artikel

Logistieke sector staat voor nieuwe vastgoeduitdagingen

Home Premium

Logistieke sector staat voor nieuwe vastgoeduitdagingen

De opnamecijfers van distributieruimte in 2010 vertonen een licht stijgende lijn, zo blijkt uit het Dutch Warehousing Market Bulletin van Jones Lang LaSalle (JLL). Naast die groei signaleert dit rapport trends als webwinkels en duurzaamheid. Tijd voor een rondetafeldicussie over de betekenis hiervan.

 

Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in Logistiek op 11 februari 2011.


Het decor van deze bijeenkomst is het hoofdkwartier van JLL in het Atriumgebouw op de Zuidas in Amsterdam. Op die locatie discussiëren op een vrijdagmiddag acht logistiek vastgoedexperts over trends en ontwikkelingen binnen hun markt.

 

Vanuit de hoek van de logistiek vastgoedontwikkelaars zijn aangeschoven: Jeroen Smit (AMB Property Corporations), Winno Pleijsier (Borghese Real Estate), Sander van Zwienen (ProDelta) en Ernst Sweens van Segro die later aanschuift.

Vanuit de gebruikerskant zijn present Nikaj van Hermon van TNT Real Estate en Jurgen Bevelander van DHL Real Estate Benelux.

 

JLL is ruim vertegenwoordigd met Rik Sonneveld en Ruben Langbroek. De discussie wordt geleid door Bas Geijtenbeek namens JLL. Ruben Langbroek trapt af. “De vooruitzichten voor de bedrijfsruimtemarkt zijn in wezen positief. De echte goede jaren die we voor de crisis hadden, verwachten we echter niet terug op korte termijn door de enorme impact van de crisis op deze markt. Desalniettemin zijn er positieve trends zichtbaar die de markt van logistiek vastgoed de komende jaren omhoog zullen stuwen. We zien dat onder andere op het gebied van bijvoorbeeld webwinkellogistiek en duurzaamheid”, stelt Langbroek bij zijn inleiding van deze rondetafeldiscussie die is opgehangen aan diverse stellingen.

 

Hieronder een weergave van de drie meest interessante stellingen die ter tafel kwamen.

 

Stelling 1: opkomst webwinkels stuwt vraag naar logistiek vastgoed op


Nikaj van Hermon haakt hier gelijk op in door te stellen: “Ik zie dat er een shift plaatsvindt van de consument naar webwinkels. Ik zie alleen niet dat dat direct leidt tot een explosieve groei in de vraag naar magazijnruimte.”

“Wat je wel ziet is dat er meer vraag is naar ruimte voor de opvang van retourstromen van goederen die webwinkelconsumenten genereren”, vervolgt Jeroen Smit.

Winno Pleijser ziet niet zozeer een stijgende vraag maar dat er een verschuiving in de vraag zal ontstaan van de traditionele logistieke dozen naar snellere systemen als crossdocks, in verband met de steeds kortere levertijd van internetbestellingen.

Sander van Zwienen sluit zich daarbij aan: “Er komt een ander type gebouw. Veel meer gericht op Value Added Services ruimtes. Voor pakketdienstachtige doeleinden zijn bestaande logistieke gebouwen nauwelijks in te richten.”

Van Hermon is het eens met Van Zwienen en Pleijsier vult hierop aan: “We zien bij TNT Post een toenemende vraag in business-to-consumer leveringen. Dit vereist dus ook specifieke distributieoplossingen in de vorm van gebouwen waar online bestellingen gesorteerd moeten worden. Die vervolgens in een groot aantal richtingen in kleine busjes de stad ingereden moeten worden. Er is dus veel meer sprake van een veranderende vraag naar gebouwen dan een toenemende vraag. ”

Jurgen Bevelander: “De echte veranderingen als gevolg van de opkomst van webshopwinkelen zit ‘m vooral in de procesmatige kant en niet zozeer in de behoefte naar logistiek vastgoed als gevolg van deze trend. Als die echt booming wordt de komende tien jaar, dan krijg je wel een vraag naar een ander type magazijnruimte. Bijvoorbeeld dat je met je busjes makkelijker aan een magazijn kunt staan. Of door de groei in webwinkels de vraag naar vierkante meters zal stijgen, vraag ik mij af. Ik verwacht meer een effect op de toekomstige layout van nieuwbouw waarbij multifunctionele inzetbaarheid van een pand belangrijker gaat worden, om verschillende logistieke activiteiten in één pand te kunnen ontplooien.”

