nieuws

‘Stop met bouw Europese distributiecentra op greenfields’

Warehousing 5383

Het college van Rijksadviseurs maakt zich ernstige zorgen over de verdozing van Nederland. Om dit een halt te roepen denkt Berno Strootman, lid van het College van Rijksadviseurs, aan een verbod op de bouw van nieuwe XXL-distributiecentra op greenfield locaties. De logistieke vastgoedsector is mordicus tegen en ziet weinig in heil in dit verbod, omdat de vraag naar magazijnruimte enorm is.

‘Stop met bouw Europese distributiecentra op greenfields’
v.l.n.r: René Buck, Hylcke Okkinga, Richard Elich, Berno Strootman en Erik Wiegerinck (Vastgoedmarkt).

Landschapsarchitect Strootman pleitte voor dit verbod tijdens het rondetafelgesprek ‘Logistiek’ van Vastgoedmarkt op de eerste beursdag van vastgoedbeurs Provada in de RAI in Amsterdam. Centraal tijdens de discussie stond de toekomst van logistieke bedrijvenparken en het afnemende maatschappelijk draagvlak voor nieuwe grote bouwprojecten. Hierover ging Strootman in debat met logistiek vastgoedspecialisten Richard Elich (DHG), Hylcke Okkinga (Montea) en René Buck van Buck Consultants International (BCI).

Maagdelijke gronden blijven aanbieden?

Strootman gaf voorafgaand aan de discussie een update van de eerste bevindingen van het onderzoek dat het College van Rijksadviseurs onlangs is opgestart naar de gevolgen van de toenemende verdozing van het Nederlandse landschap en in het verlengde de vraag hoe kan de overheid hier beter op gaan sturen. “Wat we inmiddels hebben vastgesteld is dat we ons moeten afvragen of we nog ruimte moeten bieden aan grote Europese distributiecentra. En vooral ook moeten we hiervoor nieuwe maagdelijke gronden blijven aanbieden? Het feit dat Alibaba niet voor Nederland heeft gekozen is een zegen voor ons landschap.”

XXL-doos ten koste van landschap

Strootman benadrukt eens te meer dat het College van Rijksadviseurs zich zorgen maakt over de opmars van wat hij noemt ‘de mega blokkendoos’ die niet meer in te passen is in bestaande bedrijventerreinen. “De laatste jaren is het aantal XXL-dozen van meer dan 40.000 vierkante meter enorm gegroeid, wat ten koste is gegaan van het landschappen. We snappen dat logistiek en distributie bij Nederland hoort, maar vraag is welke prijs wij bereid zijn te betalen. Willen we landschap en natuurschoon opgeven voor een economisch kortetermijnbelang? Nu is er te weinig tegendruk vanuit de landelijke en provinciale overheid; wethouders willen te graag bedrijven faciliteren om nieuwe blokkendozen te bouwen.”

Stop met eenlingen en corridors

Doodzonde, stelt Strootman. “We hebben beste landbouwgrond van de wereld. Juist dit kabinet wil duurzame kringlooplandbouw stimuleren. Daarvoor is juist extra grond nodig die we nu opofferen.” In het onderzoek zijn bij de concentratie van distributiecentra drie ontwikkelingen vastgesteld: clusters, eenlingen en corridors. Strootman zegt hierover: “Deze laatste twee belasten het landschap het ergst. We stellen voor een aantal plekken voor blokkendozen aan te wijzen en de rest af te breken. Ook moet er een verbod op greenfields komen en verouderde dc’s op bestaande logistieke bedrijventerreinen te herontwikkelen. Nieuwbouwontwikkelaars moeten daarvoor een deel van de winst afstaan. Het moet draaien om multifunctionaliteit, duurzaamheid en circulariteit.” In het verlengde hiervan stelde de landschapsarchitect dat hij een voorstander is van de al eerder genoemde dc-clusters met als goed voorbeeld Greenport Venlo. “Uit landschappelijke overwegingen is clustering veel betere dan al die losse snippers en corridors.”

Maatschappelijke kosten te hoog

Belangrijkste boodschap van het lid van het College van Rijksadviseurs is dat er meer sturing komt vanuit de overheid. “We zijn er van overtuigd dat op de lange termijn de ongebreidelde groei van logistieke dozen zich tegen ons gaat keren niet alleen tegen ons als landschapsliefhebbers maar ook als maatschappij want we hebben ons landschap hard nodig voor andere zaken. De maatschappelijke kosten van de huidige manier van het ontwikkelen van logistieke dozen zijn veel hoger dan de maatschappelijke opbrengsten.”

