blog

Logistiek en vastgoed zijn star

Warehousing

Logistiek managers duiken te snel in de slachtofferrol als het gaat om het regelen van noodzakelijke extra opslagruimte. Zij laten zaken te veel op hun beloop en zoeken extra ruimte vaak ad hoc. Expert in logistiek vastgoed Nic Roest geeft aan waarom ze zelf debet zijn aan een gepolariseerde logistiek vastgoedmarkt.

Rob is logistiek manager van een frisdrankproducent. Hoewel zijn werkdag begint als elke andere, doet de fel schijnende voorjaarszon hem verlangen naar de zomer. Zijn dagdromen worden onderbroken als Robs magazijnchef de kamer binnenstapt. Hij vertelt Rob dat zijn magazijn helemaal volzit en ondanks tegenvallende verkopen de productie toch op peil wordt gehouden om de naderende zomerpiek op te vangen.

 

Gangpaden volbouwen?

Het huidige magazijn met 15.000 vierkante meter aan ruimte is niet voldoende. Er moeten de komende maanden nog eens zo’n 2.500 pallets extra worden opgeslagen. Eén mogelijkheid is de gangpaden vol te bouwen om zo koste wat het kost extra ruimte te creëren. Dat houdt echter een keer op; de heftrucks moeten er nog wel kunnen rijden.

 

Buiten opslaan of tijdelijk iets huren?

Rob overweegt eveneens om het tijdelijke overschot op zijn buitenterrein op te slaan. Hier kleven echter een aantal lastige verzekeringskwesties aan; de goederen staan immers in de open lucht. Een derde optie is het tijdelijk huren van een extra magazijn, wat ondanks een handvol operationele bezwaren toch de beste stap lijkt om te nemen. Helaas voor Rob beginnen zijn problemen hier pas echt.

 

Alles voor de lange termijn

Het denkpatroon van de vastgoedeigenaren – en daarmee hun handelen – is in veel opzichten de absolute tegenpool van het logistieke denken van de operationele managers. Vastgoedeigenaren zien hun magazijn niet als onderdeel van een logistieke operatie, maar willen deze ruimte verhuurd hebben. Voor lange termijn, met de laagste risico’s en tegen het hoogste rendement.

 

Contract dikker dan roman

Een direct gevolg van lange termijn denken is dat de contracten, die vastgoedeigenaren de zoekende logistiek managers voorschotelen, vaak dikker zijn dan menig roman. Want of je ruimte voor drie maanden of drie jaar wil huren, er bestaan hier helaas vaak geen uitgeklede contracten voor. Het blijft een ellenlange opsomming van juridische aspecten om zo elk risico uit te sluiten, de aansprakelijkheid af te dekken en de financiële situatie zeker te stellen. Terwijl dit voor een flexibele, korte termijn relatie met een logistiek dienstverlener of producent helemaal niet nodig is.

 

Alleen lange termijn

Niet alleen de contracten, ook het kostenpatroon van de vastgoedeigenaar is gebaseerd op de verhuur voor lange termijn. Het probleem ligt hier met name in de opzet van hun interne processen, die zodanig zijn georganiseerd dat ook voor een termijn van zes maanden de procedures en activiteiten van een huur voor drie jaar worden uitgevoerd.

 

Tussenpersoon denkt ook lange termijn

Tussenpersonen, zoals makelaars, maken zich eveneens schuldig aan lange termijn denken. Hun commissies zijn gebaseerd op de huur voor langere tijd. Een paar honderd euro voor drie maanden is niet een project waar zij hun tijd aan willen besteden en risico voor willen nemen.

 

Logistiek manager de gebeten hond

Uitzichtloos wordt het helemaal wanneer je beseft dat ook de logistiek manager geen kant op kan met zijn of haar budget. Hij of zij sluit een raamcontract af met een producent tegen een vaste verrekenprijs, natuurlijk tegen zo laag mogelijke kosten. Wanneer extra kosten gemaakt moet worden, júist als het slecht gaat met de verkopen – en er dus extra ruimte nodig is  – is dat precies het verkeerde bericht op precies het verkeerde moment. Zo bekeken kan de logistiek manager weinig goed doen; als de zaken van zijn klant goed lopen, is er niks aan de hand, maar bij een slechte verkoop is hij de gebeten hond.

