blog

Tien tips voor verplaatsing van een bedrijfsvoering

Warehousing

Wat maakt een locatie geschikt voor logistieke activiteiten? En waar moet u op letten als u een locatie zoekt? Het antwoord is natuurlijk geheel afhankelijk van de specifieke business, visie en de (lange termijn) ontwikkeling van de totale supply chain. Met tien tips in dit artikel helpt Tom Horstink bij de verplaatsing van de bedrijfsvoering.

Tien tips voor verplaatsing van een bedrijfsvoering

De tien tips voor de verplaatsing van een bedrijfsvoering:

Tip 1: focus op uw bedrijfsvoering

Een uitbreiding of bedrijfsverplaatsing is doorgaans alleen vanuit operationele besparingen terug te verdienen. Kopieer daarom uw bedrijfsproces niet 1 op 1 maar maak werk van mogelijke optimalisaties in de logistieke processen. Neem daarbij niet enkel uw huidige situatie als vertrekpunt, maar houdt rekening met groei en krimp scenario’s en marktverbreding. Ook al vergt dat aanvullende investeringen!

Vaak horen wij dat locaties niet geschikt zijn vanwege de ‘hoge grondprijs. In onze ogen is dit geheel ondergeschikt aan uw bedrijfsvoering en is op voorhand helemaal niet te zeggen of een locatie ‘te duur’ is. Want de crux zit in het woordje ‘geschikt’.

Bekijk alle artikelen in het dossier Logistieke kaart

Het zou moeten gaan om een geschikte en passende locatie waar uw bedrijfsvoering optimaal tot haar recht komt, nu en in de toekomst. Dat vergt visie, verstand van zaken, voorbereiding en vertaling van de uitgangspunten in de optimale blauwdruk voor de toekomstige bedrijfsprocessen. Juist aan de hand van een blauwdruk, kan een PvE opgesteld worden met de randvoorwaarden waar een locatie aan moet voldoen. Dan is een juiste beoordeling van beschikbare, potentiële locaties mogelijk, is bekend welke voordelen of nadelen er aan kleven, in hoeverre dit consequenties heeft voor de bedrijfsvoering en welke waarde een specifieke locatie uiteindelijk heeft.

Tip 2: kijk 10 jaar vooruit

Iedereen is bekend met de impact van e-commerce op de afzetkanalen en de gehele logistieke keten. Maar bent u zich ook bewust van wat er in het logistieke landschap zou kunnen veranderen indien goederenstromen door sturing op bijvoorbeeld de modal shift anders gaan verlopen of het fiscale voordeel van de BV Nederland (op termijn) niet meer houdbaar is? Welke impact heeft het op uw bedrijf indien er enkele schakels in de supply chain wegvallen? Waar ziet u kansen voor nieuwe business rondom de multimodale knooppunten, of gelet op de verwachte opmars van de bouwlogistiek of stadsdistributie? Met andere woorden: hoe ziet uw verdienmodel er over 10 jaar uit? Besef daarbij dat vastgoed statisch is en uw business dynamischer dan ooit. Dit onderschrijft het belang van de focus op uw bedrijfsvoering: nu en in de toekomst!

Tip 3: formuleer uw kritische factoren

Uw logistieke operatie kent een aantal kritische (succes)factoren. Dat zijn bijvoorbeeld uw medewerkers, uw systemen, uw klanten en uw leveranciers. Wellicht heeft u er jaren over gedaan om de efficiency of samenwerking te bereiken die u nu succesvol maakt. Het is niet vanzelfsprekend dat in een nieuwe omgeving opeens alles beter gaat. Omgekeerd kan een nieuwe omgeving ook voor nieuw elan zorgen, een stimulans om die verandering in gang te zetten die uw business versterkt.

Tip 4: denk na over de financieringsvorm

Soms is eigen vastgoed niet wenselijk of haalbaar en zoekt u externe financiering. Dat betekent dat andere partijen vanuit een ander perspectief uw plannen zullen beoordelen en wellicht als niet haalbaar beschouwen of niet passend voor hun beleggings- of financieringsportefeuille.

Een externe financier kijkt naar de courantheid van de locatie: hoe groot is de kans dat op de bewuste locatie en met de gekozen bebouwing, opnieuw een geïnteresseerde huurder of koper aangetrokken kan worden? Daardoor zijn zij van nature allergisch voor maatwerk. Houd er tevens rekening mee dat er strengere eisen aan een eventuele huurtermijn gesteld worden. 10 tot 15 jaar is eerder regel dan uitzondering.

