artikel

Distributiecentrum van de toekomst: extreem duurzaam en modulair

Warehousing 5545

De markt voor logistiek vastgoed is booming. Eindgebruikers snakken op dit moment naar meer opslag capaciteit en huren bijna letterlijk alles wat los en vast zit. Dat is de huidige tendens. Interessanter is welke trends gaan in de toekomst een rol spelen bij de ontwikkeling van nieuw logistiek vastgoed. Kenners stellen dat de markt op een keerpunt zit waarin de eens zo starre en saaie grijze doos verandert in een fraai, intelligent en gerobotiseerd modulair pand die nog lang niet circulair is, maar wel extreem duurzaam.

Distributiecentrum van de toekomst: extreem duurzaam en modulair
Foto: Bert Jansen

Met de realisatie van het fraaie vormgegeven distributiecentrum van Rhenus Logistics aan de A58 in Tilburg hebben logistiek vastgoed ontwikkelaar Dokvast en bouwbedrijf Heembouw dit jaar de toon gezet voor hoe (wellicht) het ‘(duurzame) dc van de toekomst’ er uit zal komen te zien niet alleen van buiten maar ook van binnen. Het is koffiedik kijken of dit futuristisch ogende pand – dat ook nog eens ‘hyperintelligent’ is – de trend zet van hoe distributiecentra eruit komen te zien in de nabije toekomst.

Panden moeten steeds duurzamer worden

In de logistiek vastgoedmarkt heerst namelijk het adagium dat de meeste panden altijd marktconform moeten zijn dus met andere woorden een rechttoe-rechtaan dc dat over pakweg vijftien of twintig jaar ook nog verhuurbaar is. Maar wat is vandaag de dag en vooral ook in de toekomst nog een marktconform gebouw? Vooral ook als wordt gekeken naar de invloed van e-commerce op logistiek vastgoed en de trend van vergaande mechanisering en robotisering en daarbovenop de druk van beleggers en eindgebruikers om panden steeds duurzamer te bouwen. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het steeds minder duidelijk wordt hoe een marktconform dc eruit ziet. In het verlengde hiervan doemt ook de locatiekeuze op want de van oudsher voorspelbare keuze voor logistieke hotspotlocaties in met name het zuiden van het land onder druk staat door factoren als ruimtegebrek en personeelstekorten.

 

 

Lees ook:

Robots en supercomputers zetten de logistieke wereld op zijn kop

 

 

Toegevoegde waarde dc’s in omgeving

'Het gaat niet alleen meer om de infrastructuur rondom een gebouw'

Tijdens een bijeenkomst van Nieuwsblad Transport onlangs in Zwolle gaven experts Rene Geujen (NextLevel), Rinus Verhey (Heembouw), Robert van Ree (St. Onge Company) en Johan Beukema (Buck Consultants International) hun visie op voornoemde trends en ontwikkelingen. Geujen die inging op ontwikkelingen op het gebied van wat hij noemt toekomstbestendig logistiek vastgoed stelt dat distributiecentra moeten steeds meer toegevoegde waarde krijgen voor de omgeving waarin ze staan. Geujen: “Het gaat dus niet alleen meer om de infrastructuur rondom een gebouw. Er moeten meer faciliteiten komen om een distributiecentrum van een bedrijf draaiende te houden. En dan moet je misschien maar rigoureuze maatregelen nemen met de opzet van een migranten hotel in een logistieke hotspot en ook zal de slag moeten worden gemaakt dat dc’s worden ingezet voor de opslag van energie.”

Eenvoudig hergebruik van panden

In de toekomst is modulair bouwen de trend binnen logistiek vastgoed. Geujen: “Dat betekent dat panden structureel zo worden gebouwd dat ze eenvoudig zijn her te gebruiken of her in te richten. Of dat snel circulair wordt, zal de tijd uitwijzen. Ik geloof wel dat deze trend wel een richting is waar we niet meer onderuit kunnen. Belangrijk in mijn ogen is dat wat we bouwen ook voor de komende dertig jaar functioneel blijft.”

Focus op grondcomponent

'Bij nieuwe bedrijventerreinen wordt te veel gekeken naar de grondcomponent'

Volgens de logistiek vastgoedspecialist wordt bij nieuwe bedrijventerreinen door partijen nog te veel gekeken naar de grondcomponent. “Zorg er dus voor dat nagedacht wordt over de stroomcomponent zodra er zonnepanelen op het dak van een distributiecentrum worden gelegd. In Venlo worden daar al heel veel stappen in gemaakt maar op heel veel andere locaties moet het nog van de grond komen.”

BREEAM very good de trend

Wat logistiek vastgoed ontwikkelaars en eindgebruikers wel steeds beter in de vingers krijgen, is het verduurzamen van distributiecentra. Nederland beschikt op dit moment over 32 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed. Van dat totale aantal is volgens Geujen de afgelopen vijf jaar 6,8 miljoen vierkante meter gerealiseerd, waarvan 2,1 miljoen vierkante meter BREEAM gecertificeerd is. “Het is nog altijd maar 31 procent dat gecertificeerd is, maar een kentering is zichtbaar en het goede hieraan is dat het merendeel voor Very Good gaat en de trend is dat men hoger wil gaan naar Outstanding. Dat komt mede doordat beleggers het steeds belangrijker vinden dat er duurzaam geïnvesteerd wordt in gebouwen.”

