artikel

Kies je voor nieuwbouw, uitbreiding of bestaand?

Warehousing

Er komt een moment dat het bestaande pand niet meer aan de huidige eisen voldoet, of dat activiteiten noodzaken tot aanpassingen. Moet je kiezen voor aanpassing van het huidige pand, verhuizen naar een bestaand pand of toch nieuwbouw?

Kiezen voor bestaand?

In Nederland staat gemiddeld zeven miljoen vierkante meter aan bedrijfsruimte leeg. Toch is het gros van dit aanbod niet meer geschikt voor distributiedoeleinden. Factoren als draagkracht van de vloer, vrije overspanning, aantal dockdeuren, hoogte en ligging van het pand zijn verouderd en passen daardoor niet meer in het gewenste en vereiste logistieke plaatje.

 

Een bestaand pand aanpassen?
Een bestaand pand aanpassen is dikwijls aanmodderen om tegen een hoop geld bestaande bouw te moderniseren. Wie uitbreidt, zal mogelijk ook het bestaande deel moet inpassen aan die uitbreiding, omdat brandweer en/of verzekeringsmaatschappij aanvullende eisen gaan stellen. Dat kost veel geld, terwijl tevens de kans bestaat dat alles toch minder efficiënt functioneert.

Een bestaand pand met een slechte lay-out geeft eveneens problemen bij verzekeraars die de premies daarop aanpassen. Een nieuw pand dat voldoet aan de recentste bouwveiligheidsvoorschriften is naar verhouding goedkoper te verzekeren.

Historische erfenis?

De historische situatie, de jarenlange verbondenheid met een vestigingsplaats en goede contacten met de gemeente die uitbreiding graag mogelijk maken, kan een reden zijn om toch te blijven. Toch wil die gemeente vaak ook nieuwbouw op een andere locatie, omdat óf de bestaande plek niet meer aan de huidige voorschriften voldoet óf er in de loop de tijd woonwijken rondom zijn ontstaan.

 

Rol van een makelaar?

Een makelaar kan voor je uitkijken naar een geschikt, bestaand pand. Maar de kans dat zo’n pand geheel voldoet aan de logistieke wensen blijft toch een toevalstreffer. Vaker is het een compromis. Ook is het maar de vraag of de aan- en afvoerwegen voldoen aan de wensen en eisen rond distributie. Het pand en/of de locatie kunnen perfect zijn, maar de logistieke inrichting kan te wensen overlaten. Of andersom. Bovendien zijn makelaars zelden expert op logistiek gebied.

 

Toch beter nieuwbouw?

Vaak is het beter in één keer goed, nieuw te bouwen. Dan kan dat ook geheel naar eigen wensen worden ingevuld, terwijl ook instanties als brandweer en gemeente al in een vroeg stadium bij de bouw kunnen worden betrokken. Ook voor leveranciers van logistieke systemen en hoofdaannemers is nieuwbouw meestal de beste optie. Een systeem van de grond af aan opbouwen, voorkomt vaak lastige implementatietrajecten.

Bouwen op groei?

Kijk naar de behoefte, niet uitsluitend voor de komende vijf jaar, maar ook voor mogelijke groei op de langere termijn. Het kan een optie zijn nu al wat groter te bouwen dan strikt noodzakelijk. In verband met kosten is het gebruikelijk te kiezen voor een bouwvorm die later, als meer ruimte nodig is, gemakkelijk en tegen relatief lage kosten is uit te breiden.

Huren?

Tegenwoordig wordt steeds meer gehuurd dan gekocht. Ook verkopen logistiek dienstverleners steeds vaker hun dc’s aan vastgoedbedrijven om ze vervolgens weer terug te huren: de ‘sale and lease back’ constructie. Huur is blijvend, want gebouwen en gebouwbeheer (onderhoud en verzekeringen) behoren nu eenmaal niet tot de core-business van een logistiek bedrijf.

 

Kopen?
Het enige financiële voordeel van een eigen pand is de waardeontwikkeling op de langere termijn, waarmee het eigen vermogen op de balans toeneemt. Operationeel kun je echter niets met die overwaarde doen, zolang het pand niet wordt verkocht. Met huren ben je flexibeler en heb je direct meer financiële armslag voor noodzakelijke (logistieke) investeringen. Je bent beter in staat de snel wijzigende markt te volgen en daarmee je klanten van dienst te zijn.

 

Hoe kom je aan informatie?

Voor informatie over nieuwbouw, kun je informeren bij collega’s. Zij willen hun succesverhaal graag en uitvoerig vertellen. Bij moeizamer projecten -wat relatief veel vaker gebeurt- hoor je echter meestal weinig. Er zijn bijna geen nieuwbouwprojecten waarbij alles van begin tot eind perfect verloopt. Vandaar dat het inhuren van een deskundige een optie kan zijn. Die weet ook meer over mogelijke subsidieregelingen. Kies wel een partij met ervaring in logistieke bouwprojecten van recente datum. Bezoek hun referenties en vraag ze het hemd van het lijf.

Hoe lang duurt nieuwbouw?
Realisatie van een nieuw pand is in grote lijnen als volgt in te delen:

– voorbereidingstijd: één tot twee maanden

– vergunningentraject: drie maanden
– bouw: minimaal een half jaar

Afhankelijk van de grootte van het pand en de complexiteit van de logistieke inrichting kan dat korter of langer zijn. Standaard projecten ter grootte van bijvoorbeeld tienduizend vierkante meter en met niet al te ingewikkelde logistieke inrichting, kunnen soms sneller worden gerealiseerd, maar dan moeten ze wel alle expertise in eigen huis hebben om tijdwinst te boeken en geen onverwachte tegenslagen hebben.

 

Wat kost een nieuw distributiecentrum?

Via deze link is met behulp van Warehousematch de kosten van de bouw van een dc berekenen. Ook de kosten van een tussenvloer kunnen hierin worden meegenomen. Hiervoor dienen zaken als grondprijzen, vrije hoogte van het magazijn en uitstraling van het kantoor te worden ingevoerd.

 

Reageer op dit artikel