blog

Hoe benader je vastgoed in de logistiek?

Warehousing

In logistiek vastgoed hebben de betrokken partijen vaak verschillende belangen. Machiel Bode, branchemanager transport en logistiek bij de ING Bank, gaat hier dieper op in en laat zien welke benaderingen relevant zijn.

Je kunt logistiek vastgoed, of onroerend goed-logistiek (OG-logistiek) op verschillende manieren benaderen. Denk aan het perspectief van de gebruiker, van gebruiker en eigenaar, van eigenaar en verhuurder, van financier en belegger. Leg je alle invalshoeken bij elkaar, dan resteert als gemeenschappelijke factor OG-logistiek als commodity en alle onderliggende waarden als gemiddelde. Met als bouwstenen een goede locatie, een passend formaat, ook in de hoogte, adequate kantoorruimte en de mogelijkheid om het geheel opnieuw te vermarkten, bij voorkeur in compartimenten.

 

Solide investering

Voor de gebruiker kan dat een propositie opleveren die niets te maken heeft met zijn bedrijfsactiviteiten. Hoe dat ook mag zijn, er zullen altijd gebruikers zijn, dus ook altijd beleggers, die er een solide investering in zien. Maar natuurlijk niet allemaal tegelijkertijd. Hier wil ik een overzicht geven van verschillende aspecten van OG-logistiek met hun uiteenlopende relevantie voor de verschillende stakeholders.

 

Verschillende partijen

Op zich is OG-logistiek niets meer dan een bedrijfsmiddel dat enerzijds om financiering vraagt en anderzijds een kasstroom genereert. Met financiële middelen moet je economisch omgaan. Ze kunnen namelijk vast komen te zitten in activa als transportmiddelen en onroerend goed. Terwijl het bij een bepaalde strategie juist verstandig kan zijn om deze middelen vrij te maken voor de inzet bij nieuwe groeiactiviteiten, overnames en dergelijke. De warme belangstelling uit steeds meer hoeken geeft wat dat betreft een interessante indicatie. Na de leasemaatschappijen hebben nu ook de beleggers zich gemeld.

 

Segmenteren

OG-logistiek kan een prima rendement opleveren. De markt wordt niet overvoerd door bouwen op risico en er bestaat dan ook meer evenwicht in dan bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Je kunt nader segmenteren en ziet dan het verschil tussen private warehouses, waar niet voor derden opgeslagen wordt en public warehouses voor derden. Je kunt ook een onderscheid maken naar functie en ziet dan warehouses voor de opslag. Maar ook crossdocks waar de inkomende goederenstromen gecombineerd worden tot nieuwe, gebundelde uitgaande goederenstromen. Tevens is nadere specialisatie mogelijk voor de uitvoering en specifieke opslag van producten, zoals koel-/vriesopslag en gevarengoed. Deze resulteren vaak in hogere kosten en een veel lagere algemene bruikbaarheid.

 

Locatie

Leasebedrijven en beleggers kunnen bovendien met heel andere ogen kijken dan gebruikers en ondernemers. Locatie en multifunctionaliteit wegen verschillend. Geregeld is sprake van een minimaal vloeroppervlak van vier- tot vijfduizend vierkante meter, vrije hoogte minimaal 9 meter, vloerbelasting minimaal 3000kg/m2 en voldoende loading docks, 3 tot 15% kantoorruimte en bij voorkeur een ruimte die in compartimenten te verdelen is. Voor allen telt een redelijk tot goede locatie. En een verhuurder heeft graag een solide huurder die voor een langere periode een huurverplichting kan aangaan.

 

Juiste perspectief

Logistieke dienstverleners zelf kijken nog naar een ander aspect. Traditiegetrouw zijn de panden eigendom van de gebruiker. Bij de investeringsbeslissing speelt soms statusgevoeligheid een rol, maar het belangrijkste zijn natuurlijk de operationele kanten. De investering wordt gedaan vanwege een specifieke (nieuwe) klant of vanwege autonome groei. In het achterhoofd speelt de potentie tot waardestijging uiteraard een belangrijke rol. Daarom zijn logistieke dienstverleners ook niet zo geïnteresseerd in een beleggingsconstructie die niet in een koopoptie op termijn voorziet. Vastgoed kent ook in de logistiek veel verschillende, en vaak verrassende invalshoeken. Het blijft de kunst het juiste perspectief daarbij te vinden en te hanteren.

Reageer op dit artikel