artikel

Vastgoedkosten flexibel maken

Warehousing Premium

Wanneer je als logistieke onderneming je vastgoed van de balans wilt halen en de kosten flexibel wilt maken zijn er verschillende constructies. Welke zijn dat? Welke vastgoedfondsen zijn er en welk pand is interessant?

De bekendste constructies voor flexibele kosten zijn de leaseconstructie, waarbij het pand wordt verkocht aan een bank, en de sale-and-lease-back-constructie, waarbij het dc of warehouse wordt overgenomen door een belegger.

 

Leasecontract
Indien er wordt gekozen voor een leasecontract met een bank, wordt in de regel ook een terugkoopoptie bedongen. Het gebouw kan dan na afloop van de leasetermijn tegen de restwaarde worden teruggekocht, omdat er ook wordt afgeschreven op het onroerend goed. Fiscaal en juridisch ligt een dergelijke constructie iets lastiger, omdat het pand niet écht van de balans wordt gehaald. Als onderneming blijf je immers betrokken bij het vastgoed doordat je ook afschrijvingen betaalt en meestal een optie hebt om het gebouw terug te kopen.

 

Sale-and-lease-back
Bij de sale-and-lease-back-constructie wordt het vastgoed verkocht aan een beleggingsmaatschappij en vervolgens voor een afgesproken periode teruggehuurd. De beleggingsmaatschappij neemt de gebouwen op in haar vastgoedportefeuille en neemt meestal ook de zorg voor het onderhoud over.
Bij sale-and-lease-back-constructies wordt veelal een commitment verwacht van de huurder voor een periode van 10 jaar. Vooral multinationals tekenen dikwijls echter niet voor een periode langer dan 5 jaar. In dat geval is de flexibiliteit groter, maar zal ook de huurprijs iets hoger zijn.

 

Welk pand is interessant?
Of een logistiek pand interessant is voor beleggers hangt uiteraard af van het beleggingsbeleid van de maatschappij. De criteria die worden gesteld verschillen daarom per vastgoedbeleggingsfonds. Toch is het mogelijk een opsomming te geven van een aantal factoren die bepalen of een warehouse of distributiecentrum interessant is voor een beleggingsfonds.

 

Criteria

Over het algemeen is logistiek vastgoed interessant voor beleggers als er aan de volgende criteria wordt voldaan:

* Minimale oppervlakte: ± 5.000 à 15.000 m2
* Minimale vloerbelasting: ± 2.500 à 4.500 kg/m2
* Minimale vrije hoogte: ± 8 à 10 meter
* Aandeel kantoren: maximaal circa 10 à 15 %
* Minimaal 1 loadingdock per 1.000 m2
* Goede bereikbaarheid/ontsluiting

 

Logistieke vastgoedfondsen
Bedrijven die zich in Nederland enkel en alleen richten op de markt voor logistiek vastgoed zijn op de vingers van één hand te tellen. Er zijn echter ook ondernemingen, waaronder Goodman en Prologis, die logistieke centra (voor de specifieke wensen en eisen van de klant) ontwikkelen om ze vervolgens te verhuren of te verkopen aan een beleggingsmaatschappij. Ook zijn er vastgoedbeleggers met een bredere horizon. Zij beleggen niet alleen in warehouses en distributiecentra, maar ook in winkels en kantoren.

 

De belangrijkste namen

Celogix/Arlington, www.celogix.nl

Eurindustrial, www.eurindustrial.nl

ING Real Estate Investment Management, www.ingrealestate.com

Wereldhave, www.wereldhave.com

 

Reageer op dit artikel