blog

Waar je te vestigen en hoe vastgoed te kiezen

Warehousing

Waar je te vestigen en hoe vastgoed te kiezen

Waar moet u uw nieuwe distributiecentrum vestigen? Een lastig vraagstuk, waarbij vele facetten een rol spelen. Om welke producten gaat het? Wat is de beoogde afzetmarkt van het distributiecentrum? Waar komen de producten vandaan? Om hoeveel arbeidsplaatsen gaat het? Van welke modaliteiten wilt u gebruik maken? Hoeveel ruimte hebt u nu en op termijn nodig? Waar bevinden zich de andere vestigingen van uw bedrijf?

Natuurlijk spelen de hierboven genoemde factoren in meer of mindere mate een rol bij de locatiekeuze van uw distributiecentrum. Echter, een erg cruciaal uitgangspunt bij de locatiekeuze van een distributiecentrum is het marktgebied dat betreffende vestiging gaat bestrijken. Globaal zijn hierin drie niveaus te onderscheiden: regionaal, nationaal en internationaal. Welke locatievoorkeuren horen hierbij? Meer hierover in de volgende alinea’s.

Regionale distributiecentra

Regionale distributiecentra bedienen een deel van Nederland, bijvoorbeeld de Randstad, Zuid-Nederland of de drie Noordelijke provincies. Met name in de retailsector (Aldi, Lidl, Schuitema) zien wij dit type veel terug, maar ook bij groothandels (Vegro, Sligro) en bedrijven in de voedingsmiddelenbranche (Heineken). Deze bedrijven organiseren de distributie vanuit meerdere, geografisch gespreide, locaties. Zo opende Lidl de afgelopen jaren distributiecentra in Etten-Leur, Hoorn en Tiel.  Ook de recent aangekondigde vestiging van Heineken in logistieke hotspot Oss betreft een regionaal distributiecentrum. Deze locatie moet vooral de Zuid-Nederlandse markt gaan bedienen. Voor Noord-Nederland doet Heineken dit vanuit Drachten, in Oost-Nederland beschikt met over een vestiging in Deventer.

Grosso modo gaat het om goed bereikbare locaties, liefst direct nabij een snelweg, die centraal liggen in het betreffende marktgebied. Voor Noordoost-Nederland bijvoorbeeld moet u dan denken aan plaatsen zoals Drachten, Heerenveen en Zwolle. Bij een regio als Rijnmond gaat het om Rotterdam of omliggende locaties zoals Barendrecht en Schiedam.

Landelijke distributiecentra

Distributiecentra met een landelijke oriëntatie bedienen geheel Nederland vanuit een plek. Uiteraard zoekt dit type vestiger bij voorkeur een locatie centraal in Nederland. Daarbij kan gedacht worden aan locaties in en rond de stad Utrecht (al zijn die schaars), maar ook aan vestigingslocaties zoals Almere, Ede-Veenendaal, Lelystad en Tiel.

Internationale distributiecentra

Bij de internationale distributiecentra gaat het in de regel om Europese distributiecentra. Van oudsher heeft Nederland een sterke positie bij het aantrekken van dit type bedrijvigheid. In het bijzonder door de aanwezigheid van de twee mainports Schiphol en Rotterdam en de uitstekende verbindingen naar het grote, koopkrachtige West-Europese achterland.
In eerste instantie waren de locaties nabij Schiphol en Rotterdam ook de gewenste plekken voor deze distributiecentra. De afgelopen jaren zien we dit type vestiger, mede onder invloed van congestie, schaarste en prijsdruk rond de mainports, echter vooral landen in Zuid-Nederland, in het bijzonder West-en Midden-Brabant (Breda, Moerdijk, Tilburg) en Noord-Limburg (Venlo, Venraij). Analyses van Stec Groep tonen dat sinds 2000 meer dan 50 procent van de grote locatiebeslissingen van distributiecentra in Nederland deze regio’s betrof.
Het ging hierbij vooral om Europese distributiecentra, zoals Abbott (Breda), Ricoh (Bergen op Zoom), Penske (Roosendaal), Samsung (Tilburg), Flextronics (Venray) en Sandvik (Venlo).