Sander van Zwienen: “We bouwen nu veelal standaard 12-20 magazijnen en de vraag is of dat zo zal blijven.”

Nikaj van Hermon: “Mijns inziens zit er in het afleveren aan de consument de komende jaren de grootste uitdaging. Welke modaliteiten en concepten kies je daarvoor? De consequenties van de daling in bijvoorbeeld ons briefpostvolume is dat we als TNT Post in deze hoek te maken hebben met overtallig onroerend goed. Ik heb grofweg driehonderd gebouwen. Bouw er 17 bij (voor de toename in pakkettendistributie) en verkoop vervolgens 250 gebouwen. Is dat een positief effect? Nee, dat is een negatief effect, maar dat is het punt: dat post uit dit land gaat verdwijnen. Als je het dus hebt over extra meters die nodig zijn als gevolg van internet en in bredere zin de digitalisering, dan is nogmaals mijn conclusie dat er juist minder zal worden gebouwd omdat processen op dit gebied efficiënter worden ingericht. Wat wel interessant wordt, is wat de retail met zijn vastgoed gaat doen door de opkomst van webwinkels.”

 

Stelling 2: partijen binnen logistiek vastgoed hebben uiteenlopende belangen op het gebied van duurzaamheid


Nikaj van Hermon: “Er is geen enkel TNT-initiatief op het gebied van duurzaamheid dat geld kost. Het is maar net hoe je er tegenaan kijkt. Heel veel mensen denken dat ons groene kantoor in Hoofddorp en ons verdeelcentrum in Veenendaal veel te duur zijn, maar ik kan iedereen uitleggen dat het veel goedkoper is. We hebben een duurzaam streven met dit groene gebouw, maar het moet wel geld opleveren. We gaan straks niet zeventien gebouwen neerzetten met daarop zonnepanelen die niet rendabel zijn.”

Rik Sonneveld: “Waar begint het bij? Een ideëel streven om in deze moderne tijd groen te zijn, of primair om die euro’s.”

Van Hermon: “Euro’s staan altijd bovenaan, maar op twee staat duurzaamheid, want dat is voor ons een ‘license to operate’. Als je over tien jaar niet voldoet aan de steeds strengere eisen van de overheid dan kan het maar zo zijn dat je gebruikersvergunning wordt ingetrokken.”

Van Hermon: “De uitdaging in de markt en bij met name de logistiek vastgoedontwikkelaars ligt de komende jaren bij het bieden van groene oplossingen in de vorm van bijvoorbeeld WKO (Warmte Koude Opslag, red), zonnepanelen en groene daken.”

Sonneveld: “Ik merk dat men in de kantorenmarkt verder is op dit gebied. Duurzaamheid wordt daar primair als harde eis gesteld.”

Van Zwienen: “Ik denk dat er binnen de logistiek vastgoedsector op dit vlak een inhaalslag gaande is. Iedereen wil nu als het even kan bijvoorbeeld een BREEAM-gecertificeerd nieuwbouwpand hebben. Qua nieuwbouwdesign en engineering is duurzaam bouwen ook al lang mogelijk. Bij bestaande bouw wordt het lastiger om besparingen te halen en daar ligt dus ook nog de echte uitdaging. Maar wat is duurzaam? Je kunt wel verhuizen naar een nieuw groen magazijn, maar wat laat je achter? Is dat wel zo groen? Eigenlijk is het duurzaam om heel lang een gebouw te gebruiken, want dan verspil je het minste materiaal.”

Bevelander: “Het is belangrijk om te kijken naar je bestaande portfolio. In dat kader hebben we binnen DHL een lopend Go Green programma waarbij we onder andere inzake duurzaamheid kijken of we een win-winsituatie met de verhuurders kunnen creëren, Als wij een langdurig huurcontract hebben, dan is het vooral erg interessant om bijvoorbeeld aan AMB te vragen om te investeren in energiebesparende installaties. Dat levert misschien een hogere huur op maar uiteindelijk besparen we, door een lagere energierekening. Ook voor de verhuurbaarheid op de langere termijn levert dit voordelen voor de verhuurder op.”

