in Nederland liggen onder dit niveau. Zo ligt de huidige tophuur in Rotterdam op circa 62,50 euro per vierkante meter vvo per jaar en ligt de tophuur in het zuiden van Nederland tussen de 45 en 60 euro per vierkante meter vvo. 

 

Beleggingsmarkt

Vooralsnog hebben de ontwikkelingen op de financiële markten nauwelijks effect gehad op de logistieke markt. In Nederland zijn de topnetto-aanvangsrendementen (v.o.n.) stabiel gebleven over de afgelopen twaalf maanden. Dit weerspiegelt de interesse vanuit beleggers in logistiek vastgoed. 

Topaanvangsrendementen zijn het scherpst op Luchthaven Schiphol, deze liggen binnen een bandbreedte van 6,25 tot 6,75 procent. Voor de haven van Rotterdam is het topnettoaanvangsrendement eveneens gelijk gebleven op een niveau van 6,5 tot 7,0 procent. 

 

Beleggingsvolume logistiek vastgoed

De toegenomen interesse in logistiek vastgoed is niet alleen weerspiegeld in dalende aanvangsrendementen, ook het beleggingsvolume is toegenomen. Zo is het beleggingsvolume de afgelopen vijf jaar met 130 procent toegenomen. Opgemerkt dient te worden dat de jaren 2006 en 2007 uitzonderlijk sterk waren. In deze jaren werd een beleggingsvolume gerealiseerd van respectievelijk 1 miljard en 1,3 miljard euro.

In beide jaren waren het met name de particuliere beleggers die logistiek vastgoed aan hun portefeuille toevoegden. Een verschil met 2006 is echter dat de interesse vanuit de beleggingsfondsen is toegenomen en juist de interesse vanuit particuliere beleggers licht is afgenomen. Dit versterkt ook het beeld dat de logistieke markt transparanter wordt. 

 

Alle beleggingsfondsen hebben hun eigen criteria met betrekking tot de aankoop van een logistiek object. Criteria die altijd van invloed zijn op de keuze van de belegger zijn enerzijds de locatie en anderzijds de technische aspecten van het object. Naast de vloerbelasting, vrije hoogte en het aantal loadingdocks speelt de flexibiliteit van het object evenals bij de kantorenmarkt een steeds belangrijkere rol voor ontwikkelaars en beleggers. Ook de gebruiker kan hiervan profiteren. Deze courantheid van het object luidt doorgaans tot een reductie van het risico. Om dit te bewerkstelligen, delen ontwikkelaars hun distributiecentra dusdanig in dat de mogelijkheid bestaat om het object zowel single- als multi-tenant aan de markt aan te bieden. 

 

Verwachting 2008

Beleggers zullen een aanhoudende interesse tonen in logistiek vastgoed. Niet alleen in de ‘emerging markets’ zoals Rusland, Roemenië, Bulgarije en in iets mindere mate Tsjechië en Polen, maar ook West-Europa blijft in trek.

De naweeën van de kredietcrisis leiden in 2008/2009 nog tot licht stijgende aanvangsrendementen. Op langere termijn verwachten wij een aanscherping van de aanvangsrendementen. 

Door een aanhoudende vraag op de gebruikersmarkt en een hoogwaardige planvoorraad, waarvan overigens een beperkt deel op risico wordt ontwikkeld, zal de tophuur naar verwachting licht stijgen. Dit weerspiegelt eveneens de Nederlandse positie op de ‘warehousing clock’. 

 

 

Uit deze positie valt af te leiden dat Jones Lang LaSalle de aankomende periode een stabiliserende tot licht stijgende huurprijsstijging verwacht. Deze huurprijsstijgingen doen zich voornamelijk voor op de belangrijke logistieke vestigingslocaties als Amsterdam, Rotterdam en logistieke knooppunten in Noord-Brabant en het noorden van Limburg. Jones Lang LaSalle volgt deze ontwikkelingen op de voet en komt hier uitgebreider op terug in de nieuwe publicatie de ‘Dutch Warehousing Market Bulletin 2008’.

Reageer op dit artikel