Strategische ligging

De bovengemiddelde aantrekkingskracht van logistieke hotspots als Tilburg en Venlo voor distributiecentra ligt allereerst aan een aantal markttechnische factoren. Deze plaatsen liggen strategisch ten opzichte van de havens van Antwerpen en Rotterdam, belangrijke cargoluchthavens en de belangrijke vervoersassen naar het achterland. Ook beschikken ze over een uitstekende logistieke infrastructuur: voldoende bedrijfsterreinen, multimodaal vervoer, arbeidspotentieel et cetera. En daarnaast hebben deze plaatsen de afgelopen jaren een echt logistiek imago opgebouwd, ze worden door de markt zonder meer erkend als ‘hotspots’ voor de logistiek. Zo opende DHL vorig jaar een nieuw groot Europees distributiecentrum in Tilburg. Redenen om voor Tilburg te kiezen waren onder meer de aanwezigheid van inland-containerterminals, wegverbindingen ten opzichte van klanten, afstand tot luchthavens en logistieke hubs en de kosten en beschikbaarheid van arbeid.

Veel bestaande panden voldoen niet

Stap één in uw keuzeproces betreft dus een geografische. Afhankelijk van vooral de marktoriëntatie van uw distributiecentrum focust u bijvoorbeeld op de mainports, het landsdeel Oost of de as Rotterdam-Moerdijk-Venlo. De afbakening van uw zoekgebied wordt overigens ook beïnvloed door het type locatiebeslissing waar u voor staat. Gaat het om een verhuizing van een bestaande vestiging, het samenvoegen van bestaande vestigingen of een uitbreiding van uw netwerk van distributiecentra?

Vervolgens wilt u binnen de betreffende regio’s natuurlijk weten of en waar nog ruimte beschikbaar is. We gaan er daarbij gemakshalve even vanuit dat u nieuwbouw wilt plegen. Niet onlogisch gezien de steeds hogere eisen die gebruikers stellen aan logistiek vastgoed. Veel bestaande panden voldoen hier eenvoudigweg niet (meer) aan. Aspecten zoals de omvang, het stramien, de vrije hoogte, de uitstraling, draagkracht van de vloer en het aantal loading docks scoren onder de maat.

Potentiële nieuwbouwlocaties

U gaat dus op zoek naar potentiële nieuwbouwlocaties op bedrijventerreinen. In de ene regio zal dit makkelijker gaan dat in de andere, zo toont de praktijk. Met name in de Randstad  zijn state-of-the-art logistieke terreinen (goed ontsloten, grotere kavels) schaars. U kunt dan voor bestaand vastgoed opteren (goedkoop, maar niet altijd state-of-the-art). Of u kijkt verder naar plaatsen waar, op korte afstand van de Randstad, voldoende hectares voorhanden zijn: Almere (Stichtse Kant), Ede (Bedrijventerrrein A12), Lelystad (Larserpoort) en Tiel (Medel Rivierenland). Richt u zich op Noord- en/of Oost-Nederland dan hebt u volop keuze uit locaties. Denk aan Almelo, Coevorden, Emmen, Emmeloord, Heerenveen, Hoogeveen en Zevenaar. En ook in Brabant en Limburg wordt nog altijd voldoende ruimte geboden voor logistiek.

Pas op voor al te enthousiaste acquisiteurs

Waar moet u op letten als u bedrijfsterreinen gaat vergelijken? Ten eerste de daadwerkelijke beschikbaarheid. Is de locatie echt beschikbaar voor de markt binnen de door u gewenste termijn of zitten er nog (planologische) haken en ogen aan? Laat u niet in de luren leggen door al te enthousiaste acquisiteurs! Verder let u uiteraard op de ontsluiting. Is er een directe aansluiting op de autosnelweg, dan wel wordt deze op korte termijn gerealiseerd? Of moet u eerst allerlei halsbrekende toeren uithalen om de door u gewenste ‘corridor’ te bereiken? Daarnaast checkt u de aanwezigheid van multimodale faciliteiten. Welke mogelijkheden zijn er op of nabij het terrein om containers per schip of per spoor te vervoeren? U kunt, gezien de congestie en het oprukkende fenomeen van duurzaam ondernemen, in de toekomst immers niet meer alleen vertrouwen op het wegtransport.