‘Achterhaalde visie van het college’

Na deze zomer presenteert het Rijkscollege onder aanvoering van Floris Alkemade de onderzoeksresultaten en de adviezen aan de rijksoverheid. Dat advies kan door de logistiek vastgoedsector niet genegeerd worden en dus werd er tijdens de discussie kritisch gereageerd door Elich, Okkinga en Buck die in koor stelden dat er door Strootman een te negatief beeld werd geschetst en dat er zelfs sprake is van zwartmakerij. Elich, business development manager van DHG: “Het beeld dat Strootman neerzet is achterhaald. Nieuwe dc’s zijn nu wel duurzaam, modern, multifunctioneel en staan op strategische locaties. Met greenfields moet je inderdaad voorzichtig zijn. DHG heeft zelf 2,9 miljoen vierkante meter grond in eigendom. De helft van onze projecten realiseren wij ook op brownfields.”

Verbod greenfields te ver

Hylcke Okkinga, directeur Montea Nederland, ziet een regierol van de overheid wel zitten. “Daar gaan we heel ver in mee met het standpunt van het college. Ook zijn we niet tegen het aanwijzen van bepaalde ontwikkelgebieden. Maar het verbieden van greenfields gaat te ver want daarvoor is nu juist de regiefunctie van belang door uitzonderingen te maken in den lande. Neem bijvoorbeeld Tilburg waar bedrijven vastzitten; ze kunnen niet meer groeien terwijl ze wel willen, maar er zijn gewoonweg geen kavels meer beschikbaar.”

‘Landschap niet opgeofferd voor logistiek’

René Buck, directeur Buck Consultancy International, vindt de wijze waarop het College van Rijksadviseurs de probleemstelling benadert vooral onduidelijk. “Eerst hadden ze een probleem met die ‘grote raamloze XXL-dozen’. Bij mij wekt dat de indruk dat het probleem nu op het bordje geschoven van de logistiek vastgoed sector terwijl in mijn ogen er veel meer naar de plaats moet worden gekeken. Ook moeten dingen in perspectief worden geplaatst zo zijn er afgelopen vijf jaar jaarlijks maar drie mega-dc’s van boven de 40.000 vierkante bijgekomen. In Nederland bestaat maar 3 procent van alle grond uit bedrijventerrein. Het klopt dus niet dat heel Nederland wordt opgeofferd voor logistiek. Er zit geen enkel distributiecentrum in Nederland op een illegale plek; provincies en Raad van State hebben alles goedgekeurd.”

‘Provincies moeten huiswerk beter doen’

De vraag moet dus volgens Buck veel meer zijn kan de planning en de invulling van bedrijventerreinen niet beter, handiger en efficiënter. De logistiek is daar slechts een exponent van. Het college kan beter zeggen dat de provincies hun huiswerk niet goed doen en dat heeft dus niet te maken met de partijen die logistiek vastgoed ontwikkelen.”

Kijk naar campusachtige constructies

Buck is ook duidelijk in zijn commentaar op een verbod op het ontwikkelen van nieuwe distributiecentra op greenfields. “Dat idee is onzinnig en gaat ook nooit gebeuren. Als je de bouw van XXL-distributiecentra beter wilt reguleren dan moet veel meer gekeken worden naar campusachtigeconstructies.”

‘Negatieve bonus greenfield ontwikkelingen’

Strootman nuanceert en stelt dat een totaalverbod op greenfields niet uitvoerbaar is. “Ik denk dat er wel gekeken kan worden naar een negatieve bonus op het ontwikkelen van distributiecentra op deze locaties. Dat betekent bijvoorbeeld dat als dat wel plaatsvindt er geld moet worden afgedragen aan een fonds. Greenfields ontwikkelingen zouden eigenlijk alleen maar gerealiseerd mogen worden in clusters die alleen aangeboden kunnen worden op regionale en nationale schaal. Het financiele gewin dat daar uit voortkomt, kan worden afgeroomd zodat het geld dat vrijkomt, kan worden gestoken in de herontwikkeling van bedrijventerreinen want het uiteindelijke doel is dat er zorgvuldiger wordt omgegaan met de beschikbare ruimte.”

Reageer op dit artikel