 

Logistiek manager net zo star

Wat echter wel moet worden gezegd, is dat de logistieke managers de hierboven geschetste situatie over zichzelf afroepen. Hun benadering van de markt is in essentie net zo star als die van de vastgoedeigenaren of hun (interne) klant. Op het eerste gezicht lijkt hun denken vele malen flexibeler te zijn. De sores van de dag moeten worden opgelost om goederen zo snel mogelijk bij de klant te krijgen en de ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Ze hebben daartoe ook genoeg mogelijkheden, van het volbouwen van hun magazijn tot het plaatsen van tijdelijke opslagruimte op eigen terrein.

 

Slachtofferrol tegenover klant

Paradoxaal genoeg is dit slechts schone schijn en slaat de flexibiliteit om in starheid, vooral door het accepteren van een slachtofferrol ten opzichte van de klant waarvoor ze werken. Deze slachtofferrol ontstaat door een gebrekkige communicatie. De klant – of dat nu een externe producent is of een interne verkoopmanager – moet worden duidelijk gemaakt dat het moeten opslaan van extra goederen voor een beperkte periode nu eenmaal een prijs kent.

 

In het verdomhoekje

Door het slecht of niet durven te communiceren en expliciteren van de reële situatie, drijft de logistiek manager zich langzaam in een door hem of haar zelf gecreëerd hoekje van de kamer. Het is dus zaak beter te anticiperen op de situatie waarin de klant verkeert en dit op voorhand te vertalen naar álle mogelijkheden op de markt.

 

Van eigenaar naar leverancier

Om écht een verbetering teweeg te brengen, moet eveneens de houding van de vastgoedwereld veranderen. Vastgoedeigenaren zouden zich moeten opstellen als vastgoedleveranciers. Speciaal voor de flexibele en korte termijn projecten zouden er bijvoorbeeld kleine, korte en minder juridisch dikgetikte contracten gebruikt kunnen worden.

 

Deel pand als flexibele optie

Ook zou het voor een logistiek manager zeer interessant zijn om 75 procent van de totale oppervlakte gegarandeerd te huren, met de overige 25 procent als flexibele optie (want een volledig variabel contract – per aantal pallets, per week – is nagenoeg onmogelijk). Rob kan dan 15.000 vierkante meter van een magazijn met een oppervlakte van 20.000 vierkante meter huren, en de overige 5.000 enkel gebruiken wanneer dat nodig is – en hier vanzelfsprekend ook een aangepaste prijs voor betalen.

 

Mogelijkheden al op de plank

Een andere mogelijkheid is om als vastgoedleverancier enkele operationele processen binnen het magazijn te ondersteunen. Personeel voor een aantal maanden zou uitstekend via een uitzendbureau kunnen worden geregeld, stellingleveranciers kunnen snel zorgen voor meer ruimte in een magazijn – de vastgoedleverancier kan de mogelijkheden bij wijze van spreken al op de plank hebben liggen.

 

Magazijn doel of middel?

De beschreven polarisatie op de markt van logistiek vastgoed kan enkel veranderen door een flexibelere opstelling van beide partijen. Vastgoed denkt nu uitsluitend in strategische beleggingen, logistiek in operationele processen. Vastgoed ziet het magazijn verhuren als doel, voor de logistiek is een magazijn ‘slechts’ een middel in een grote stroom van processen.

 

Wie het weet, mag het zeggen

Welke oplossing behelst de gulden middenweg? Welke oplossing zorgt ervoor dat logistiek én vastgoed niet als twee aparte werelden gelden, maar als één – zoals de term ‘logistiek vastgoed’ wel impliceert. Welke oplossing vult de gapende leegstand die er is? Wie matcht het gescheiden paar aan elkaar?

 

 

 

 

Reageer op dit artikel