artikel

Rene Geujen: “Logistiek vastgoed zit in mijn aderen”

Warehousing Premium 592

Rene Geujen: “Logistiek vastgoed zit in mijn aderen”

Afgelopen maart maakte Rene Geujen (48) de overstap van Buck Consultants International (BCI) naar logistiek vastgoed ontwikkelaar en belegger District54, dat inmiddels is omgedoopt naar Next Level. Tegen Logistiek.nl zegt Geujen over zijn terugkeer in het logistiek vastgoed: “ik voel me het meest prettig op het snijvlak tussen logistieke processen en vastgoed.”

Bij BCI zat Geujen in een allround consultancy rol en dat beviel volgens eigen zeggen prima, maar in zijn hart miste hij de concrete vertaalslag van het ontstaan van een gebouwconcept naar de uiteindelijke realisatie. “Dat was de tien jaar voor mijn aantreden bij Buck ook mijn werk: het bedenken en realiseren van logistiek vastgoed. Dat voelde altijd heel goed en dat ben ik ook bij Next Level weer aan het oppakken. We doen een paar projecten per jaar en willen dat vooral ook goed doen. Met andere woorden niet alleen bouwkundig een mooi gebouw ontwerpen en neerzetten, maar ook eentje waar een bedrijf over 30 jaar nog heel veel plezier aan beleeft.”

Next Level, niet zo bekend, maar wat is het voor een bedrijf?

“Het is een nog jong bedrijf dat in 2015 het levenslicht zag. Een relatief kleine wendbare partij in de wereld van logistiek vastgoed, met een enorme drijfveer om de dingen goed neer te zetten, vandaar ook de keuze voor de naam Next Level. We willen net een stapje verder gaan en kwalitatief goede en innovatieve logistiek centra realiseren die veel gemak voor de gebruiker opleveren. Ons doel is hierbij om logistieke centra zelf te ontwikkelen, maar ook zelf te investeren en ze in eigen beheer te houden.”

Wat is jouw rol?

“We zijn met een multidisciplinair team van zeven mensen – waarvan ik deel uitmaak – inclusief onze directeur grootaandeelhouder. In mijn functie van Director Plan Development richt ik mij vooral op de voorkant van de projecten. De planvoorbereiding en uitwerking van een goede opzet voor het logistieke proces en ook het bepalen van de uitgangspunten van het ontwerp van het gebouw dat daaraan ten grondslag ligt. Je kunt wel logistiek vastgoed willen ontwikkelen maar het moet vooral ook passen bij het logistieke concept. Het wordt nogal eens onderschat hoe je een goed gebouw zo kunt dimensioneren dat marktconform is, maar ook schaalbaar en flexibel voor de (toekomstige) logistieke processen.”

 

Logistiek vastgoed is hot, goed moment voor een terugkeer?

“Deze markt is zeker hot, maar dit aspect speelde eigenlijk geen rol bij mijn overstap. Logistiek vastgoed zit bij wijze van spreken al 15 jaar in mijn aderen. De kans die ik nu krijg bij Next Level is veel bepalender geweest voor mijn keuze omdat ik binnen een kleine wendbare organisatie samen met een professioneel team dit bedrijf verder mag vormgeven.”

Is het nieuwe FrieslandCampina dc een goed voorbeeld?

“Ik vind van wel want we zijn samen met de opdrachtgever er in geslaagd om een heel mooi modulair en schaalbaar plan te ontwikkelen. Daar heeft FrieslandCampina met name operationeel gezien veel profijt van. Het logistieke concept zit goed in elkaar en dat geldt ook voor de structuur en inrichting alsmede de kwaliteit van het pand.”

Modulair denken is daarbij je uitgangspunt?