Aandachtspunt: verkaveling

Een ander belangrijk aandachtspunt is de verkaveling op het terrein. Voor een gemiddeld distributiecentrum is een kavel van enkele hectares een minimale vereiste. Let wel, er zijn echter terreinen waar een maximale kavelomvang van bijvoorbeeld 1 of 2 hectare geldt. Ook de gewenste vorm van de kavels voldoet niet altijd aan de eisen voor een modern distributiecentrum. Ze zijn te kort en/of te smal, dan wel er is geen ruimte het parkeren en manoeuvreren van trucks of voor verdere expansie.

Bouwvoorschriften

Kijk tevens heel goed naar de bouwvoorschriften. Met name: in hoeverre kunt u de hoogte in? Kunt u inderdaad een hal van 12 of 14 meter hoog neerzetten? Welke eisen worden er gesteld aan de beeldkwaliteit? Is dit wel in overeenstemming met uw ambities en in hoeverre belemmert dit uw bedrijfsproces? We kennen immers voldoende voorbeelden van bouwvoorschriften die door stedenbouwkundigen bedacht zijn en totaal niet aansluiten bij de eisen en wensen van de (logistieke) gebruiker. Denk aan zaken zoals het verplicht schakelen en stapelen, minimale bebouwingspercentages, het van te voren labelen van kavels en het verplichten van bebouwd parkeren. Ook voor het parkmanagement worden soms hoge ambities opgelegd. Overheden steken in op het niveau van Mercedes-Benz, terwijl de gebruiker gewoon een Opel wil. Niet te veel poespas dus!

Verschillen in grondprijzen

Natuurlijk kijkt u ook naar de grondprijzen. Per locatie kunnen deze zo maar enkele tientjes de vierkante meter verschillen. Dit kan u bij kavels van enkele hectares natuurlijk nog flink wat geld opleveren. En mogelijk valt er hier en daar nog wat uit te onderhandelen. Al zal het daarbij niet om majeure bedragen gaan, gemeenten willen beschuldigingen van staatssteun immers zo veel mogelijk voorkomen.

Veiligheid bedrijventerrein

Een ander punt waar u zeker op moet letten is de veiligheid op het bedrijventerrein. Diefstal van trucklading heeft zich inmiddels ontpopt tot een groot probleem voor de logistieke branche met een jaarlijkse schadepost van zo’n 350 miljoen euro. In hoeverre zijn op of nabij het beoogde bedrijventerrein bewaakte parkeerplaatsen voor trucks beschikbaar? Overigens loopt Nederland op dit vlak duidelijk achter binnen Europa, we kennen alleen voorbeelden in Alblasserdam en Tiel, alsmede voorzichtige initiatieven in Tilburg. Strikt genomen zijn er dus veel harde factoren waar u op moet letten. Anderzijds spelen ook zachte factoren een rol in het locatiekeuzeproces. U zult merken dat logistieke locaties ‘inwisselbaar’ zijn, zeker in regio’s waar voldoende aanbod is. Dan komt ook het gevoel om de hoek kijken, ofwel in hoeverre wordt u door de betreffende gemeente met open armen ontvangen? Bent u als logistiek bedrijf daadwerkelijk welkom? Of ziet men u meer als een ruimtevreter die dozen komt schuiven en werkgelegenheid toevoegt?

Houding gemeenten is cruciaal

Er zijn immers nog steeds bestuurders die zo over de logistiek denken! Liever droomt men van niches zoals hightech, creative industries en R&D. En dat terwijl een gemiddeld bedrijventerrein in Nederland voor zo’n 20 tot 25 procent uit logistieke bedrijvigheid bestaat. In de contacten met de gemeenten merkt u snel genoeg wat voor vlees u in de kuip heeft. Handelt men snel, flexibel, vraaggericht en niet alleen naar de letter van de wet? Hebt u een betrouwbaar en goed bereikbaar aanspreekpunt? Of verdwaalt u in een brei van procedures, vergunningen en ambtelijke loketten? Dan is de keuze uiteraard snel gemaakt!
Kortom, de houding van de gemeente is een belangrijk in locatiekeuzeprocessen van de logistiek en mede een succesfactor van regio’s zoals Venlo en West-Brabant. Recente locatiebeslissingen van DHL (Tilburg) en Heineken (Oss) bevestigen dit beeld. Men koos mede voor betreffende locaties vanwege de soepele samenwerking en de goede contacten met de gemeente.

Reageer op dit artikel