blog

Toekomstverwachting voor logistiek vastgoed

Warehousing

Tegenwoordig bestaat de vastgoedbeleggingsmarkt voor een groot deel uit logistiek vastgoed. Hoe ging de beleggingswereld voorheen om met deze sector en wat kunnen we op basis daarvan voor de toekomst verwachten? Bob Reidsma, Goodman, vertelt daar meer over in dit expertartikel.

Wanneer we de huidige institutionele vastgoedbeleggingsmarkt vergelijken met die van tien jaar geleden, kunnen we constateren dat deze sindsdien sterk is gegroeid. Investeerders waren aanvankelijk huiverig om te investeren in logistieke panden. Inmiddels bestaat de vastgoedbeleggingsmarkt echter voor een groot deel uit logistiek vastgoed. Hoe ging de beleggingswereld voorheen om met deze sector en wat kunnen we op basis daarvan voor de toekomst verwachten?

 

Dc’s niet sexy genoeg

Logistieke en distributiecentra bestonden tien jaar geleden ook al, meestal in eigendom van bedrijven en zelden van institutionele beleggers. De opslag- en distributiecentra zijn vaak groot – 10.000 vierkante meter of meer – waardoor er flinke investeringen mee gemoeid zijn. Het bezit van deze grote gebouwen legt zodoende een behoorlijk beslag op de financiële middelen van logistieke bedrijven. Beleggers hadden aanvankelijk moeite met de grote bedragen die het investeren in deze gebouwen met zich meebracht. Het zijn ‘grote, grijze dozen’, gelegen op transportassen tussen aanvoerhavens en productielocaties enerzijds en afzet- en verwerkingsgebieden anderzijds. Dat maakt het plaatje niet ‘sexy’, een foto zou nooit op het voorblad van een jaarverslag verschijnen. De toenemende schaarste aan grond, in vooral dichtbevolkte gebieden, zorgde voor een kentering in die gedachtegang. Dit maakte logistiek vastgoed een interessante beleggingsmogelijkheid voor beleggers.

 

Investeren in logistiek vastgoed blijft een uitdaging: veel investeren in één gebouw, op één locatie, met vaak maar één huurder die actief is in één economische sector levert een hoog risico op in geval van leegstand. Ook deze aspecten maakte de institutionele sector in eerste instantie terughoudend in het beleggen in logistiek vastgoed. De terughoudendheid van de beleggers maakten vastgoedbeleggingen nu juist aantrekkelijk, omdat de te behalen rendementen daardoor hoog waren.

 

Risicospreiding

Aanbieders van vastgoedfondsen zagen de mogelijkheden van logistiek vastgoed en erkenden de noodzaak van een goede risicospreiding. Door een fonds met een gespreide portefeuille op te zetten voor meerdere individuele beleggers, konden ze de aandeelhouders de benodigde risicospreiding in combinatie met een aantrekkelijk rendement bieden.

 

Eerste fondsen

Rond het begin van dit millennium werden de eerste fondsen actief. ProLogis was een van de eerste internationale spelers. In Nederland volgde Celogix in 2000; dit fonds werd opgericht door Celexa en is nu na enige overnames onderdeel van Goodman. Celogix dat nu opgegaan is in GELF had 22 objecten in vijf West Europese landen met 34 huurders in twintig verschillende sectoren onder beheer. Daardoor bood het fonds een substantiële risicospreiding en een aantrekkelijk rendement aan de deelnemende Nederlandse en Scandinavische pensioenfondsen.

 

Gaandeweg gingen vastgoedbeleggers de logistieke sector en zijn activiteiten beter begrijpen. Logistiek wordt tegenwoordig zowel nationaal als internationaal gezien als een essentieel onderdeel van de economie en is inmiddels een mondiale industrie geworden. Ook uit ons dagelijks leven valt logistiek niet meer weg te denken. Bedenk maar eens hoeveel logistiek er aan te pas komt om ’s ochtends te kunnen ontbijten. Net zoals de transportsector jaren geleden claimde dat ‘zonder transport alles stil staat’, kunnen we nu voor de logistieke sector stellen: ‘zonder logistiek geen economie’. Bovengenoemd aspect, de stabiliteit van de sector logistiek, is juist voor beleggers interessant.

 

Groei in investeringen

Anno 2008 zijn er aanzienlijk meer aanbieders van logistieke fondsen actief. Wereldwijd zijn naast Goodman, met in Europa zijn fonds GELF, onder andere Prologis en AMB actief. In Europa hebben ruim dertig fondsen, zich gespecialiseerd in industrieel vastgoed (bron: Inrev ). En de markt groeit: investeringen in Europees logistiek vastgoed zijn in de afgelopen vijf jaar met 300 procent toegenomen tot EUR 19 miljard en maken nu acht procent uit van alle commerciële vastgoedinvesteringen (bron: JLL).

                                                        

Door deze groei is de vraag naar logistieke beleggingsproducten toegenomen en zijn de prijzen van het onroerend aanzienlijk opgelopen. De aanvangsrendementen voor moderne logistieke gebouwen zijn over een periode van zeven jaar gedaald van meer dan negen procent naar minder dan zeven procent.

