artikel

Balans logistiek vastgoed slaat door naar huur

Warehousing

Logistiek Nederland toont een groeiende belangstelling voor sale-and-lease-back van logistiek vastgoed. Door het onroerend goed van de balans te halen, komen grote sommen geld vrij. Dit kan direct geïnvesteerd worden in optimalisatie van de logistiek of het starten van nieuwe projecten.

Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in Logistiek op 7 april 2006.

Efficiënt inzetten van mensen én middelen; daar draait het om in de logistiek. Dat daarbij de kosten nauwlettend in de gaten worden gehouden, spreekt voor zich. Toch zijn er nog veel bedrijven die hun warehouse of dc in eigen beheer hebben. Dood kapitaal dus.

        

Wie zijn logistiek vastgoed van de balans haalt door het te verkopen aan een bank of een beleggingsmaatschappij en het vervolgens weer terughuurt, maakt én geld vrij dat kan worden geïnvesteerd in kernactiviteiten of in groei én draagt de zorg voor langdurig onderhoud over. Niet voor niets kiezen meer en meer ondernemers voor dergelijke sale-and-lease-back-constructies.

     

Beter imago

Het verkopen van industrieel vastgoed met de intentie om het vervolgens weer terug te huren, is niet nieuw. Zeker bij kantoren en winkels is het reeds decennia eerder regel dan uitzondering. Binnen de sector logistiek stak het fenomeen echter pas eind jaren negentig zijn kop op. Volgens Koos Pons, directeur van De VastgoedKompagnie, lag de oorzaak hiervoor onder andere bij het imago van de branche. De VastgoedKompagnie is de directeur van Eurindustrial, een onafhankelijke vastgoedbeleggings- maatschappij die zich als eerste specialiseerde in logistiek vastgoed.

     

“Logistiek werd veelal vereenzelvigd met transport. En transport werd weer vereenzelvigd met oude panden, vervuilde grond en slecht presterende ondernemingen”, stelt Pons. Inmiddels heeft de sector volgens hem een veel beter imago. Pons: “Er is meer begrip gekomen voor de activiteiten. Voor beleggers is het nu duidelijker wat logistiek nou eigenlijk inhoudt, waardoor er meer waardering ontstaat en logistiek vastgoed ook interessanter is geworden.”

          

Arlington Property Investors Europe uit Amsterdam is een andere pionier op het gebied van beleggingsfondsen voor logistiek vastgoed. Met het Celogix Property Fund stortte deze maatschappij zich eind 1999 eveneens op de logistieke sector.

                

Directeur Bob Reidsma: “De logistieke sector biedt beleggers een stabiel rendement dat meestal ook iets hoger ligt dan het rendement in andere onroerend goed sectoren. Zeker wanneer je kiest voor een belang in een beleggingsfonds kan het rendement interessant zijn. Je investeert dan immers niet in één pand, op één locatie met één huurder, maar je spreidt het risico. Het is het verhaal van niet al je eieren in één mandje steken.”

           

Fonds van 500 miljoen

Het Celogix Property Fund telt 23 objecten in Europese landen. Gezamenlijk vertegenwoordigen de gebouwen een waarde van circa 400 miljoen euro. Het fonds is onlangs gesloten en Arlington gaat nu verder met een tweede logistiek vastgoedbeleggingsfonds. Met dit nieuwe fonds richt de investeerder zich op 11 Europese landen. Het doel: een fonds realiseren dat minimaal 35 objecten vertegenwoordigt, met een gezamenlijke waarde van meer dan 500 miljoen euro.

           

De start van dit nieuwe fonds is slechts één van de vele factoren die aangeven de toegenomen belangstelling onder beleggers in logistieke centra aangeeft.

De groeiende interesse onder beleggers betekent echter niet dat elk warehouse, dc of magazijn automatisch interessant is (zie ook kader ‘Niet elk pand interessant’). In grote lijnen kan worden gesteld dat de ‘geschiktheid’ van een logistiek pand stijgt naarmate ook de multifunctionaliteit van het gebouw toeneemt. “Dan is immers ook de groep potentiële huurders groter en ben je als belegger minder kwetsbaar. Koel- en vrieshuizen, en warehouses voor de opslag van gevaarlijke goederen zullen beleggers minder aanspreken, omdat het risico in die gevallen groter is. Dat geldt ook wanneer er bijvoorbeeld veel te veel kantoren zitten in een logistiek centrum. Dan kun je namelijk klem komen te zitten met de bestemming van het pand”, licht Pons toe.

