blog

Sale en leaseback: ‘sturen met eigen stenen

Warehousing

Sale en leaseback-transacties zijn van alle tijden. Het is echter pas sinds een paar jaar dat kan worden gesproken over een echte sale en leaseback-markt in Nederland. De afgelopen jaren heeft met name de logistieke sector een belangrijke aandeel in deze submarkt binnen de onroerend goedmarkt gezien het toenemende aantal transacties. Welke overwegingen spelen hierbij een rol?

Sale en leaseback: ‘sturen met eigen stenen
Logistiek vasgoed sale en leaseback

Vanzelfsprekend is het verkrijgen van extra financiële armslag de hoofdreden om tot verkoop van het onroerend goed over te gaan. In een groot aantal gevallen zijn ook andere, niet financiële of minder goed kwantificeerbare overwegingen genoemd die een rol spelen in de besluitvorming.

 

In een landschap dat de laatste maanden lijkt te bestaan uit opgedroogde geldbronnen staat sale en leaseback wellicht meer dan ooit op de agenda staat van logistieke ondernemers. Daarom hierbij een aantal overwegingen bij deze transactiestructuur gebaseerd op onze ervaringen in onze praktijk als onroerend goed beleggingsadviseur. Expert Eelco van Loenen van Estadium vertelt hier meer.

 

Grote structurele verschuivingen

De logistieke sector is van nature al dynamisch maar de afgelopen jaren zijn er wereldwijd grote structurele verschuivingen waarneembaar die men name het management binnen de sector bezighouden. Door de internationale trends van schaalvergroting, sectorverbreding en de verlenging van de bedrijfskolom enerzijds en de dalende marges anderzijds zijn de ondernemers in de logistieke sector steeds meer bezig met zaken als kostenrationalisatie en het zoeken naar nieuwe financieringsstructuren voor de noodzakelijke investeringen.

 

Toename aantal overnames

De genoemde trends zijn de afgelopen jaren duidelijk zichtbaar geweest in de toename van het aantal bedrijfsovernames, samenwerkingverbanden en de grote investeringen in automatiseringsprocessen en nieuwe, modernere bedrijfshuisvesting. Veel van deze investeringen zijn gedaan in een groeiende economie met lage rente en een ruime beschikbaarheid van geld. Door het aantrekken van extra financiële middelen en het activeren van de investeringen is de balans bij een groot aantal logistieke ondernemingen aanzienlijk verlengd en daarmee de druk op het rendement toegenomen.

 

Rendement op vermogen

Vanuit goed ondernemerschap dienen alle investeringen maar met name investeringen in kapitaalintensieve productiemiddelen grondig te worden beoordeeld. Zo zal iedere investering, ook in onroerend goed, een positieve bijdrage moeten leveren aan het rendement dat de onderneming wil behalen.

 

Groei in sale en leaseback

Het is in dit licht dat de afgelopen jaren een groeiend aantal sale en leaseback transacties zijn geïnitieerd en geëffectueerd door (logistieke) ondernemers die ook het bedrijfsonroerend goed in eigendom hadden. Vanuit rendementsoptiek een eenvoudige keuze. Immers, het gemiddeld totaal rendement op het geïnvesteerd vermogen in logistiek onroerend goed lag de afgelopen 5 jaar met 10,1procent per jaar onder de rendementseis van de meeste ondernemingen (bron: RoZ IPD Benchmark 2007).
  

Daarnaast speelt mee dat het onroerend goed veelal een groot deel van het bedrijfskapitaal beslaat. Door verkoop kan derhalve de balans aanzienlijk worden verkort en de vrijkomende middelen kunnen in verhouding tot andere bedrijfssectoren op redelijk eenvoudige wijze te gelde worden gemaakt om aan te wenden voor de meer renderende kern activiteiten van de onderneming.

 

Verschillende overwegingen

Naast rendement zijn er meerdere overwegingen te noemen die een rol spelen bij de besluitvorming om wel of niet te kiezen voor een sale en leaseback. Hieronder zullen we er een aantal behandelen.

 

  • Flexibiliteit en risicoreductie

Een veel gehoord argument is dat men door het eigendom af te stoten en terug huren van het onroerend goed meer flexibiliteit creëert en daarmee het specifieke risico reduceert.

Voor een specifiek project of een opdracht die beperkt is in tijd lijkt het inderdaad zeer voor de hand liggend om het onroerend goed te huren voor een periode gelijk aan de contractsperiode. Vanuit deze optiek is huur een goed alternatief. Aan de andere kant betwijfelen wij of het een voldoende steekhoudend argument is om tot verkoop en terughuur van de eigendommen over te gaan.

