blog

Wanneer is sale-and-lease-back interessant?

Warehousing

Wanneer is sale-and-lease-back interessant?
Sale lease back logistiek vastgoed

Sale-and-lease-back is een verkoopconstructie die terrein wint op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. Maar wat is een sale-and lease-backconstructie en hoe gaat dit in zijn werk? Dit artikel van Koen Scheers geeft inzicht in wanneer deze constructie interessant is voor een eigenaar-gebruiker. Wat zijn de voor- en nadelen van deze vorm van verkoop?

Op de Nederlandse vastgoedmarkt is sale-and-lease-back (S&L) een verkoopconstructie die zich voornamelijk voordoet op de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. S&L is de Engelse term voor, zoals de naam al zegt, de verkoop van een vastgoedobject om het vervolgens voor een bepaalde tijd terug te huren. Bij een S&L wordt het vastgoed door de eigenaar-gebruiker verkocht aan een belegger. De voormalige eigenaar wordt vervolgens voor bepaalde tijd huurder van het betreffende object. Niet in alle gevallen wordt het gehele verkochte metrage teruggehuurd. Soms betreft dit ook een kleiner aantal vierkante meters, waarbij voor het resterende metrage een andere huurder wordt gezocht.

 

Eigenaar-gebruikers

In Nederland is circa 38 procent van de gehele kantorenvoorraad in handen van eigenaar-gebruikers. Dit percentage is sinds 1996 met circa 5 procent afgenomen (bron: Bak, 2008). Veel eigenaar-gebruikers zijn onder andere grote internationale bedrijven, ook wel ‘corporates’ genoemd.

Van alle corporates in Nederland is circa 65 procent eigenaar-gebruiker van het vastgoed. S&L-constructies komen veel voor onder dit soort corporate-gebruikers, maar beperken zich zeker niet tot deze categorie. Ook op bedrijfsruimtemarkt vinden S&L-transacties plaats, echter helaas is deze markt minder transparant dan de kantorenmarkt. Eigenaar-gebruikers zijn met name sterk vertegenwoordigd in het midden- en kleinbedrijf en beperkt zich veelal tot gebouwen van geringe omvang. bevinden zich bovendien veelal in de kleine en middelgrote metrages. Grote logistieke objecten zijn vaak al in handen van beleggers.

 

Sale-and-leaseback op de Nederlandse beleggingsmarkt

Onder de S&L-transacties is de kantorenmarkt het dominante beleggingssegment. Voorheen kwam meer dan de helft van de jaarlijkse S&L-transacties voor rekening van de kantorenmarkt. Dit percentage is echter sinds 2005 aan het afnemen, voornamelijk doordat S&L-transacties terrein aan het winnen zijn op de bedrijfsruimtemarkt. In 2007 bedroeg het aandeel van de kantorenmarkt onder de S&L-transacties circa 39 procent en voor de bedrijfsruimtemarkt 34procent. In de eerste drie kwartalen van 2008 lag dit percentage nog op respectievelijk 57procent en 36procent.

 

De jaarlijkse investeringen in S&L per jaar vertonen weinig fluctuatie in de afgelopen vijf jaar. Gemiddeld werd per jaar circa € 600 miljoen aan S&L-transacties geregistreerd. Dit is met uitzondering van het jaar 2005, waarin de Vendex-portfolio middels een S&L-constructie werd verkocht (€ 1.4 miljard). Zonder deze portfolio kwam het transactievolume dat jaar iets onder het langjarige gemiddelde uit.

 

Het aantal transacties is wel aan daling onderhevig. Waar is 2004 nog 118 S&L-transacties werden geregistreerd is de teller in 2007 blijven steken op 50. In de eerste drie kwartalen van 2008 werden 49 transacties geregistreerd. Het aantal transacties in het kantorensegment nam af van 27 in 2006 naar 21 in 2007. Voor 2008 komt het aantal transacties op 20. Op de bedrijfsruimtemarkt is het aantal transacties sinds 2006 toegenomen van 15 naar 23 in de eerste drie kwartalen van 2008.

 

Wanneer is sale-and-leaseback interessant voor een belegger?

Vaak worden bij S&L langjarige huurcontracten afgesloten. Een huurcontract van 10 tot 12 jaar is hierbij geen uitzondering. Dit maakt S&L voor een belegger een aantrekkelijk beleggingsproduct. Het is een zogenaamde ‘veilige’ belegging. De lange huurcontracten betekenen voor de belegger gedurende lange periode gegarandeerde kasstromen.

