nieuws

Wildgroei aan logistieke hotspots vraagt om meer visie

Warehousing

De vraag naar logistiek vastgoed in Nederland is op dit moment ongekend hoog. Gemeentes willen hier met hun bedrijventerreinen een graantje van meepikken door zich op te werpen als logistieke hotspot. Een wildgroei dreigt en het is maar de vraag of alleen beschikbare vierkante meters genoeg zijn om die status van hotspot waar te kunnen maken, want wat te denken van het belang van de factor arbeid?

Wildgroei aan logistieke hotspots vraagt om meer visie

Een recordhoeveelheid van 1,5 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed werd het afgelopen jaar in Nederland in gebruik genomen. Daarnaast bedroeg het belegd volume in dit type vastgoed 1,3 miljard euro in 2015 en daarnaast blijkt uit onderzoek dat ruim 50 procent van de bedrijven in Nederland de komende jaren van plan is om uit te breiden of wil verhuizen naar een bestaand of nieuw distributiecentrum. Mooie cijfers waarmee dagvoorzitter Hans Büchi, (stedenbouwkundige/ projectmanager Integrale Projecten bij Royal HaskoningDHV) dinsdag het startsein gaf voor het goed bezochte congres Logistiek Vastgoed 2016 dat plaatsvond in theater De Maaspoort in Venlo aftrapte.

Duidelijke visie

Aansluitend gaf TLN-voorzitter Arthur van Dijk de deelnemers aan het congres, georganiseerd door Spryg Real Estate Academy, als openingsspreker zijn visie op met name het fenomeen logistieke hotspots. “Venlo mag zich terecht een logistieke hotspot doordat daar vijftien jaar geleden is gestart met het ontwikkelen van een visie. Dat geldt ook voor Tilburg, maar betekent niet dat die zomaar valt te kopiëren door andere ‘hotspots’.”

Ongebreidelde groei van hotspots

Aan de hand van de onvermijdelijk Logistieke Kaart van Nederland met daarop de belangrijke logistieke hotspots laat Van Dijk zien dat er in zijn ogen op dit moment een ongebreidelde groei plaatsvindt van gemeentes die zichzelf de status van logistieke hotspot hebben aangemeten. Van Dijk – wijzend naar de kaart – stelde het publiek in De Maaspoort de volgende vraag: “Weet u hoeveel logistieke hotspots we hebben in Nederland? Ik denk dat er vandaag nog eentje bijkomt. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er een visie ontbreekt op de logistieke hotspots. Daarom moeten gemeentes die zichzelf een hotspot vinden eerlijk zijn naar zichzelf en keuzes durven maken of hun bedrijventerrein vanwege hun locatie daadwerkelijk geschikt zijn voor logistieke activiteiten. Logistieke hotspots als Venlo en Tilburg kunnen dat omdat ze die visie al jaren geleden zijn gaan ontwikkelen.”

Bouwkosten gestabiliseerd

Dat gemeenten ‘logistiek’ als het kip met de gouden eieren beschouwen, is begrijpelijk blijkt uit de marktcijfers die Sven Bertens, head of research van Jones Lang LaSalle, presenteert over het afgelopen jaar. “In 2015 is 70 procent meer logistiek vastgoed opgenomen dan in het jaar daarvoor. “Dat komt omdat nieuwbouw is momenteel relatief goedkoop is zeer interessant. De grondprijzen dalen, huren zijn laag (gemiddeld tussen de 40 en 45 euro per vierkante meter, red.)  en de bouwkosten zijn gestabiliseerd.”

Transacties in met name hotspots

Bertens plaatst daarbij wel een aantekening dat 50 procent van de transacties plaatsvindt in de 10 belangrijkste logistieke hotspots. “Het heeft voor andere gemeentes dan ook niet veel zin zich te ontwikkelen op dit vlak”, is het advies van de researcher aan de gemeentes met ambities, die ruim vertegenwoordigd waren op het logistiek vastgoedcongres van afgelopen dinsdag.

Venlo investeert fors

Volgens Bertens komen met name multimodale locaties in aanmerking voor de status van logistieke hotspot. Goed voorbeeld is Venlo dat fors investeert in barge- en railterminals. “80 procent van de operationele kosten van een logistiek dienstverlener bestaat uit transportkosten. De keuze van de locatie met een directe aansluiting op de omliggende infrastructuur is dus enorm belangrijk, belangrijker dan bijvoorbeeld de grondprijs. De kosten van logistiek vastgoed vormen daarbinnen overigens niet meer dan vijf procent van de operationele kosten.”

Belang arbeid steeds groter

Hub Ploem, senior adviseur van Stec Groep uit Arnhem, ging aansluitend in op een onderzoek dat zijn bureau vorig jaar hield onder 200 logistiek dienstverleners en verladers over hun locatiekeuzegedrag. Daaruit blijkt dat transportkosten niet alleen leidend zijn bij de locatiekeuze maar dat ook beschikbaarheid van personeel en arbeidskosten steeds belangrijker worden. “Deze factoren kunnen voor de logistiek dienstverleners en verladers in de toekomst wel eens bepalend worden bij hun locatiekeuze met als gevolg dat die keuze wel eens heel anders kan uitpakken dan nu vaak het geval is.”

Onnodige concurrentie buurtgemeentes

Ploem stelt in zijn presentatie ook vast dat er in Nederland een overaanbod is aan (lege) bedrijventerreinen. “Gemeentes moeten daarin echt keuzes gaan maken en zichzelf de vraag durven stellen of die terreinen wel geschikt zijn voor logistieke bedrijvigheid want ze gaan het niet redden tegen een Venlo of Tilburg. Gevolg is dat we hier en daar al concurrentie zien tussen buurgemeentes over dat ene logistieke bedrijf dat ze graag willen binnenhalen. Dat is slecht voor de prijzen en niet goed voor logistiek Nederland.”

Meerjarenvisie logistieke hotspots

In lijn met het verhaal van Ploem is dan ook de oproep die Arthur van Dijk eerder deed in zijn openingstoespraak waarin hij oproept tot een meerjarenvisie waar het gaat om de ontwikkeling van logistiek vastgoed in logistieke hotspots. “Binnen TLN en het topteam is een visie ontwikkeld waar we over 10 jaar staan en wie we dan zijn. Wie zijn dan onze inkopers en verkopers. Juist voor logistieke hotspots zou zo’n visie er ook moeten komen zodat Nederland over 10 jaar nog de belangrijkste hotspot van Europa is.”

Succes Tweede Maasvlakte

In die visie is volgens Van Dijk een belangrijk element hoe we aan kijken tegen onze infrastructuur. “Dus niet alleen weg, maar ook water en spoor. Vooral ook met in het achterhoofd het mogelijke succes van de Tweede Maasvlakte. Dat genereert meer containers over weg, spoor en water. Dat vergt meer investeringen en bouwers en ontwikkelaars moeten bovendien beter realiseren dat ze niet meer bouwen voor de eeuwigheid omdat de circulaire economie steeds meer opgang krijgt met als gevolg dat onze mainports een andere rol gaan krijgen. De volgende uitdaging is bovendien de arbeidsmarkt waar met het Rijk een visie op ontwikkeld moet worden in de vorm van een stip aan de horizon. Het hebben van een visie betaalt zich uit. Kijk maar naar Venlo en Tilburg die hebben durf getoond.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels