nieuws

‘We weten nog verrassend weinig over locatiekeuze’

Distributie 2227

‘We weten nog verrassend weinig over locatiekeuze’
Prof. Lóri Tavasszy

Regio’s hebben vaak geen idee op basis waarvan verladers en logistiek dienstverleners kiezen voor een bouwlocatie. ‘Ze moeten leren vraaggestuurd te denken’, zegt prof. Lóri Tavasszy (TU Delft). Hij is vandaag spreker tijdens de Summit Logistieke Hotspots.

Ruim een jaar geleden is aan de TU Delft een onderzoek gestart om beter te begrijpen welke factoren bepalend zijn voor de locatiekeuze van logistiek vastgoed. Lóri Tavasszy is de hoogleraar onder wiens leiding dit promotieonderzoek wordt uitgevoerd door Sander Onstein, docent aan de HvA en onderzoeker in Delft. Hij wil graag samen met de sector in kaart brengen wat we al weten maar ook welke kennis nog ontbreekt.
“Twee dingen hebben we inmiddels gedaan. Het eerste is een uitgebreid literatuuronderzoek, om vast te stellen wat de stand van kennis is op dit gebied. De resultaten zijn inmiddels gepubliceerd. Aansluitend hebben we een survey gehouden onder multinationals, verladers en logistiek dienstverleners maar ook experts in de sector. Het doel was om meer zicht te krijgen op het belang dat zij hechten aan diverse factoren.”

Wat valt met name op?

“In de eerste plaats, dat we verrassend weinig weten van factoren die leiden tot een beslissing voor een nieuwe logistieke vestiging. Er is best veel literatuur over methoden om wiskundig te bepalen wat de best denkbare locatie is. Wat ontbreekt is inzicht in wat bedrijven zelf erg belangrijk vinden. In de vastgoedwereld wordt wel veel met en over verladers en vervoerders gedacht, maar de kennis wordt nog te weinig gedeeld. Diverse aanbieders hebben wel zelf ontwikkelde analysetools, maar dat is allemaal niet openbaar en niet geobjectiveerd. Ons doel is om hier transparante en wetenschappelijk onderbouwde kennis aan toe te voegen.”

Wat moet er gebeuren?

“Ik vind dat het tijd is voor breder onderzoek in Nederland om te weten te komen wat gebruikers van logistiek vastgoed echt belangrijk vinden. Is dat lokale bereikbaarheid, gaat het om de belastingen, de kosten van grond en bouwen, is het serviceniveau doorslaggevend? De kennis daarover is niet gebundeld en niet openbaar. Pas als we dat weten kunnen we doelgericht bedrijven aanbiedingen doen. Laten we met z’n allen via de Topsector Logistiek zorgen dat die kennis voor iedereen beschikbaar komt.”

“Eén ander aspect wil ik hier ook benoemen – dat is het effect van de ruimtelijke verschuiving van logistieke processen uit de stedelijke gebieden naar de buitenregio’s. Tegenwoordig spreekt men van ‘logistics sprawl’, zoals vroeger ‘urban sprawl’ stond voor suburbanisatie ofwel de uitdijende stad. Ook daar gebeurt nu veel onderzoek naar, want het effect op logistieke stromen is groot. Dat heeft ook gevolgen voor de traditionele logistieke hotspots. We kunnen binnenkort uitrekenen hoe lang het nog duurt voor steden als Almere en Lelystad de overloop van logistieke activiteit in Noord-Holland echt gaan merken. Dat geldt ook voor andere logistieke regio’s in ontwikkeling. Op basis daarvan kun je als regionale overheid en projectontwikkelaars beleid maken.”

Hoe gaat het verder?

“Op dit moment kijken we naar de eerste resultaten. Het ziet er naar uit dat kosten de belangrijkste factor zijn. Maar dan niet zozeer de lokale kosten zoals grond, bouw of personeel, maar meer de totale logistieke ketenkosten voor de verlader, die volgt uit de plek en functie van de faciliteit in de logistieke keten. Dan kan best de locatie op zich duurder zijn, dan elders het geval is. Als de keten in zijn geheel maar profiteert van deze keuze. Een eerste boodschap voor regio’s, aanbieders van percelen en projectontwikkelaars is dat ze oog moeten hebben voor de plek van een logistiek pand in het geheel van de keten met wellicht wat minder nadruk op de fysieke plek op zich. Goedkope grond is nooit verkeerd, maar dat is niet de essentie. Verladers willen met hun producten en diensten een marktleidende positie vervullen en daar is dienstverlening, inclusief locatiekeuze ondergeschikt aan. Soms is een zeehaven op korte afstand heel relevant. Soms moet je dicht bij een groot consumentengebied zitten. Als regio’s vraaggestuurd denken, weten zij wat de prioriteiten zijn van verladers en vervoerders en kunnen ze hun niche benoemen waar zijn concurrerend kunnen zijn.”

Hoe groot is het belang van diverse modaliteiten?

“Eerder heb ik er voor gepleit dat er meer coördinatie zou moeten komen van overheidswege om te voorkomen dat overal rail- en binnenvaartterminals uit de grond worden gestampt. Hier en daar zie je ook wel dat de markt zijn werk doet, dat plannen tot de bouw van zo’n terminal weer van tafel gaan en dat er meer wordt gekeken naar samenwerking en bundeling in de regio. De afweging die je moet maken is deze: wil je een beter bereik met veel relatief kleine overslagfaciliteiten of kiezen we voor minder terminals in het land maar wel met voldoende schaalgrootte. Dat laatste is vooral nodig om te komen tot synchromodaal transport, waarbij modaliteiten dynamisch worden ingezet om de beste vorm van vervoer te realiseren. Met weinig schaalgrootte kun je dat vergeten en blijft het bij versnipperd intermodaal transport. Kijk naar de Tweede Maasvlakte, dan zie je hoe belangrijk samenwerking is om shuttles in een hoge frequentie te laten rijden. Nu is er nog veel concurrentie tussen afhandelingsbedrijven, maar ook tussen regio’s.”

Is op dit punt voortgang geboekt?

“Er zijn nu wel meer onderzoekers met deze problematiek bezig dan ooit tevoren, maar in de praktijk moet er nog veel gebeuren vrees ik. Nu zijn het vooral de zeehavens die de toon zetten en ontbreekt het aan continentale lading. Verladers zien zelf onvoldoende de voordelen van synchromodaal transport. Wellicht is het nog te complex voor toepassing in hun processen, maar dat kan heel snel veranderen. In de komende vijf jaar gaan bedrijven hier grote stappen in zetten, vooral dankzij betere ICT. We zullen in staat zijn om stromen steeds beter te finetunen en te voorspellen, en daar gaan verladers zeker van profiteren.”

Reageer op dit artikel