            

Kosten vastgoed flexibel

Het zijn overigens niet alleen de beleggers die groeiende interesse tonen in de logistieke markt. Dezelfde weg wordt ook steeds vaker in omgekeerde richting bewandeld. Onder logistieke ondernemers lijkt een heuse trend ingezet om onroerend goed van de balans te verwijderen. Reidsma schat in dat dit specifieke marktsegment jaarlijks groeit met tien tot vijftien procent.

         

Aan een beslissing om logistiek vastgoed te verkopen en weer terug te huren, kunnen tal van oorzaken ten grondslag liggen. De belangrijkste is echter altijd van financiële aard. In geval van eigendom betekent logistiek vastgoed veelal een aanzienlijk vermogensbeslag. Via een lease- of een sale-and-lease-back-constructie kan het vermogen worden vrijgemaakt in het kader van bedrijfsopvolging, groeiplannen, of management buy-in/buy-out.

     

Andere financiële voordelen ontstaan doordat de beleggingsmaatschappij onder andere ook de OZB en de verzekeringspremies betaalt.

        

Niet enkel financieel

Het ‘off-balance’ maken van logistiek vastgoed levert echter niet alleen financiële voordelen op. Ook in andere opzichten kan er worden geprofiteerd van een sale-and-lease-back-constructie. Doordat het onroerend goed niet meer in eigendom is, ben je als onderneming bijvoorbeeld veel flexibeler wanneer je – in verband met groei of overname – naar een andere locatie wilt verhuizen. Het risico wordt immers overgenomen door de beleggingsmaatschappij.

      

Ook de zorg voor het onderhoud aan het gebouw wordt deels uit handen genomen. In het huurcontract wordt vastgelegd wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. Structureel onderhoud, zoals het schilderwerk buiten en het vervangen van een dak, komt doorgaans voor rekening van de eigenaar, terwijl operationeel onderhoud (kleine reparaties, schoonmaken van de cv-ketel, etc.) onder de verantwoordelijkheid vallen van de huurder.

         

“Investeringskapitaal”

De voordelen die dit oplevert werden door logistiek dienstverlener Tiemex logistic services aan den lijve ondervonden toen in 2004 het pand langs de A12 bij Zevenaar door een felle brand in de as werd gelegd.

      

“Omdat we financiële middelen wilden vrijmaken voor een nieuw project met een van onze klanten besloten we in 2001 ons logistiek centrum te verkopen aan Eurindustrial”, begint Jan de Graaf, algemeen directeur en eigenaar van Tiemex. “We hadden ook een bank benaderd, maar die wilde meteen 25 procent van de aandelen. Ik heb echter absoluut geen zin om elke dag krom te gaan liggen en risico’s te lopen om de bank te verrijken. Nee, zo’n sale-and- lease-back-constructie sprak ons wel aan, zeker omdat we sinds de aankoop van het gebouw in 1992 een goed rendement konden boeken. Het geld dat door de verkoop vrijkwam, konden we in onze corebusiness steken. Op die manier verwerf je investeringskapitaal zonder er een bank of aandeelhouder bij te hoeven halen.”

              

Na de brand werd het logistiek centrum in slechts iets meer dan een half jaar tijd volledig opnieuw gebouwd. Dit keer iets hoger en moderner ingericht. “Dat was toch een hele zorg minder. Het bouwen en onderhouden van een gebouw is toch een vak apart. Dan ben je blij als de nieuwe eigenaar er voor je staat en betrokkenheid toont; al was het alleen maar omdat het ook om zijn investering gaat”, kijkt De Graaf terug.