“Logistieke gebouwen worden bij voorkeur modulair gedimensioneerd. Alle logistieke ladingdragers en processen zijn namelijk ook modulair opgezet. Een goed voorbeeld is de pallet. Deze is door iedereen als standaard geadopteerd en als gevolg hiervan zijn stellingen, vrachtwagens en material handling equipment hierop afgestemd. Het is logisch dat je dit modulaire principe kunt doorzetten naar het ontwerp van distributiecentra en industrieterreinen. Dat zie je nu ook duidelijk bij het fenomeen XXL-dc’s. Die zijn bijna allemaal modulair opgezet waardoor enerzijds de verhuurbaarheid op langere termijn beter mogelijk is en anderzijds de logistieke processen schaalbaar opgezet kunnen worden. De lange termijn flexibiliteit van deze gebouwen zorgt voor een vele malen betere (duurzame) bezettingsgraad en die ook nog eens vele malen beter is dan de oudere ‘stand alone’ panden van 10.000 vierkante meter.”

Toch groeit de kritiek; Nederland ‘verdoost’

“De concentratie van veel mensen in een gebied gecombineerd met de impact van e-commerce op logistieke processen leidt nu eenmaal tot deze schaalvergroting van de logistiek. Daar is weinig aan doen. Waar we wel wat aan kunnen doen, is de wijze waarop wordt omgegaan met het ruimtegebruik dus de inpassing van deze XXL-dc’s in de omgeving. Daarin ben ik van mening dat we als logistiek vastgoedsector tezamen met beleidsmakers betere plannen moet maken. We zullen veel meer moeten kijken hoe we innovaties kunnen stimuleren en voorwaarden scheppen om bestaande terreinen te herontwikkelen. Dat kan door bijvoorbeeld in te zetten op andere vormen van schaalvergroting op bestaande locaties of door toch meer de hoogte te benutten. Hier zullen de makers van bestemmingsplannen op moeten anticiperen.”

Wat kan er nog meer tegen gedaan worden?

‘Verdozing’ van het landschap kun je ook beter tegengaan door de gebouwen in te passen in het landschap en zichtlijnen aan te pakken door bijvoorbeeld rondom grote borders te plaatsen met bomen, waardoor ze aan het zicht worden onttrokken en minder opvallen. Goed voorbeeld hiervan is de manufacturing campus van Philips in Best. Als je daar langs rijdt zie je aan de reclame dat ze er gevestigd zijn, maar je totaal niet dat er gebouwen staan want de campus ligt volledig gecamoufleerd in de bossen.”

Is e-commerce de aanjager van die verdozing?

“De groei van e-commerce zal de komende jaren waarschijnlijk voor nog meer uitdagingen gaan zorgen bij de ‘verdozing’ van het landschap, ook in binnenstedelijke gebieden. Vooral omdat voorraadpunten steeds dichter bij stedelijke gebieden komen te liggen. Het ontwikkelen van schaalbare en flexibele logistieke concepten in de vorm van ‘warerooms’ en ‘cityhubs’ die verantwoord in het binnenstedelijke landschap ondergebracht worden, zal ook flink wat uitdagingen met zich meebrengen.”

Iets anders: zonnepanelen en de waterstofcel zijn de toekomst?

“Je raakt hierbij mijn verhaal over Future Proof Logistics dat ik hield tijdens de afgelopen Provada. Overheden en netwerkleveranciers zullen zich moeten realiseren dat innovaties in de Logistiek 4.0 op termijn leiden tot andere behoeftes aan infrastructuur op een bedrijventerrein. Ze zullen hier in de planvorming van toekomstige (en bestaande) terreinen moeten gaan voorzien. Het aanleggen van alleen de basis nutsvoorzieningen zoals een water aan- en afvoer, een kabel voor de stroomvoorziening en glasvezel volstaat op lange termijn niet meer. Een gebied krijgt in de toekomst een wat ik noem ‘meerlaagse toegevoegde waarde’. Met andere woorden een bedrijventerrein wordt niet alleen een opslaghal, maar wordt ook een energiecentrale voor zijn directe omgeving. Daarbinnen passen dus ook de thema’s als energietransitie en alternatieve brandstoffen waarin we zitten en de circulaire gedachte. Wat dat aangaat, kan ik niet anders concluderen dat dat de logistieke vastgoedsector in Nederland de afgelopen tien jaar enorm geprofessionaliseerd is. Bovendien wordt is de sector ook al flink op de toekomst aan het anticiperen met duurzame materialen, BREEAM-certficering, zonnepanelen en Internet of Things (IoT). “

Reageer op dit artikel