 

Het via een S&L-transactie te verkopen vastgoed moet hierbij vaak wel aan een aantal eisen voldoen. Ten eerste is het vastgoed bij voorkeur generiek van aard en gelegen op een goede locatie. Een belegger heeft minder interesse in een object dat na afloop van de huurperiode niet meer aan een andere gebruiker te verhuren is. Ten tweede is de solvabiliteit van de huurder erg belangrijk. Op het moment dat een belegger een object in een S&L constructie aankoopt is het van belang om een huurder te hebben die aan zijn of haar toekomstige betalingsverplichtingen kan voldoen. In het geval van een aan inflatie gekoppelde huurprijsverhoging kan een belegger geld mis lopen op het moment dat de huurprijs hoge sprongen maakt.

 

Voor- en nadelen van sale-and-leaseback

Wat doet een bedrijf besluiten om haar vastgoed te verkopen en vervolgens terug te huren? Hier is een aantal redenen voor te geven. Eén van de belangrijkste redenen is om kapitaal vrij te maken. Vooral in een turbulente periode als de huidige is dit een belangrijk argument. Als gevolg van de kredietcrisis is het lastig tegen redelijke kosten financiering te verkrijgen. Het afstoten van vastgoed is voor veel bedrijven een alternatief voor het aantrekken van vermogen. Op deze manier is vermogen gemakkelijker verkrijgbaar en, naar alle waarschijnlijkheid, ook beter betaalbaar. In veel gevallen heeft de eigenaar-gebruiker ook onvoldoende vastgoedkennis en laat hij het renderen van het vastgoed liever aan een expert over. Eigenaar-gebruikers verkrijgen gewoonlijk meer rendement met het bedrijven van hun core business dan op hun vastgoed, wat veelal een argument is om het vastgoed te verkopen. Ook onzekerheid over de restwaarde van het object en het behalen van een hogere boekwinst kunnen een belangrijk argument zijn om nu te verkopen.

 

Aandeelhouderswaarde

In het geval van beursgenoteerde bedrijven kan er bovendien druk ontstaan om de aandeelhouderswaarde te verhogen door bijvoorbeeld efficiënter met het vermogen om te gaan. In dit geval kan verkoop van vastgoed een goede oplossing zijn. S&L is een bekende constructie en een groot voordeel is dat deze vaak relatief snel realiseerbaar is.

 

Vastgoedeigendom lijkt ogenschijnlijk ‘gratis’. De jaarlijks afschrijvingen worden lang niet altijd als kasstromen gezien wat ze feitelijk wel zijn. Het argument van corporates dat vastgoed huren vanwege de huurbetalingen duurder is dan vastgoedeigendom is daarom lang niet altijd waarheid. Daar komt bij dat studies hebben uitgewezen dat eigenaar-gebruikers gemiddeld 12 procent meer ruimte per medewerker gebruiken dan huurders. Huren leidt dus veelal efficiënter ruimtegebruik.

 

Onrust werknemers

Echter bij de S&L van een vastgoedobject kan ook een aantal kanttekeningen geplaatst worden. Zo kan verkoop van een object leiden tot ongerustheid onder de werknemers. Zij zullen zich afvragen waarom het gebouw wordt verkocht, gaat het soms slecht met het bedrijf?

Ook moet er belasting betaald worden over de verkoop. De koper betaalt overdrachtsbelasting en de verkoper moet belasting betalen over de boekwinst. Het inwinnen van fiscaal advies is dan ook veelal geen overbodige luxe.

 

Sale of the familiy silver

Daarnaast is soms sprake van een emotionele binding met het vastgoed: ‘sale of the familiy silver’. Op het moment dat het object verkocht is, ben je het ook daadwerkelijk kwijt. Er bestaan overigens wel constructies waarin aan het eind van de huurperiode het object terug gekocht kan worden.

 

Al met al kan worden geconcludeerd dat S&L een verkoopconstructie is die aantrekkelijk is in zowel ‘goede als slechte tijden’. In de huidige kredietcrisis is het vrijmaken van kapitaal door het verkopen van vastgoed een aantrekkelijke optie voor eigenaar-gebruikers. Hierdoor zou het aantal S&L-transacties in de komende tijd een flinke sprong kunnen maken.

Reageer op dit artikel