nieuws

Prologis heeft primeur met eerste WELL-certificaat voor distributiecentrum

Warehousing 3401

BREEAM is al jaren de maatstaf voor duurzaam logistiek vastgoed. Als het aan Prologis ligt, komt daar ‘WELL’ bij, een duurzaamheidscertificaat dat zich nu nog richt op voornamelijk de gezondheid en het welzijn van kantoorpersoneel. De logistiek vastgoed ontwikkelaar heeft de wereldprimeur en past de nieuwe duurzaamheidsstandaard als eerste toe in pilotproject in een van zijn distributiecentra in Tilburg. 7 vragen over WELL aan Arthur van Kooij, head of project management Northern Europe bij Prologis.

Prologis heeft primeur met eerste WELL-certificaat voor distributiecentrum

1) Zijn er overeenkomsten tussen WELL en BREEAM?

“Bij de WELL-standaard is ieder element wetenschappelijk onderbouwd. Bij toepassing van deze systematiek wordt bij gebouwontwerp gekeken wat voor impact dit heeft op het menselijk lichaam en de gezondheid. Op die manier is er een tool ontstaan die zich kenmerkt door een hele structurele aanpak. Bij de BREEAM-criteria is er 30 tot 40 procent overlap met WELL. De rest bestaat uit nieuwe inzichten. Klanten associëren duurzaamheidscertificering veelal met energiezuinigheid, dat verkoopt zich heel eenvoudig. Bij WELL zijn de benefits wat softer en indirecter. Als we echter kijken naar de energiekosten die een klant maakt ten opzichte van de component arbeid in het warehouse dan is dit laatste aspect aanzienlijk groter en daarbij tevens het besparingspotentieel. Als we er in slagen om een aangename werkomgeving te creëren waarin mensen productiever zijn, er minder ziekteverzuim is en de mensen alerter zijn met minder ongelukken dan betaalt WELL zich op een gegeven moment uit. In een kantooromgeving is dit aantoonbaar het geval, maar de mate waarin dit ook in magazijnruimte het geval is, zal zich in de praktijk moeten uitwijzen.”

2) Hoe wordt een dc ‘WELL’?

“WELL heeft eenzelfde beoordelingsmethode als BREEAM. Je kunt dus allerlei credits behalen. De uiteindelijke certificering bestaat uit zeven elementen: lucht, water, voeding, licht, vitaliteit, comfort en een gezonde geest, onderverdeeld in ongeveer 100 features. Dat zijn elementen die je niet alleen in een kantoorgebouw, maar ook in een magazijnruimte kunt toepassen. Dat is nog niet eerder gebeurd, terwijl er – mede onder invloed van bijvoorbeeld de e-commerce – steeds meer mensen in een distributiecentrum werken. Toepassing van de elementen waaruit de WELL-certificering bestaat, biedt een vast framewerk om structureel om te gaan met welzijn en gezondheid. In plaats van op het gevoel hier op in te spelen, kunnen we nu met WELL op weloverwogen basis maatregelen nemen om het arbeidsklimaat in een distributiecentrum een stuk aangenamer te maken.”

3) Wat is het verschil tussen een kantoor- of dc-beoordeling?

“Het ontwerp van een kantoorgebouw is er op gericht om mensen een prettige en comfortabele werkplek te bieden, oftewel de mens staat centraal. Een magazijnruimte wordt primair ontworpen als plek waar je als bedrijf zo efficiënt mogelijk goederen kunt opslaan. Het verblijf van mensen in de magazijnruimte is feitelijk ondergeschikt aan de opslagfunctie. In nauwe samenwerking met het International Well Building Institute (IWBI) hebben we per feature onderzocht op welke wijze we deze kunnen adapteren naar een magazijnruimte en welke features we anders omschrijven omdat het anders niet haalbaar is. Voor een kantoor geldt bijvoorbeeld dat mensen in ieder vertrek de lucht en temperatuur individueel moeten kunnen regelen. In een magazijnruimte met een inhoud van 300.000 kubieke meter werkt dat niet. In een intensief traject hebben we de expertise van Prologis op het vlak van logistiek vastgoed en de kennis van IWBI van een gezond en leefbaar gebouw samengebracht. Dat heeft er in geresulteerd dat we een te kwantificeren scorekaart voor Logitics Real Estate hebben ontwikkeld, waardoor we het aspect welzijn en gezondheid in dit dc naar een hoger niveau hebben getild.”

3) Waar in Tilburg passen jullie dit systeem toe?

“Het pilotproject wordt uitgevoerd in ons Tilburg DC 5 op logistiek bedrijvenpark Vossenberg West II. Dit dc wordt gehuurd door de Zuid-Koreaanse logistiek dienstverlener Pantos Logistics. Dit bedrijf is nu bezig met de opstart van de warehouse-operatie. In dit pand hebben we nu de volledige WELL-standaard geïmplementeerd. We zitten nu in de fase van certificering. Dat is voor ons spannend omdat het iets nieuws is. Het is een pilot en dat vergt toch veel overleg met het WELL Building Institute, maar wij hebben er alle vertrouwen in dat die certificering er komt.”

4) Wat maakt dit distributiecentrum bijzonder?

