blog

Internationalisering biedt logistiek kansen

Warehousing

Wat zijn de kansen en ontwikkelingen op de Nederlandse logistieke bedrijfsruimtemarkt? Annemiek Stroosma en Jos Tromp, beiden werkzaam bij de vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, gaan in op de belangrijkste conclusies van de Bedrijfsruimtemarktspecial 2006.

Internationalisering biedt logistiek kansen
Huurprijzen


Figuur 1: Huurprijzen Europa

De vraag naar logistiek vastgoed op de vrije verhuurmarkt liet in 2005 ondanks de verbeterde economische omstandigheden een dip zien. Toch ziet Jones Lang LaSalle een stijging van de vraag naar bedrijfsruimten, die echter op andere wijze geëffectueerd wordt. Een van de wijzen waarop dit zich uit is doordat gebruikers bedrijfsruimten op maat laten ontwikkelen. Ook blijkt dat een deel van de vraag neerstrijkt in grensregio’s van de buurlanden België en Duitsland.

 

Huurprijzen

Het aanbod van bestaande bedrijfsruimte in 2005 is toegenomen. De kwaliteit van het aanbod sluit vaak niet aan op de vraag, die voornamelijk op nieuwbouw is gericht. Huurprijzen op de bedrijfsruimtemarkt waren stabiel in 2005, waarbij incentives nog steeds een rol spelen. Echter, in logistieke kernregio’s als de Rotterdamse haven en op Schiphol staan de huurprijzen onder opwaartse druk, onder invloed van het geringe aanbod. Op Schiphol verwacht Jones Lang LaSalle dan ook een stijging tot circa € 90,– per m² vvo per jaar.

 

Groeiende wereldhandel

De wereldhandel liet in 2005 een sterke groei zien, waar ook Nederland van profiteerde. De invoer groeide met 10% en de uitvoer met 7%. De uitvoer steunde vooral op doorvoer, terwijl de export van  ‘Made-in-Holland-product’ minder hard groeide. De groei van de import was grotendeels afkomstig van Rusland en China. Deze groeiende handel heeft tot nog toe een beperkte ruimtelijke weerslag. Het is vooral de containeromslag die hard groeit, terwijl de komst van distributiecentra nog op zich laat wachten.

 

Distributiecentra

Jones Lang LaSalle verwacht dat Nederland in de toekomst wel kan profiteren van de vestiging van Europese en Regionale Distributiecentra (EDC’s / RDC’s). In eerste instantie zullen dit soort vestigingen neerstrijken in de Mainports Rotterdam en Schiphol, maar daarnaast ook op transportknooppunten als Tilburg en Venlo. Verbeteringen in de infrastructuur, zoals de Betuweroute, zullen echter ook andere locaties in staat stellen om van de toenemende vraag te profiteren. De verwachting is dat het railvervoer van goederen in de toekomst licht zal toenemen ten opzichte van de modaliteiten weg en water.

 

Beschikbaarheid grond

Een knelpunt waarmee gebruikers van logistieke ruimten te maken krijgen, is echter de geringe beschikbaarheid van grond, wat vooral in de Mainports een probleem is. Oplossingen worden gezocht in meerlaags bouwen en het, op zeer gewilde locaties, op risico realiseren van logistieke ruimten. Zo worden in de Rotterdamse haven plannen gemaakt voor de ontwikkeling van een twee- of zelfs drielaags logistiek gebouw (Multi-Cuub, Fortress) en ontwikkelen AMB en ProLogis op risico in respectievelijk Schiphol en Venlo. Verder staat natuurlijk de ontwikkeling van Maasvlakte II op stapel, maar de doorgang van dit project, dat in 2012 opgeleverd zou moeten worden, is nog altijd niet zeker.

 

Figuur 2: Beleggingsvolume vastgoed totaal en bedrijfsruimtesegment

 

Populair beleggingsproduct

Bedrijfsruimte als beleggingsproduct mag zich inmiddels verheugen op structurele aandacht van beleggers. In 2005 werd € 665 miljoen belegd in bedrijfsruimte, 16% meer dan zowel het beleggingsvolume van 2004 als het gemiddelde van de periode 2000-2004. Een opvallende trend is de opkomst en terugval in het aandeel Sale and Leaseback transacties. In de periode 2002-2004 nam dit aandeel sterk toe, om in 2005 weer sterk terug te vallen.