Smit: “In Amerika hebben we daarmee al goede ervaringen opgedaan met huurders.”

Winno Pleijsier: “Energieverbruik moet onderdeel zijn van de totale huur- en kostprijs, want dan heeft het ook pas een waarde. We moeten er echter niet in doorslaan. Onlangs waren we voor een klant bezig met een BREEAM-certificaat. Je weet dat je goed zit in het energieverbruik maar om het certificaat te krijgen was een investering nodig van honderdduizend euro. Toen vroegen de belegger en de gebruiker zich terecht af: wat hebben we er aan? De energierekening blijft hetzelfde. Je moet dus wel praktisch blijven in deze situaties. Het rare is dat ons als ontwikkelaars wordt verweten dat we niet groen genoeg zijn, maar er wordt bij de verkoop van een distributiecentrum bijna nooit gevraagd of er een energielabel op het pand zit.”

Sonneveld: “Klopt, ik heb zelden gebruikers aan de lijn die doorvragen over bijvoorbeeld brownfield mogelijkheden of energiekosten.”

Van Hermon: “Het is nog steeds geen selectiecriterium, zoals in het geval van wasmachines met een energielabel. Kijk maar naar de websites van makelaars, daar zie je niets terug op het gebied van duurzaamheid en milieu. Maar het gaat een keer gebeuren. Zit je over een paar jaar op de site van Funda of een Jones Lang LaSalle en dan kun je gaan selecteren op totale huisvestingskosten. En dan heb je die honderdduizend euro aan extra kosten van dat label zo terugverdiend.”

Van Zwienen: “Voor huurder CEVA Logistics hebben we onlangs een bestaand dc gerenoveerd. Een van de eisen was twintig procent CO2-reductie voor hun logistiek. Daar hebben we de gevels aangepakt, nieuwe ketels geïnstalleerd en nieuwe verlichting aangebracht. Het wordt dus nu al een eis van klanten.”

Van Hermon: “Je kunt zitten wachten totdat de gebruiker het vraagt, maar je moet gaan acteren vanuit je eigen rol als aanbieder.”

Van Zwienen: “We hebben hierin geen tegengestelde belangen maar een gezamenlijk belang.”

Van Hermon: “Maar opvallend is dan wel dat we met zijn allen binnen de vastgoedmarkt de afgelopen drie, vier jaar naar elkaar hebben zit wijzen.”

Bevelander: “Probleem is alleen dat we hier achterlopen op het gebied van duurzaamheid, ten opzichte van omringende landen als Duitsland en België, waar overheden veel meer de aanschaf van duurzame installaties bevorderen met subsidies.”

Sonneveld: “Duurzaamheid moet proactief worden aangeboden en met name aan de MKB’er die zich er niet dagelijks mee bezighoudt.”

Bevelander: “Probleem is alleen dat we hier achterlopen op het gebied van duurzaamheid ten opzichte van omringende landen als Duitsland en België, waar overheden veel meer de aanschaf van duurzame installaties bevorderen met subsidies.”

Van Zwienen: Daarom is het ook lastig om een business case te maken voor bijvoorbeeld zonne-energie.”

Van Hermon: “Het is echter niet verkeerd om nu alvast bijvoorbeeld het dak van je dc geschikt te maken voor plaatsing van zonnepanelen, want over vier jaar is het mogelijk wel rendabel.”

Pleijsier: “Eigenlijk kun je al heel veel bereiken door relatief simpele organisatorische dingen als bijvoorbeeld de verwarming twee graden lager zetten en het efficiënter omspringen met je verlichting. Met dit soort maatregelen kun je in het eerste jaar dertig procent besparen op je energierekening. Het begint dus bij een stuk bewustzijn.”

 

Stelling 3: is het nadelig voor de beleggingsmarkt dat veel ldv’ers alleen nog flexibele huurcontracten –willen afsluiten?

Ruben Langbroek: “Wat wij onder andere zien is dat logistiek dienstverleners steeds vaker huurcontracten afsluiten die overeenkomen met de duur van een contract met een producent of verlader.”