Realiseer een duurzaam ecosysteem

Duurzaam bouwen betekent ook dat een distributiecentrum op de juiste infrastructuur aangesloten is. Geujen: “De infrastructuur moet kloppen. Neem bij je locatiekeuze mee of het gevestigd is bij een snelweg en multimodale knooppunten, zoals binnenhavens en railterminals. Kijk ook naar de beschikbaarheid van stroomvoorzieningen om de opgewekte elektriciteit via zonnepanelen op je dak te transporteren. En zorg dat je personeel makkelijk bij het dc kan komen. Want als mensen veel tijd verliezen om met de bus van het centrum naar je bedrijventerrein en jouw dc te komen, laat je veel liggen. Daarin moet overigens vooral met name de overheid flink wat slagen in gaan maken om hierin te voorzien. Het moet dus allemaal passen in wat ik noem een duurzaam ecosysteem.”

Gasloos bouwen typisch Nederlands

Over de trend dat steeds meer distributiecentra gasloos zullen worden verwarmd stelt Geujen dat dat iets typisch Nederland is. “We zien dat andere landen juist overgaan op gas om afscheid te kunnen nemen van andere fossiele brandstoffen. Daar is nog veel voor verbetering vatbaar met de inzet van onder andere WKO-installaties en vloerverwarming. Net zo belangrijk is hoe de gebruiker met de verwarming omgaat.”

Circulair dc ingewikkeld proces

'Ik ben geschrokken wat er bij een circulair dc allemaal komt kijken'

De volgende stap in het verduurzamen van distributiecentra is de vraag wanneer ze circulair worden gebouwd. Volgens Rinus Verhey, commercieel directeur van Heembouw, is dat ‘een ingewikkeld proces’. “Ik ben op dit moment bezig met een circulair dc. Ik ben mij rot geschrokken wat daar allemaal bij komt kijken. We hebben allemaal mooie BREEAM panden die ik heb laten analyseren op hoe circulair ze zijn. Dat is belabberd en dat komt vooral dat onze leveranciers nog onvoldoende bezig zijn met de levenscyclus van hun producten. Bij de bouw van dc’s worden bijvoorbeeld heel veel sandwichpanelen gebruikt maar er is er geen een op dit moment die circulair. Het meest complexe bij circulair is dat er op dit moment wereldwijd nog niet één meetsysteem is, waarmee de circulariteit van een dc kan worden bepaald. Daar zijn we nu mee bezig. Dat doe ik niet alleen want er zijn meer partijen in de markt hiermee bezig zijn. Eind volgend jaar willen we hier meer duidelijkheid over verschaffen.”

 

Slimme sensoren voor installaties

Circulariteit blijft voor veel ontwikkelaars en eindgebruikers op dit moment nog een ver van hun bed show. Naast locatiekeuze en energieverbruik zijn vooral het grip houden van onderhouds- en gebruikskosten belangrijk. In het Rhenus dc in Tilburg zijn volgens Verhey dusdanig veel slimme maatregelen getroffen dat het reilen en zeilen van alle installaties tot op seconde nauwkeurig kan worden gevolgd . “In dit pand zitten zevenduizend sensoren, 6.000 in de verlichting en duizend ‘losse’ sensoren. Al die sensoren verzamelen continu data over het energie, water en elektra verbruik in het pand. Als er een calamiteit is, kan een klant dit direct waarnemen op een speciaal dashboard op zijn iPad”, zegt Verhey.

Trend naar fixed huurprijzen

'Sensoren voorspellen het verbruik van gas, water en elektra steeds beter'

Volgens Verhey heeft Heembouw op dit moment zes dc’s voorzien van sensoren. “We halen hieruit steeds meer data waarmee we dingen kunnen voorspellen zoals het verbruik van gas, water en elektra. De meeste grote dc’s zijn gecompartimenteerd in 10.000 vierkante meter. Aan de hand van de sensoren kun je exact meten wat de energiebehoefte is. De trend zal zijn dat er straks geen huurprijzen van bijvoorbeeld 55 euro per vierkante meter maar met een fixed prijs van drie euro extra inclusief energie. We gaan de komende jaren ook zien dat huurprijzen worden bepaald inclusief het gas, water en elektra verbruik. Alle nieuwe dc’s worden nu uitgerust dus met zonnepanelen en die kun je onderbrengen in een fixed huurprijs voor de logistiek dienstverlener.”
Verhey wacht dat dit een aardverschuiving zal opleveren. “Oude panden met een huur van pakweg 40 euro huur per vierkante meter zal daardoor veel duurder worden omdat alle bijkomende energie- en onderhoudskosten niet wordt meegerekend. Gevolg is dat die huurprijs van 40 euro geen 40 euro meer is.”