Enerzijds zal de verkoopopbrengst bij een korte terughuurperiode gering zijn en anderzijds wordt het bedrijfsrisico feitelijk niet gereduceerd. Immers, het in eigendom hebben van het onroerend goed geeft vanuit organisatorisch oogpunt een grote mate van flexibiliteit om in te spelen op nieuwe logistieke opdrachten die zich voordoen. Daar er de afgelopen jaren steeds meer gebruik wordt gemaakt van tenders lijkt ons de daadwerkelijke beschikbaarheid van ruimte daarbij van eminent belang. In een snel veranderende wereldeconomie waarin risicoreductie de boventoon voert zal het principe om na het binnenhalen van de opdracht op zoek te gaan naar geschikte ruimte in onze optiek met rassé schreden tot het verleden gaan behoren. Derhalve een argument om even goed bij stil te staan.

 

  • Minder beheer

De meeste organisaties met meerdere vestigingen zijn van mening dat het beheer van onroerend

goed tijdrovend is en tevens ver van de normale bedrijfsprocessen af staat waardoor het te veel extra kosten met zich meebrengt. De praktijk wijst uit dat het afstoten van het onroerend goed per saldo inderdaad minder beheer geeft en leidt tot een kostenreductie. Het is een open deur maar alle gebruik, gehuurd of in eigendom, kost geld en vergt aandacht, tijd en moeite.  
  

  • Veiligheid

Een onderwerp dat aan belang toeneemt. Het in bezit hebben van de huisvesting geeft veel ondernemingen de zekerheid dat ze snel wijzigingen aan het gebouw kunnen doorvoeren zonder dit te hoeven overleggen met de eigenaar. Dit is in principe correct, maar kan geen van doorslaggevend belang zijn. Mocht het standaard met de belegger af te sluiten RoZ huurcontract hier al niet op conveniërende wijze in voorzien staat het de verkoper vrij om aanvullende voorwaarden over veiligheid op te nemen in het huurcontract.

 

  • Alternatieve financiering

De afgelopen jaren is sale en leaseback een beproefd financieringsinstrument gebleken voor ondernemingen met nieuwbouwplannen. Geheel zelfstandig of in samenwerking met een gespecialiseerde ontwikkelaar heeft groot aantal logistieke ondernemingen het eigen logistieke centrum ontwikkeld. In de meeste gevallen hoeft de logistiek ondernemer alleen haar programma van eisen op te geven waarna beleggers en ontwikkelaars het logistiek centrum geheel volgens specificaties opleveren. Op deze wijze heeft menig logistieke ondernemer zonder verlening van de balans haar eigen logistieke centrum kunnen realiseren.

 

  • Geplande bedrijfsverkoop

Bij plannen om op termijn de logistieke onderneming te verkopen kan sale en leaseback een uitkomst bieden om de balans te verkorten en daarmee de verkoop van de onderneming te vergemakkelijken. Verkoop van het onroerend goed als alternatief financieringsinstrument bij een zwakke balanspositie zal echter een lastige of onhaalbare zaak blijken, omdat de onroerend goed belegger primair op zoek is naar een financieel sterke debiteur.

 

Verschil eigendom en huur

Onbekend maakt onbemind. Wat is nou het verschil tussen eigendom en huur ? Naast de overduidelijke juridische verschillen tussen eigendom en huur, die we hier niet verder zullen behandelen, is het grootste verschil te zien in de kostenposten. Waar men als eigenaar gebruiker wordt geconfronteerd met kosten voor zowel eigendom als gebruik, resteren na verkoop alleen de gebruikerslasten en de huur als jaarlijkse lasten. In een aantal gevallen zal de huur worden verhoogd met servicekosten, maar bij sale en leaseback transacties zien we vaak dat de verkoper hier graag zelf voor wil blijven zorgen en er dus geen servicekosten zullen worden berekend. Deze lasten waren al voor rekening van de gebruiker en blijven dat dan ook.

 

Kortom een redelijk overzichtelijk verschil. Bedenk echter wel: "Ieder voordeel heeft zijn eigen nadeel" want eventueel met de verkoop te behalen boekwinst is belast ! Zeker als geen gebruik zal worden gemaakt van vervangingsinvesteringen.

 

De Nederlandse markt

De markt voor logistiek onroerend goed is binnen de commerciële onroerend goed in beleggingsvolume de kleinste deelmarkt en ook van oorsprong zeer specifiek. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt heeft van alle onroerend goed sectoren het hoogste aandeel eigenaar – gebruiker. Circa 70 procent van de totale voorraad bedrijfsruimte in eigendom is bij de gebruiker.
   