           

Goede relatie essentieel

De Graaf benadrukt het belang van een goede klik tussen de investeerder en de huurder. “Pas als er een klik is en je duidelijke afspraken met elkaar maakt – en die natuurlijk ook nakomt – kun je concreet iets bereiken. Een goede relatie is bijna net zo cruciaal als het financiële plaatje”, heeft hij geleerd.

            

Michael Hentzen, directeur van Henk Hentzen Internationale Expeditiebedrijven te Moerdijk, sluit zich hierbij aan. Sinds de ingebruikname van het logistiek centrum in 1999 huurt de onderneming het pand van Eurindustrial. “Het is essentieel dat je een goede relatie hebt met de verhuurder. Alleen dan kun je problemen gezamenlijk aanpakken, zonder ellenlang te hoeven soebatten.”

          

Als voorbeeld geeft Hentzen de omheining van het terrein. “We zagen het aantal criminele activiteiten in onze omgeving stijgen en wilden graag een hek om het terrein. Eurindustrial heeft dat verzoek heel daadkrachtig aangepakt en in no-time stond het hek er ook. Mijn onderbuikgevoel zegt me dat ik dat bij een bank niet zo snel voor mekaar zou krijgen. Voor een bank is het beleggen in logistiek vastgoed misschien ook slechts een kruimeltje van de grote taart, terwijl het voor vastgoedbeleggers als Eurindustrial kernactiviteiten zijn. Zo’n onafhankelijke investeerder kan zich daarom, denk ik, veel eerder verplaatsen in onze gedachtegang.”

          

Niet voor iedereen

Ondanks alle duidelijke voordelen is het verkopen en weer terughuren van logistiek vastgoed niet voor iedereen interessant. “Het gebeurt ook wel eens dat bedrijven de locatie van hun logistiek centrum uit strategisch oogpunt zó belangrijk vinden dat ze er bewust voor kiezen om het op de balans te houden”, vertelt Reidsma.

    

Toch wijst alles erop dat de stijgende die vastgoedbeleggingsfondsen hebben ingezet, voor- lopig nog lang niet zijn hoogtepunt heeft bereikt. Nooit eerder was belangstelling voor het huren van logistiek vastgoed zo groot als nu. Schaalgrootte, groeiende tendens naar uitbesteding van logistiek en stijgende behoefte aan flexibiliteit, om snel en adequaat te kunnen reageren op marktontwikkelingen doen elk jaar weer meer bedrijven besluiten hun onroerend goed van de balans te halen. Want in de logistiek draait alles om het efficiënt inzetten van mensen én middelen. Nu én in de toekomst.

                      

DIVERSE CONSTRUCTIES

Wanneer je als logistieke onderneming je vastgoed van de balans wilt halen en de kosten flexibel wilt maken zijn er verschillende constructies. De bekendste zijn de leaseconstructie, waarbij het pand wordt verkocht aan een bank, en de sale-and-lease-back-constructie, waarbij het dc of warehouse wordt overgenomen door een belegger.

Indien er wordt gekozen voor een leasecontract met een bank, wordt in de regel ook een terugkoopoptie bedongen. Het gebouw kan dan na afloop van de leasetermijn tegen de restwaarde worden teruggekocht, omdat er ook wordt afgeschreven op het onroerend goed.

    

Fiscaal en juridisch ligt een dergelijke constructie iets lastiger, omdat het pand niet écht van de balans wordt gehaald. Als onderneming blijf je immers betrokken bij het vastgoed doordat je ook afschrijvingen betaalt en meestal een optie hebt om het gebouw terug te kopen.

       

Bij de sale-and-lease-back-constructie wordt het vastgoed verkocht aan een beleggings- maatschappij en vervolgens voor een afgesproken periode teruggehuurd. De beleggingsmaatschappij neemt de gebouwen op in haar vastgoedportefeuille en neemt meestal ook de zorg voor het onderhoud over.

             

Bij sale-and-lease-back-constructies wordt veelal een commitment verwacht van de huurder voor een periode van tien jaar. Vooral multinationals tekenen dikwijls echter niet voor een periode langer dan vijf jaar. In dat geval is de flexibiliteit groter, maar zal ook de huurprijs iets hoger zijn.

 

Reageer op dit artikel