nieuws

DTZ: ‘Nederland veilige haven voor logistieke sector

Warehousing

Nederland is het afgelopen jaar in de vanwege de kredietcrisis onrustige wereldeconomie als logistieke uitvalsbasis een opvallend constante factor gebleken. Ons land heeft zich daarmee voor de logistieke sector geprofileerd als een ‘veilige haven’. Dit blijkt uit het recent verschenen marktrapport van DTZ Zadelhoff getiteld ‘Safe Haven, de Nederlandse markt voor distributiecentra’.

DTZ: ‘Nederland veilige haven voor logistieke sector
DTZ

De vastgoedadviseur zegt optimistisch te zijn over de toekomst en voorziet een continuering van de sleutelrol die Nederland speelt in de distributie van internationale handelsstromen.

De logistieke sector heeft volgens ‘Safe Haven’ weten te profiteren van de opnieuw toegenomen wereldhandel. De groei van de afgelopen jaren heeft zich in 2007 voortgezet, getuige de toename van de wereldhandel met circa 5,7 procent.

 

Mainports

De extra goederenstromen hebben hun weg naar Nederland voornamelijk gevonden via de twee Europese mainports; de Rotterdamse haven en de luchthaven Schiphol. Beide mainports lieten dan ook soortgelijke groeipercentages zien in de goederenoverslag. De Rotterdamse haven heeft daarmee haar koppositie in Noordwest-Europa behouden, maar voelt nog altijd wel de hete adem in de nek van Hamburg en Antwerpen. Luchthaven Schiphol heeft inmiddels aansluiting gevonden bij de twee grote luchthavens van Frankfurt en Parijs, Charles de Gaulle.

 

Groei vastgoedvoorraad

Mede door de toename van de wereldhandel is de voorraad logistiek vastgoed op de belangrijkste logistieke locaties in Nederland de afgelopen drie jaar gegroeid. De voorraad steeg van circa 11 miljoen vierkante meter in 2005 naar ruim 13 miljoen vierkante meter nu. Het aantal logistieke ‘hotspots’ is – door het sterke doorgroeien van de regio Arnhem/Nijmegen – inmiddels uitgebreid van vijf naar zes. Deze distributieregio’s (Mainport Rotterdam, Mainport Schiphol/Amsterdam, provincie Utrecht, Noord-Brabant, Venlo en Arnhem/Nijmegen) herbergen volgens DTZ samen ruim negen miljoen vierkante meter, ofwel 70 procent van de totale voorraad in Nederland. Het zijn vooral deze locaties die de functie van Nederland als Gateway to Europe tot op heden veilig stellen.

 

Groei vrije markt

In 2007 wisselde circa 1 miljoen vierkante meter distributieruimte van gebruiker, een verdubbeling van de gemiddelde jaaropname in de voorgaande drie jaar. Dit betekende een absoluut recordniveau, waarmee wordt bevestigd dat de vrije markt voor distributiecentra op een hoger niveau is komen te liggen.

 

Verdubbeling transacties

De aanhoudende interesse voor distributiecentra in Nederland geldt zowel voor centra van 5.000 tot 10.000 vierkante meter als voor grootschalige hoogwaardige centra. In 2007 steeg zowel het aantal transacties als de opname in het kleinschalige segment met ruim 20 procent ten opzichte van 2006. Maar het zijn vooral de grotere distributiecentra die verantwoordelijk zijn voor de substantiële stijging van het opnamevolume sinds 2004. Dit komt niet alleen door de schaalvergroting en de concentratietendens van de afgelopen jaren; ook het aantal transacties in deze grootteklasse is sinds 2004 op een structureel hoger niveau komen te liggen. Nam het aantal transacties in de periode van 2004 tot en met 2006 al substantieel toe, het afgelopen jaar is dit aantal opnieuw verdubbeld.

 

Schaarste

Voor zowel de grootschalige als de meer kleinschalige distributiecentra geldt momenteel dat vraag en aanbod in vierkante meters min of meer in evenwicht zijn. Gekeken naar kwaliteit van de gebouwen blijkt echter dat in het geheel geen sprake is van evenwicht, aangezien ruim 40 procent van het huidige aanbod als incourant is beoordeeld. Er is dus sprake van schaarste in het aanbod van geschikte distributieruimte.

 

Ankerpunten

Dit biedt goede perspectieven voor de bouw van kwalitatief hoogwaardige distributiecentra, al dan niet op risico. Grootschalige nieuwbouwontwikkelingen vinden vooral plaats op strategische locaties in of nabij de zes hotspots, zoals bijvoorbeeld multimodale knooppunten voor op- of overslag in de Brabantse distributiecorridor. In die zin speelt de sector op safe door te kiezen voor de bewezen ankerpunten in het Nederlandse distributienetwerk.

 

Stijging huurprijzen

De aanhoudende vraag naar dergelijke kwalitatief hoogwaardige centra heeft een direct gevolg voor de huurprijsontwikkeling. Door de alsmaar stijgende grond- en bouwkosten (vooral de staalprijzen) is de verwachting dat de huurprijzen voor nieuwbouw gaan toenemen. De prijzen voor moderne nieuwbouwcentra liggen inmiddels tussen de 50 euro en 95 euro per vierkante meter, terwijl de meer verouderde distributiecentra buiten de logistieke hotspots een huurprijsverloop kennen van tussen de 35 euro en 45 euro per vierkante meter. De interesse bij beleggers en ontwikkelaars voor het realiseren van eersteklas distributiecentra is dan ook groot, ondanks de alsmaar stijgende grondprijzen. Op de beste locaties wordt reeds grond geworven van meer dan 250 euro per vierkante meter, op Schiphol zelfs van meer dan 300 euro per vierkante meter.

 

Interesse beleggers

De markt voor distributiecentra in Nederland heeft bewezen een veilige haven te zijn voor (internationaal) investeringskapitaal. Weliswaar kwam het investeringsvolume in logistiek vastgoed in 2007 iets lager uit dan in het absolute topjaar 2006, maar het was nog altijd bijna 40 procent meer dan het langjarig gemiddelde volume in dit segment. De lichte daling in 2007 kwam volgens het DTZ-rapport vooral door schaarste in goede beleggingsmogelijkheden, met name in het grootschalige marktsegment.

 

Interesse beleggers

Ondanks de onrust op de financiële markten liet 2007 dan ook opnieuw scherpere aanvangsrendement voor eersteklas distributiecentra registreren. Wel lijkt de significante daling van de aanvangsrendementen in de afgelopen jaren haar beloop te hebben gehad. De relatief gunstige wereldwijde ontwikkeling in de logistieke sector en de prominente positie die Nederland in dit speelveld inneemt, geven vertrouwen voor de toekomst. Dit biedt interessante mogelijkheden voor beleggers om te investeren in een branche, die vooralsnog aan de negatieve gevolgen van de kredietcrisis lijkt te ontsnappen, aldus de onderzoekers van DTZ Zadelhoff.

 

Lees ook:

Reageer op dit artikel