‘Standaard pand werkt niet meer’

Niet alleen het gebouw is bepalend voor de economische levensduur van een distributiecentrum. Ook speelt bij ontwikkelaars, bouwers en logistiek dienstverleners bij de realisatie van een nieuw pand de toenemende behoefte om een operatie in de toekomst te kunnen automatiseren mede onder invloed van de alsmaar oplopende personeelstekorten. Kosten voor opslag en picking bepalen volgens Robert van Ree namelijk 75 procent van de totale kosten voor warehousing. “Als je dat efficiënter kunt inrichten, levert het grote besparingen op.“Mijn boodschap is ook dat je heel goed in de gaten moet houden voor welke doelgroep wordt gebouwd en hoe moet ik bouwen zodat er een maximale kans bestaat dat een pand uiteindelijk wordt verkocht of verhuurd. Een standaard pand bouwen met een kolomafstand van 24 bij 12 werkt niet meer vandaag de dag als die helemaal wordt uitgetekend met stellingen.”

Inditex

 

Robots interessanter dan shuttle

Van Ree ziet veel toekomst in Autonome Mobiele Robots (AMR’s) – op basis van het Kiva-systeem waar Amazon nu mee scoort – die voorraadkasten naar de orderpicker brengen. Bij AMR-robots is de opslagdichtheid een stuk minder dan bij shuttlesystemen. Robots besparen arbeid en transport. Op dit moment interessanter dan een shuttlesysteem. Met een pand van acht meter hoogte en twee mezzanine vloeren, liften kun je zo aan de slag mits de software op orde is. Gebouweisen werden steeds hoger toen mechanisering opkwam. Nu vindt het tegenovergestelde plaats door de opkomst van AMR-robots. Ook is er geen supervlakke vloer meer nodig. Dat is voor ontwikkelaars alleen maar gunstig.”

Conveyors zijn inflexibel

'Robotisering zorgt ervoor dat conveyors op lange termijn verdwijnen'

Volgens de magazijnrobot expert is e-commerce warehousing een echte ‘legbordkasten business’. “Dat betekent dus veel mezannine vloeren met daarop legbordkasten. Om zoveel mogelijk van die kasten kwijt te kunnen wordt in lagen gebouwd, waar maar een beperkte hoogte vrij voor hoeft te worden gehouden omdat als gevolg van robotisering er geen mensen meer op deze tussenvloeren hoeven te lopen. Op nul-niveau hoeft er dan ook geen vlakke vloer meer te worden gelegd. Voor ontwikkelaars is dit een fijne tendens. Deze trend zorgt er ook voor dat conveyors er op langere termijn uitgaan. Die zijn namelijk inflexibel want ze blokkeren de vloer en zitten vast.”
Geujen sluit zich hierbij aan: “De robotisering trend is eigenlijk alleen maar goed voor het standaard warehouse. Deze systemen worden steeds toegankelijker terwijl dat voorheen een stuk lastiger was met complexe high bay warehouses en hoogbouw kranenmagazijnen om pallets in kwijt te kunnen.”

 

Locatiekeuzes verschuiven

Weinig concreet is nog altijd hoe locatiekeuzes van verladers en logistiek dienstverleners van hun distributiecentra zich zal ontwikkelen de komende jaren. Komen de zuidelijke logistieke hotspots in Brabant en Noord-Limburg onder druk te staan door de personeelstekorten en grondgebrek. Johan Beukema van Buck Consultants International stelt dat locatiekeuzes van bedrijven verschuiven naar de randen van de logistieke corridors. “Met name naar het noorden en het oosten van het land zien we dit gebeuren mede onder invloed van de factor arbeid. Die keuze is uit noodzaak geboren en ook niet altijd zaligmakend want het gaat meestal om dunbevolkte gebieden. Het is niet honderd procent de oplossing. Anders zouden we het in veel grotere getale zien gebeuren. Laat onverlet dat we die tendens wel hebben zien gebeuren in een aantal gevallen.”

 

Lees ook:

‘We weten nog verrassend weinig over locatiekeuze’

 

 

Factor arbeid en transport leidend

'Logistiek vastgoed heeft een beperkt aandeel in de totale ketenkosten'

Volgens Beukema heeft logistiek vastgoed nog altijd maar een beperkt aandeel in de totale ketenkosten. “Een dc moet goed in je netwerk passen. De factoren arbeid en transport zijn vaak leidend als het gaat om locatiekeuze. De kosten voor het logistiek vastgoed zelf bepalen slechts een deel van de beslissing.”
Vergeleken met het buitenland zal het Nederlandse vestigingsbeleid ook de komende jaren vooral goed scoren waar het gaat om transportkosten, internationale bereikbaarheid, arbeidsklimaat en douane/belastingen. Beukema: “Nederland is in de internationale concurrentiestrijd nog altijd goed gepositioneerd vanwege de uitstekende logistieke ligging. Maar zaken als arbeidsmarkt en beschikbaarheid van ruimte voor vastgoed worden een steeds grotere belemmering.”

Reageer op dit artikel