“Binnen het ontwerp heeft binnenklimaat en luchtkwaliteit een belangrijke rol gespeeld. Met zorg zijn materialen geselecteerd met lage emissie’s naar de binnenlucht, er is veel interieurbeplanting toegepast en er is een ventilatiesysteem toegpast dat in ruime mate voorziet in verse en gefilterde lucht. Met geavanceerde sensoren monitoren we luchtkwaliteit in het warehouse en het kantoor. Als we het breder trekken naar de magazijnvloer dan hebben we in deze pilot breakout units gecreerd even kunnen ontspannen of socialisen. Dat klinkt als iets heel voor de hand liggend want in een kantoor kun je zo’n beetje op iedere hoek een glas water pakken of een kop koffie drinken maar in een magazijn is dat normaliter zeker niet het geval. We hebben dus nu op de mezzanine een plek gecreëerd waar mensen zich even kunnen terugtrekken uit de grote hectiek van de expeditieruimte. Op deze punten krijgen de mensen ook real-time informatie gepresenteerd over de luchtkwaliteit, weer en verkeer. Langs de balustrade hebben we daarnaast over volle breedte een beplanting laten ophangen. Dat zorgt voor een betere akoestiek en heel belangrijk luchtkwaliteit. Dergelijke maatregelen in combinatie met meer daglichtinval en een hoogwaardige lichtkwaliteit zorgen ervoor dat een magazijn niet alleen fungeert als primair een donkere opslaglocatie, maar ook een mooi verlichte ruimte is waar het aangenaam werken is.”

5) Hoe reageerde de huurder?

“Die was eerst wat sceptisch. Wel begrijpelijk want je doet een pilot die innovatief is, maar waarbij we vooraf niet direct konden aangeven wat impact op het gebouwontwerp en de bedrijfsvoering zou kunnen zijn. Dit was een traject dat pas gaandeweg meer duidelijkheid opleverde. Wat we echter zagen dat na verloop van tijd meer enthousiasme ontstond bij de huurder. Ze hebben het nu ook echt wel omarmd. We zijn nu de laatste punten aan het afronden met het vergaren van bewijslast.”

6) Aan welke eisen wordt voldaan?

“Binnen het ontwerp heeft vooral het binnenklimaat en luchtkwaliteit een belangrijke rol gespeeld. Met veel zorg zijn materialen geselecteerd met lage emissies naar de binnenlucht, er is veel interieurbeplanting toegepast en er is een ventilatiesysteem toegepast dat in ruime mate voorziet in verse en gefilterde lucht. Met sensoren monitoren we de luchtkwaliteit in het warehouse en het kantoor. Als we het breder trekken naar de magazijnvloer, dan hebben we in deze pilot break-out units gecreëerd waar mensen kunnen ontspannen of socialisen. Dat klinkt als iets heel voor de hand liggend want in een kantoor kun je zo’n beetje op iedere hoek een glas water pakken of een kop koffie drinken, maar in een magazijn is dat normaliter zeker niet het geval. We hebben dus nu op de mezzanine een plek gecreëerd waar mensen zich even kunnen terugtrekken uit de grote hectiek van de expeditieruimte.”

7) Wordt WELL – net als BREEAM- een standaard binnen logistiek vastgoed?

“Dat valt nu nog moeilijk te zeggen. Wat we wel gaan doen, is dat we de pilot de komende tijd met de gebruikersgroep gaan evalueren. Denk daarbij aan zaken als: wat heeft het ons opgeleverd en wat de huurder. We weten nog niet op welke wijze we WELL gaan doorvoeren. Voor zover ik weet, zijn wij op dit moment de enige in Nederland die deze certificering toepast. Op dit moment is er ook een tweede pilot van IWBI en ons in Tacoma (VS), hetgeen het internationale karakter van deze standaard onderstreept.”

Waar komt WELL vandaan?
De WELL Building Standard is ontwikkeld door een Amerikaanse vastgoedorganisatie en bestaat uit 100 eisen om te komen tot een gezonde en comfortabele werkomgeving. In 2014 is WELL overgedragen aan het International WELL Building Institute (IWBI). Het keurmerk is het resultaat van een zeven jaar durend onderzoek naar het effect van werkplek gerelateerde factoren op welzijn. Alleen de aspecten waarvoor voldoende wetenschappelijk bewijs werd gevonden op de positieve comfort- en gezondheidseffecten zijn opgenomen. Vervolgens is er drie jaar peer review uitgevoerd door gerenommeerde artsen, wetenschappers en professionals uit de industrie. Het resultaat is een norm met gefundeerde, ‘evidence-based’, prestatie-eisen voor een gezonde en comfortabele werkomgeving. De WELL Building Standard stelt niet alleen eisen aan onderwerpen als luchtkwaliteit, licht en thermisch & akoestisch comfort, maar ook aan aspecten als waterkwaliteit, voeding, beweging en activiteit en geestelijke gezondheid. Reden voor de keuze van deze zeven thema’s is dat uit het onderzoek naar voren is gekomen dat deze zeven thema’s een aantoonbaar effect hebben op het welzijn van kantoormedewerkers en – als het aan Prologis ligt – straks ook voor magazijnpersoneel.
Reageer op dit artikel