 

Uitbesteden

Dit valt in de eerste plaats te verklaren door het feit dat veel transporteurs niet meer zelf hun distributiecentra ontwikkelen, maar dit uitbesteden aan ontwikkelaars die op hun beurt de gebouwen verkopen aan eindbeleggers. In de tweede plaats is de belangstelling van beleggers voor multi-tenant light industrial bedrijfsruimte 2005 toegenomen. Toch had het merendeel van het beleggingsvolume betrekking op logistieke ruimten. De beschikbaarheid van marktconforme, langjarig verhuurde beleggingen is echter beperkt, waardoor de netto aanvangsrendementen net als op de kantoren- en winkelmarkt ook op de bedrijfsruimtemarkt verscherpt zijn. Voor de nationale toplocatie Schiphol geldt momenteel een netto aanvangsrendement van 6,50-7,00%.

 

 

Figuur 3: Netto Aanvangsrendementen (v.o.n.) voor topkwaliteit logistieke ruimten

 

Kansrijke toekomst

Vooralsnog lijkt het erop dat Nederland haar positie in het krachtenveld van de veranderende mondiale logistieke markt kan behouden en zelfs mogelijk versterken. De belangrijkste pijlers hierin zijn de mainports. De spin-off die deze economische clusters genereren is groot. De uitbreidingscapaciteit voor logistieke dienstverlening rond Schiphol is echter beperkt. De Rotterdamse haven is met een aantal grootschalige nieuwbouwplannen ruimte aan het creëren voor toekomstige groei. De vraag is of deze terreinen goed aansluiten op de marktvraag.

 

Geen succes

Kijkend naar de afzet van kavels op Maasvlakte I, kan namelijk niet geconcludeerd worden dat dit een onverdeeld succes is. De marktvraag richt zich namelijk vooral op andere delen van het havengebied. De verwachting is dan ook dat de druk op de huurprijzen in deze gebieden blijft bestaan. Enkele grootschalige opleveringen kunnen hier op korte termijn voor enige marktruimte zorgen. Meervoudig ruimtegebruik kan op langere termijn van toegevoegde waarde zijn op deze locaties.

 

Ruimte creëren

Voor Nederland als logistieke ‘hub’ is het van groot belang dat er ruimte wordt gegeven aan de logistieke dienstverlening. Duidelijk moet zijn dat er een regulering moet bestaan op ‘op risico gebouwde ontwikkelingen’, maar er moet voorkomen worden dat dienstverleners Nederland als te statisch gaan aanmerken. De gevolgen zouden wel eens groter kunnen zijn dan gedacht. Voor de belangrijkste logistieke assen in Nederland zou er dan ook gekeken moeten worden hoe deze ontwikkelingen snel van de grond zouden kunnen komen.

 

Incidentele ontwikkeling

Wellicht dat een goed gereguleerde ‘frictievoorraad’ – sterk gericht op courante functionele huisvestingseisen – uitkomst zou kunnen bieden. Een zeer ongewenste ontwikkeling is de incidentele ontwikkeling van logistieke objecten langs het snelwegennet. De regulering zou dan ook gericht moeten zijn op het op de juiste locaties ontwikkelen van logistieke parken met een juiste schaalgrootte om zodoende de tot nog toe veel voorkomende bermvervuiling tegen te gaan.

 

Multimodaliteit

Een flexibele opstelling van overheden kan ertoe leiden dat logistieke dienstverlening – met veel laaggeschoolde arbeid – sneller neer kan slaan. Als dit type werkgelegenheid geaccommodeerd wordt, kan deze bedrijvigheid terechtkomen op de belangrijkste vervoersknooppunten van het land. Multimodaliteit wordt hierin steeds belangrijker. De concurrentie tussen gebieden zal hierbij echter groot zijn, zowel nationaal als internationaal.

 

Vraaggestuurde markt

De veranderingen die zich in de logistieke keten voor gaan doen zullen een grote invloed hebben op de structuur van het logistieke vastgoed in continentaal Europa. Al met al kan worden gesteld dat de logistieke markt steeds complexer wordt. Duidelijk is dat de markt sterk vraaggestuurd is geworden met zeer specifieke gebruikersvoorkeuren. Kennis van deze markt is een essentiële voorwaarde om gebruiker en beleggers op de juiste wijze te kunnen adviseren. Als aan de genoemde randvoorwaarden voldaan kan worden voorziet Jones Lang LaSalle een kansrijke toekomst voor de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.

 

Reageer op dit artikel