blog

Transport zoekt andere wegen

Logistieke dienstverlening

Transport zoekt andere wegen

Waar mainports als Rotterdam (foto) en Schiphol nu nog de aanjagers zijn van de logistieke sector, zien we een sterke opkomst van alternatieve locaties in Nederland. Logistieke zwaartepunten gaan verschuiven, onder andere als gevolg van congestie op de gebruikelijke routes. De logistieke sector is zichtbaar nieuwe wegen aan het inslaan.

Naast de belangrijke logistieke hubs in onder meer Tilburg en Venlo zien we dat ook andere steden op de noord-zuid- en oost-westverbindingen in toenemende mate belangstelling krijgen van logistieke dienstverleners. Ontwikkelaars en gebruikers anticiperen op nieuwe ontsluitingen, zoals de A73 en A4 waardoor in steden als Venray en Roosendaal/Bergen op Zoom moderne logistieke centra verrijzen. 

 

Multimodaliteit

De multimodaliteit van een bedrijventerrein speelt een steeds grotere rol bij de keuze van een vestigingsplaats. Tilburg bijvoorbeeld beschikt over zowel een railterminal als een bargeterminal, een tweede bargeterminal staat gepland. Het industrieterrein Borchwerf in Roosendaal beschikt over een uitstekend spoornetwerk dat in de nabije toekomst nog verder wordt uitgebreid. Locaties met kade- en/of spoorfaciliteiten zijn schaars en in toenemende mate in trek bij gebruikers. 

Gemeenten zijn niet altijd bereid om hun (schaarse) industriegronden uit te geven voor logistieke nieuwbouwinitiatieven. In veel gevallen eisen gemeenten een minimum aantal werknemers per hectare of een invulling met ‘value added logistics’. Met de profilering van de stad en een groeiende werkgelegenheid in het vizier zijn er ook gemeenten die juist wél logistieke dienstverlening willen aantrekken. De gemeente Tiel/Medel bijvoorbeeld.  Daar zijn in korte tijd grote kavels uitgegeven en logistieke gebruikers, waaronder Lidl, DHL en Kühne & Nagel, hebben zich er al gevestigd. 

 

Meer meters

In de periode 2001-2005 werd weinig kwalitatieve logistieke ruimte ontwikkeld of aangeboden. Met een krapte op de markt als gevolg. Nu er een sterk toenemende vraag is, durven ontwikkelaars weer op risico te ontwikkelen waarmee het gat tussen vraag en aanbod wordt gedicht. Naast nieuwe locaties zien we ook schaalvergroting. Waar tot voor kort nog kon worden volstaan met een verhuurbaar vloeroppervlak van 10.000 tot 20.000 vierkante meter, verschuift nu de vraag naar complexen met oppervlakten van 30.000 tot 40.000 vierkante meter. Panden met een dergelijke omvang bieden meer effectieve ruimte voor de verschillende logistieke processen en meer interne flexibiliteit.

 

De opname van bedrijfsruimtes in 2007 in Nederland is ten opzichte van 2006 met

19 procent gestegen en komt tot en met het derde kwartaal uit op 625.500 vierkante meter. Brabant neemt met circa 130.000 vierkante meter een kwart van de totale opname op zich.

 

Brabant koploper in beleggingsmarkt bedrijfsruimte

In 2006 is het hoogste jaarlijkse beleggingsvolume in bedrijfsruimte waargenomen sinds 2001. Het beleggingsvolume in 2006 bedraagt circa 948 miljoen euro. Dit is 43 procent meer dan het totale beleggingsvolume van 2005.

 

Het aandeel vastgoed dat in portefeuilles wordt verkocht is groot. Regionaal gezien blijkt dat een groot deel van het transactievolume heeft plaats gevonden in slechts drie provincies, met Brabant als absolute koploper. Hier vond een kwart van de beleggingen plaats.

 

Beleggers en fondsen hebben vanuit rendementsoverwegingen steeds meer interesse in logistiek vastgoed. Met name de vraag naar moderne, hoogwaardige distributiecentra stijgt. Een goed voorbeeld hiervan is een nieuwbouwontwikkeling aan de Atlasstraat in Tilburg. Deze logistieke ruimte is nog voor de start van de bouw verkocht aan een institutionele belegger. Al meer dan 50 procent is verhuurd.

 

De schaarste op de beleggingsmarkt heeft geleid tot een verdere daling van de aanvangsrendementen. De scherpste netto aanvangsrendementen voor gebouwen met een zogenaamde A-kwaliteit liggen op Schiphol momenteel tussen de 6,25 en 6,75 procent. Op andere locaties liggen deze voor gebouwen met een vergelijkbare kwaliteit hoger: 6,50-7,25 procent. Jones Lang LaSalle verwacht dat de aanvangsrendementen voor hoogwaardig vastgoed verder zullen dalen.

 

Duurzaamheid

In de toekomst zal duurzaamheid steeds meer het gezicht bepalen van de bedrijfsruimtemarkt. Daarbij worden twee verschillende schaalniveaus onderscheiden, namelijk: gebieds- en gebouwniveau. Op gebouwniveau zijn er twee fases om met duurzaamheid om te gaan: bij de bouw en bij het beheer van het object.

 

Bij de bouw van bedrijfsruimten komen onder meer de volgende duurzaamheidaspecten aan bod:

 

  • energiezuinig bouwen;
  • zoveel mogelijk gebruik van zonlicht;
  • aparte ruimten voor vervuilende bronnen;
  • flexibiliteit van het ontwerp;
  • gesloten grondbalans;
  • waterbesparende maatregelen;
  • meerlaags bouwen;
  • et cetera.

 

Bij beheer kan worden gedacht aan onder meer:

 

  • voorkomen van gelijktijdig koelen en verwarmen;
  • sociale veiligheid;
  • afvalscheiding;
  • beperking en bundeling van goederen- en personenverplaatsing (locatie)

 

Langetermijnbeleggers hebben duidelijk meer belangstelling voor duurzaamheid dan kortetermijnbeleggers. Eigenaren profiteren van de waardestijging van het vastgoed en de langere levensduur van het pand.

Reageer op dit artikel