Daar waar logistiek onroerend goed in het buitenland al decennia een volwaardige beleggingssector is kon in Nederland tot voor 10 jaar terug eigenlijk niet worden gesproken over een actieve bedrijfsruimtemarkt. Met de komst van specifiek op logistiek onroerend goed gerichte buitenlandse beleggers, die Nederland als distributieland een logische stap op het Europees continent zagen, is er de afgelopen jaren gestaag vorm gegeven aan een volwaardig nieuw beleggingssegment binnen de onroerend markt.

Door het specifieke rendement risicoprofiel van de bedrijfsruimte markt heeft de belegger de logistieke bedrijfmarkt ontdekt en is er inmiddels sprake van een actieve beleggingsmarkt.

 

Het perspectief van de belegger

Het gaat te ver om te zeggen dat ieder onroerend goed in aanmerking komt voor een sale en leaseback. In de basis is het de combinatie van locatie, gebouw en huurder die de aantrekkelijkheid en verkoopbaarheid bepaald. Met als belangrijkste criterium: marktconformiteit.

Onder marktconformiteit wordt verstaan dat de gebouwen niet te bedrijfsspecifiek mogen zijn en dus relatief eenvoudig alternatief aanwendbaar zijn voor andere logistieke ondernemers.

Gebouwen die zijn ontwikkeld op basis van de hoogwaardige bouwspecificaties, multifunctionele lay out en moderne voorzieningen liggen beter in de markt bij zowel gebruikers als beleggers. Verouderde specifieke gebouwen met lage vloerbelasting, geringe vrije hoogte, beperkte vrije overspanning en minimale voorzieningen blijken veelal zeer lastig te verhuren en te verkopen. Oudere gebouwen zijn in het algemeen minder functioneel, blijkens het hogere leegstandspercentage, en daarom minder gewenst bij huurders en beleggers.

 

Ook moet het huurcontract dat wordt getekend en de huur die door de gebruiker na verkoop zal worden betaald marktconform zijn. Een huur die onder de markthuurwaarde ligt drukt de huisvestingskosten op langere termijn maar heeft een direct negatief effect op de verkoopopbrengst. Daarentegen genereert een huur hoger dan de huurwaarde geen substantieel hogere verkoopopbrengst, de lengte en de voorwaarden van het huurcontract zijn daarbij bepalend.
 

De financiële positie van de huurder is al eerder genoemd als element bij de beoordeling. Daarnaast leert de ervaring dat het beleggingsbeleid van sommige beleggers bepaalt dat men niet wil of mag investeren in gebouwen die zijn verhuurd aan ondernemingen die actief zijn in specifieke bedrijfssectoren.

Locatie belangrijkste criterium

De meeste onroerend goed beleggers beschouwen locatie als het allerbelangrijkste criterium. Een goed gebouw met een sterke huurder op een slechte locatie kan daarmee vrijwel onverkoopbaar zijn.

De beleggingscriteria van de logistieke onroerend goed markt wordt grotendeels bepaald door een zeer beperkte groep grote (internationale) beleggers. Het beleid van deze beleggers is maatgevend voor de logistieke onroerend goedmarkt en dus ook bepalend voor welke locaties in trek zijn. De internationale logistieke hubs en de havens vormen een belangrijk speerpunt qua locatiebeleid bij de meeste logistieke beleggers. Voor heel Nederland beslaat de locatielijst van deze beleggers uiteindelijk ongeveer maar 15 potentiële locaties.

 

Vanzelfsprekend wordt het perspectief van de belegger bepaald door de visie en richting van haar omgeving. Deze omgeving betreft primair de beweging in de logistieke sector maar tevens de ontwikkelingen in de financiële wereld. Alle onroerend goed beleggers hebben te maken met financieringsstructuren gebaseerd op eigen en vreemd vermogen. In de huidige kredietcrisis wordt door hypotheekbanken weinig gefinancierd en zijn beleggers huiverig het eigen vermogen aan te spreken. In dit kader is er de afgelopen 6-9 maanden weinig tot geen activiteit op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt waar te nemen, waardoor de mogelijkheden voor logistieke ondernemers die haar onroerend goed wensen te verkopen behoorlijk is teruggelopen.

 

Sale en leaseback is en blijft een goed alternatief om middelen vrij te maken door verkoop, maar voor de komende tijd blijft het de vraag blijft op welke voorwaarden en condities beleggers actief willen zijn.

Reageer op dit artikel