Ernst Sweens (SEGRO): “Laten we beginnen met te stellen dat dit gewoon de markt is. SEGRO ontwikkelt en realiseert voor eigen portefeuille en met een bepaalde kritische massa. We hebben een eigen SEGRO-clausule opgenomen in de huurovereenkomsten, waarbinnen partijen de mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst open te breken en binnen de bestaande SEGRO-portefeuille een nieuwe overeenkomst af te sluiten. Het vastgoed volgt zo de behoefte van de huurder. Dit werkt alleen bij voldoende kritische massa en diversiteit in de portefeuille.

Jeroen Smit: “Voor een ontwikkelaar is het dus vooral zaak om voldoende massa te hebben, zodat je tegen een huurder kunt zeggen: we volgen niet alleen je groeipad maar ook je krimppad als dat aan de orde is. Dan pas ben je een goede partner.”

Pleijsier: “Bij beginnende klanten die twee jaar willen huren bijvoorbeeld, denk je toch sneller aan het beschikbaar stellen van een bestaande lege hal in plaats van een nieuw ontwikkeld dc met daarin een moderne zuurstofreductie-installatie: Dan moet ik daar toch nog een keer goed over nadenken.”

Smit reageert: “Toch is dat denk ik wel de trend: dat huurders korter in een pand zitten, maar in die periode wel de beschikking willen hebben over de meest moderne installaties. Als je als ontwikkelaar beschikt over voldoende massa dan verhuur je die ook wel weer, mocht een huurder na korte tijd weer vertrekken. Je hoeft dan niet te dreigen met penalty’s als een gebruiker zijn flexibiliteit nodig heeft. Dat wil je helemaal niet, want dat gaat weer ten koste van de dynamiek op de markt.”

Sander van Zwienen: “Wat wij proberen is dat we bij een aantal grote gebouwen aan huurders bijvoorbeeld 15.000 vierkante meter vast aanbieden en 10.000 of 5.000 vierkante meters variabel. Zodat je toch wat flexibiliteit in combinatie met vastigheid kunt aanbieden.

Smit: “Je kunt klanten juist binden aan je bedrijf voor een periode van bijvoorbeeld tien jaar door ze een ruim flexibel pakket aan te bieden.”

Bevelander: “Ons doel als gebruiker is ook niet om kortlopende huurcontracten aan te gaan.”

Sweens: “We moeten niet vergeten dat er op dit moment ook een consolidatieslag bezig is onder bedrijven. Die verhuizen naar nieuwe vaak multimodale locaties waar ze verschillende functies willen combineren en waar ze zich doorgaans voor langere tijd willen committeren.”

Smit: “Bij normale marktomstandigheden zul je zien dat partijen weer meer moeten betalen voor korte huurtermijnen. Flexibiliteit kost uiteindelijk wel wat geld.”

Bevelander:“Wat we ook steeds meer zien tijdens tenderprocessen is dat eindgebruikers zelf de afweging willen maken om een huurcontract direct met de belegger af te sluiten of met de logistiek dienstverlener als adviseur. Dit heeft vaak als resultaat dat de eindgebruiker een strategische vestigingsplaats kiest. Dit resulteert vaak in rechtstreekse langdurige huurcontracten in plaats van kortere of flexibele overeenkomsten.”

Van Hermon: “Logistiek dienstverleners worden door eindgebruikers in tenders gebruikt om de meest geschikte warehouselocatie te vinden. Vervolgens zie je, dat er uiteindelijk een contract wordt gesloten tussen de belegger van een pand en de eindgebruiker. Wij als TNT fungeren dan in een pand alleen als logistiek dienstverlener. Dat is niet alleen voor een belegger interessant, maar ook voor ons als logistiek dienstverlener het meest ideale concept, want ik zit uiteindelijk ook niet te wachten op het vastgoedrisico.”

 

Jeroen Smit (43)

Functie: General Manager UK en Benelux, AMB -Property Europe

Winno Pleijsier (43)

Functie: Vennoot Borghese Real Estate

Sander van Zwienen (32)

Functie: Commercieel manager vastgoed bij ProDelta Management

Ernst Sweens (46)

Functie: Directeur SEGRO

Nikaj van Hermon (37)

Functie: Directeur Transacties, TNT Real Estate

Jurgen Bevelander (37)

Functie: Real Estate Manager binnen DHL Real Estate Benelux

Rik Sonneveld (48)

Functie: Associate director bij Jones Lang LaSalle, sinds 2005

Ruben Langbroek (33)

Functie: Associate Director, Head of Research bij Jones Lang LaSalle

Reageer op dit artikel