nieuws

Markt voor distributiecentra nadert tweesprong

Warehousing

De markt voor distributiecentra vertoonde zowel in 2011 als in de eerste maanden van 2012 nog steeds veel dynamiek. Vrijwel alle objecten die speculatief werden gebouwd in de periode 2008-2010 zijn door gebruikers opgenomen, waardoor het leegstandspercentage onder de 7% is gezakt.

Markt voor distributiecentra nadert tweesprong
Opname van logistieke bedrijfsruimte

De Nederlandse voorraad distributiecentra werd daarnaast fors uitgebreid met een groot aantal build-to-suit-projecten voor omvangrijke logistieke operaties. Dit blijkt uit de laatste update van DTZ Zadelhoff over de markt voor distributiecentra in Nederland. De performance van de Nederlandse markt voor distributiecentra was in 2011 geenszins een afspiegeling van het economische klimaat; 2011 toonde namelijk een bijzonder grote dynamiek. Dit resulteert in de eerste helft van 2012 in een sterk lager leegstandspercentage dan in de voorafgaande jaren 2009 en 2010. Vrijwel alle objecten die in de periode 2008-2010 speculatief (zonder toewijzing aan een gebruiker) werden gebouwd, zijn uiteindelijk toch door gebruikers in gebruik genomen, waardoor het leegstandspercentage onder de 7% is gezakt. De Nederlandse voorraad distributiecentra werd daarnaast fors uitgebreid met een groot aantal build-to-suit-projecten voor omvangrijke logistieke operaties.

 

Economische parameters

Toch kunnen we niet spreken van een gebalanceerde marktsituatie. Gelet op de belangrijkste economische parameters die van invloed zijn op de dynamiek in dit vastgoedmarktsegment, zou het tij in de loop van 2012 snel kunnen keren. De onzekerheid rondom de eurocrisis en de aangekondigde bezuinigingen van in het Lente-akkoord hebben sterke invloed op consumentenbestedingen en bedrijfsinvesteringen.

 

Tweesprong

Hoewel de onzekerheid rondom de eurocrisis al langere tijd parten speelt, kan het in 2012 binnen enkele kwartalen opnieuw leiden tot hoge leegstandspercentages. De markt nadert in die zin een tweesprong waarbij diverse marktpartijen voor keuzes komen te staan. Voorlopig overheerst een redelijk positief sentiment bij logistiek dienstverleners en een groot aantal verladers.

 

Opnamecijfers

In de eerste maanden van 2012 werd voor circa 126.000 m² aan nieuwe gebruikerstransacties gesloten. De grootste opname betrof 52.000 m² in de Merwedehaven in Rotterdam. Als de totale opname inclusief juni wordt geëxtrapoleerd loopt 2012 met circa 450.000 m² opname in de eerste helft van het jaar, in gelijke pas met 2011 dat als een sterk jaar kon worden getypeerd. De opname van logistieke bedrijfsruimte wordt gekenmerkt door een grillig verloop. Dit komt doordat de opname wordt bepaald op basis van een relatief klein aantal zeer grootschalige transacties. Twee transacties meer of minder kunnen een groot effect hebben op het totale opnamecijfer. Om een betere indruk te verkrijgen van de opnametrend in de markt voor distributiecentra wordt daarom ook gekeken naar de voortschrijdend gemiddelde opname van de laatste vier kwartalen. Ondanks de beperkte dynamiek in het eerste kwartaal van dit jaar, wat historisch gezien geen uitzondering is, bleef het gemiddelde over de laatste vier kwartalen boven de 230.000 m². Als de opname op deze wijze wordt vergeleken, valt op dat deze kwartaalcijfers slechts iets lager zijn ten opzichte van de piekjaren 2007 en 2008. Hoewel de opwaartse lijn van het vierkwartaalsgemiddelde is afgevlakt, houdt de Nederlandse markt voor distributiecentra zich kranig.

 

Op- en overslagvolumes

Nederland profileert zich bijzonder sterk binnen de Europese logistieke markt. Een gunstig fiscaal klimaat op het gebied van douane afwikkeling bij op- en overslag van goederen maakt Nederland in dit opzicht een aantrekkelijke vestigingslocatie. De know-how in Nederland distributieland maakt ons land een uitstekende regisseur van goederenstromen.

 

Voorraad van distributiecentra

Het grote aantal build-to-suit projecten was een onmiskenbare trend in 2011. De ontwikkeling van nieuwe distributiecentra zonder vooraf getekende huurovereenkomst is grotendeels stil komen te vallen en het aanbod van nieuwe distributiecentra droogt snel op. Daarom hebben bouwers en projectontwikkelaars hun pijlen gericht op potentiële gebruikers van een op maat gesneden distributiecentrum. Een centrum dat op een locatie naar keuze wordt voorzien van moderne faciliteiten, installaties en additionele voorzieningen in termen van duurzaamheid en energiebesparing. Enige bijkomstigheid is dat de realisatie van nieuwbouw een langere periode in beslag neemt dan het betrekken van een bestaand gebouw.

 

Huurprijsontwikkeling

De trendmatige beweging van huurprijzen is onder normale marktomstandigheden voornamelijk gekoppeld aan vraag en aanbod. Momenteel is nog een andere factor van invloed, namelijk de ontwikkeling van bouwprijzen. Bouwbedrijven offreren momenteel bijzonder scherpe prijzen voor de
realisatie van nieuwe distributiecentra. Gemeenten tonen flexibiliteit bij de uitgifte van gronden. Ontwikkelaars worden in de gelegenheid gesteld om huurprijzen aan te bieden die feitelijk onder het marktconforme prijsniveau liggen.

 

Lees ook het volledige DTZ Zadelhoff rapport (pdf) in de bijlage

Reageer op dit artikel