Tip 5: neem de tijd, creëer een alternatief

Het zoekt prettiger en onderhandelt scherper als u niet op de schopstoel zit en over alternatieven beschikt. Draag zorg voor een realistische planning. Haastige spoed is zelden goed…

Tip 6: voorkom een fruitmandje

Zodra in de markt bekend wordt dat u op zoek bent naar een locatie of vastgoedoplossing, ontvangt u gevraagd en ongevraagd advies en aanbiedingen. Zonder kennis van zaken of de juiste vraagstelling, bent u verzekerd van een fruitmandje. Met appels, peren, bananen, kersen en (rotte) perziken. Met andere woorden: om tot een vergelijk te kunnen komen, moet u vooraf de juiste vraag (laten) stellen. Dat lukt alleen indien u zelf investeert in het (laten) opstellen van de uitgangspunten en u de juiste deskundigheid in huis haalt.

Tip 7: investeer in de zoektocht

Soms lijkt bouwgrond een schaars goed en zijn passende locaties lastig te vinden. Aanbieders met een direct vastgoedbelang, zullen vooral hun eigen aanbod presenteren. Begrijpelijk, maar dit geeft een (te) gekleurd beeld van de werkelijke mogelijkheden op nieuwe én bestaande bedrijventerreinen. Een gerichte zoektocht kan juist verrassende locaties opleveren. Ook op bestaande bedrijventerreinen doen zich vaak unieke mogelijkheden voor en zijn eigenaren gaarne bereid om de kosten voor sloop en sanering te dragen. U heeft dan het voordeel dat bepaalde infrastructuur al aanwezig is.

Bij deze zoektocht is het belangrijk de volgende vragen in het achterhoofd te houden:

  • Zijn uw plannen ruimtelijk inpasbaar met betrekking tot kaveloppervlakte, vorm, toegankelijkheid, buitenruimte en bebouwingsvolume?
  • Staat het bestemmingsplan uw bedrijfsactiviteiten toe met betrekking tot milieucategorie, hindercontouren, bouwmassa, bebouwingspercentage, hoogte en bedrijfstijden.
  • Is de locatie technisch geschikt? Denk bijvoorbeeld aan de milieustatus ten aanzien van eventuele noodzakelijke sloop/sanering, ondergrondse of bovengrondse belemmeringen, grondgesteldheid, terreinhoogte, grondmechanische en hydrologische situatie en de beschikbare nutsvoorzieningen en energiebronnen.
  • Is de bereikbaarheid gewaarborgd? Bijvoorbeeld; aan- en afvoer van goederen, inrit, mogelijkheden voor multimodaal transport, de afstand tot uw klanten, vervoersmogelijkheden voor uw medewerkers en bezoekers.
  • Zijn er specifieke aandachtspunten in de directe omgeving zoals toekomstbestendigheid van het bedrijventerrein, wijze van parkmanagement, veiligheid, aanwezigheid van risicovolle bedrijven, bewaakt parkeren voor vrachtauto’s, synergetische effecten met andere bedrijven.

Tip 8: maak u zelf en de markt niet gek

Bij een professioneel bedrijf hoort professioneel gedrag. Vorig jaar splitste een groot internationaal concern een tender uit in drie onderdelen: één voor de locatie, één voor de bouwuitvoering en één voor de logistieke operatie. Echter, deze drie onderdelen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Diverse marktpartijen werden onnodig op kosten gejaagd met ettelijke miljoenen aan tender kosten! De opdrachtgever kwam er daarna achter dat ze beter af waren als ze voor een huuroplossing kozen. Het traject werd opnieuw doorlopen, zonder de eerder betrokken partijen. Maatschappelijk onverantwoord…

Tip 9: treedt in overleg met de betrokken overheden

Ondernemers en overheden hebben elkaar nodig. Al is het maar voor de benodigde (milieu) vergunningen. Door vooraf goede afspraken te maken, weet u beiden waar u aan toe bent en voorkomt u teleurstellingen. Enkele gemeenten bieden aanvullende economische ondersteuning ten aanzien van werkgelegenheid of vestigingssubsidies.

Tip 10: denk integraal

Een bedrijfsverplaatsing is een risicovolle en tijdrovende opgave. Dit grijpt in op uw handelen, dat van uw medewerkers en mogelijk krijgen ook uw toeleveranciers en uw klanten hier mee te maken. Met alleen een locatie bent u er niet. Uiteindelijk moet uw business op een nieuwe locatie gecontinueerd en/of uitgebreid worden. Locatie, financiering, ontwerp, vergunningen, realisatie, inrichting, logistieke systemen, material handling, brandveiligheid en planning zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Een integrale aanpak is een voorwaarde om risico’s te kunnen beheersen en faalkosten te kunnen reduceren.

Gebruik uw gezond verstand!

Aan kwaliteit hangt een prijskaartje. Wees daarom achterdochtig indien een locatie- of huurvoorstel fors afwijkt van de andere aanbiedingen. Een bewuste gok kan geen kwaad en is ook noodzakelijk. Niemand kan immers in de toekomst kijken.

Pas als u zeker weet dat een locatie past bij de doelstellingen die u voor uw onderneming voor ogen heeft, maakt u de juiste keuze.

Reageer op dit artikel