 

Groot fonds, grote flexibiliteit

De toekomst voor de logistieke fondsen ligt in de grootte van de fondsen. ‘Big is beautiful’ is niet de stelregel, maar we constateren dat bedrijven die logistieke centra huren steeds groter worden en in toenemende mate wereldwijd opereren. Sinds enige jaren is een consolidatie in de 3PL sector aan de gang. Achterliggende doelstelling van de partijen is groter te worden om meer marktaandeel verkrijgen, het netwerk te vergroten en de winstgevendheid te verbeteren. Klinkende namen als Exel, Tibbett & Britten, Bax Global, Frans Maas en Hays zijn overgenomen door de grote spelers als DHL, Kuehne + Nagel, Geodis, NDL en DSV. De aanbieders van logistiek onroerend goed spelen hierop in door een strategische partner te worden van de grote spelers.

 

Door op hotspot locaties over grote volumes aan vierkante meters in meerdere panden te beschikken, kunnen fondsen flexibiliteit bieden. Dit vertaalt zich in meerdere huurcontracten voor één locatie, die een eigen verlooptijd kunnen hebben. Dit kan zelfs back-to-back worden ingevuld met het contract dat de huurder, meestal een logistiek dienstverlener, met zijn klanten heeft. Mogelijk kan een klein deel van het vloeroppervlak zelfs op maandbasis aangeboden worden. De huurniveaus nemen echter wel toe naarmate de contractduur korter is. Deze flexibiliteit voor grote huurders is mogelijk als de fondsen over grote portefeuilles beschikken, waardoor ze op strategische locaties grote volumes kunnen aanbieden. Daarnaast biedt de grootte van de portefeuille de belegger in deze fondsen door de variëteit aan contracten met grote logistieke spelers voldoende risicospreiding en rendement.

 

Opkomst logistiek Centraal- en Oost-Europa

Een tweede, aanhoudende ontwikkeling in Europa is de groei van de logistieke sector in Centraal- en Oost-Europa. Deze landen bieden lagere lonen en maken een enorme economische groei door. De logistieke sector profiteert van de gunstige arbeidsvoorwaarden, zeker voor de value added activiteiten en van de lage grondprijzen. In Slowakije bijvoorbeeld is de auto-industrie sterk gegroeid. Na Volkswagen, Audi en Skoda willen nu ook Peugeot, Hyundai en Kia profiteren van de aantrekkelijke mogelijkheden. De nieuw geopende fabrieken werken op basis van ‘just-in-time’ leveringen van de onderdelen, die vanuit de hele wereld worden aangevoerd. Grote logistieke parken omringen deze fabrieken om de noodzakelijke logistieke aanvoer mogelijk te maken.

 

Ondertussen stijgt door de toename van de economische activiteit het inkomens- en bestedingniveau van consumenten in Centraal- en Oost-Europa. Aan de toegenomen vraag naar goederen kan alleen worden voldaan als de vereiste logistiek op zijn plaats is. De groei van de logistieke sector in deze landen is dus tweeledig en zal nog geruime tijd een stijgende lijn kennen. Voor de komende drie jaar is de verwachting dat de logistieke dienstverlening in de regio met ongeveer 75 procent zal groeien (bron: Transport Intelligence).

 

Met de ontwikkeling van de logistieke sector in Centraal-Europa wint ook de beleggingsmarkt in logistiek vastgoed in Oost-Europa aan aandacht. Landen als de Oekraïne, Wit-Rusland en Rusland bieden interessante mogelijkheden. Zodra de benodigde zakelijke en fysieke infrastructuur en de fiscale en juridische voorwaarden op hun plek zijn, kunnen logistieke fondsen hier gaan beleggen. In dat geval doen fondsen er goed aan nauw samen te werken met strategische 3PL partners en indien mogelijk ook met productiebedrijven die zich voor het eerst in deze landen vestigen.

 

Bedreiging?

Het is nog niet duidelijk of de verschuiving naar het Oosten een bedreiging vormt voor beleggers in logistiek in West-Europa. Daar waar veel goederen voor de value added activiteiten vanuit de gehele wereld en vooral China en Zuidoost-Azië per container worden aangevoerd, zullen de mainports in West-Europa, van Le Havre tot aan Hamburg, hun positie behouden. Een deel van de goederen verlaat na verwerking Europa via dezelfde route. Om deze goederenstromen te accommoderen blijft logistieke opslagcapaciteit in West-Europa vereist. Dat betekent dat de infrastructuur die nodig is om de goederen naar en van het Oosten te transporteren open dient te blijven. Daar waar wegen voller raken, kunnen water- en spoorwegen uitkomst bieden. Gebeurt dit niet, dan bestaat de kans dat havens aan de Baltische Golf een deel van de markt overnemen.

 

Toekomstverwachting

Het is onze verwachting dat de havens aan de Zwarte Zee, en in het bijzonder aan de Donau Delta, in de nabije toekomst een grotere rol kunnen en zullen gaan spelen. Negentig procent van de containerstroom uit Azië komt immers via het Suez kanaal binnen en de afstand tot deze havens is korter dan de afstand tot de West-Europese havens. Zodra de weg- en spoorinfrastructuur in een land als Roemenië verder is ontwikkeld, is vervoer naar het midden en zuidelijk deel van Centraal-Europa via de West-Europese havens minder logisch. Een begin van deze ontwikkeling is al terug te zien in de groeicijfers van de havens van Costantza (Roemenië) en Odessa (Oekraïne) met respectievelijk 168 procent en 96 procent in de afgelopen twee jaar.

 

Concluderend kunnen we stellen dat logistieke vastgoedfondsen ontwikkelingen in Centraal- en Oost-Europa goed in de gaten moeten houden om succesvol in te kunnen spelen op mogelijkheden. Dat betekent overigens niet dat ze kansen in West-Europa uit het oog moeten verliezen, want ook daar zit nog genoeg groei in de markt!

Reageer op dit artikel