artikel

Een nieuw distributiecentrum bouwen? Dit zijn de belangrijkste kosten

Warehousing 2655

Nu het economisch weer goed gaat, neemt ook de bouw van distributiecentra een grote vlucht. Maar welk budget heb je nodig voor de bouw van een compleet nieuw distributiecentrum? Hoe zijn die kosten opgebouwd? En wat betekent het kostprijs technisch als het toch vooral een duurzaam pand moet worden? Een korte inventarisatie van de belangrijkste kosten.

Een nieuw distributiecentrum bouwen? Dit zijn de belangrijkste kosten
Foto: Diederik van der Laan

Een distributiecentrum bouwen begint uiteraard allereerst met de aankoop van bouwgrond. De kosten daarvan variëren tussen de 65 tot bijna 300 euro exclusief btw per vierkante meter. Als vuistregel geldt dat een prijsniveau tussen de 100 euro en 150 euro per vierkante meter exclusief btw economisch acceptabel is voor bouwrijpe grond, alles daarboven leidt tot verdiscontering in hogere huurprijzen. Grondprijzen boven de 200 euro zijn uitsluitend in bijzondere situaties te verantwoorden, zoals bijvoorbeeld in directe nabijheid van mainports.

Bouwtijd van een distributiecentrum: maximaal een jaar

Als een kavel eenmaal is aangekocht moeten er bouwleges worden betaald. Dat zijn kosten die aan de gemeente betaald moeten worden voor de behandeling en afgifte van de bouwvergunning. De kosten variëren tussen de 1,5 procent en 2,5 procent van de totale bouwsom. Voor het beoordelen van locatiespecifieke zaken zoals bestemmingsplan, uitvoeren van grondonderzoeken, opstellen van een programma van eisen en de kavelintekening moet rekening worden gehouden met een doorlooptijd van circa een maand.

Behandeling bouwvergunning acht weken

Het ontwerp en engineeringstraject van een distributiecentrum vergt normaliter drie maanden, de prijsvorming een maand en de standaard termijn voor de toetsing en behandeling van de bouwvergunning is acht weken. Na publicatie wordt de vergunning zes weken ter inzage gelegd en kunnen belanghebbenden bezwaar of beroep aantekenen. Bij het uitblijven hiervan is de vergunning onherroepelijk.

Capaciteitskrapte zorgt voor langere doorlooptijd

De bouwtijd van een distributiecentrum bedraag normaliter acht tot twaalf maanden. Dat is overigens afhankelijk van de periode waarin de bouw plaatsvindt. Weersomstandigheden kunnen de planning bijvoorbeeld sterk beïnvloeden. Door capaciteitskrapte lopen op dit moment bijvoorbeeld de voorbereidingstijd en levertijd flink op. Dat betekent een langere doorlooptijd van de bouw.

Herontwikkeling vraagt specifieke kennis

Daarbij komt dat door de toenemende vraag naar XXL-distributiecentra het aanbod van grote percelen snel afneemt. Herontwikkelingslocaties komen hierdoor steeds meer in het vizier, maar de ontwikkeling van deze locaties vergt specifieke kennis en ervaring, die aanwezig is bij bekende logistiek vastgoed ontwikkelaars als Prologis, WDP, Goodman, DHG en Montea en bouwbedrijven als Conferm, Sprangers, Heembouw, Hercuton, Unibouw, Aan de Stegge Twello en Bouwbedrijf van de Ven uit Veghel.

Waarom worden er zo veel distributiecentra gebouwd?

  • Door toenemende vraag door schaalvergroting en consolidatie van logistieke operaties;
  • Door sterke opkomst van e-commerce activiteiten;
  • Door de beschikbaarheid van kapitaal is er grote interesse van beleggers in logistiek vastgoed

Bovenstaande trends zorgen ook voor een toename van het aantal speculatieve ontwikkelingen, op risico, zonder direct zicht op een (eind)gebruiker of huurder.

Kavelkosten variëren

Naast de aankoop van de grond moet ook rekening worden gehouden met de lokale grondgesteldheid. Moet er bijvoorbeeld geheid worden, en zo ja, hoe diep en ook onder de vloer? De kosten hiervan zijn in 2015 goed inzichtelijk gemaakt in de logistieke kavelkaart van Archicom. De kosten van een kavel variëren tussen de 1 euro en 40 euro per vierkante meter aan extra locatie gebonden specifieke bouwkosten. Voor het inrichten van het terrein, denk aan aspecten als grondwerk, ophoging, verharding, afwatering, groen, poorten en hekwerk is vaak 30 euro tot 50 euro benodigd, als wordt uitgegaan van per vierkante meter gebouwd oppervlak.

Technische aspecten beïnvloeden bouwkosten

De bouwkosten zijn sterk afhankelijk van de vorm en dimensie (omvang en hoogte) als ook de technische specificatie van een distributiecentrum met een vrije hoogte tussen 10,50 meter en 12,20 meter. Er zijn tal van aspecten die van invloed zijn op de omvang van de bouwkosten van een distributiecentrum. Denk daarbij aan de aanwezigheid van een betonnen plint rondom, de vlakheid en draagkracht van de vloer, aanwezigheid van een mezzanine, afmetingen en uitvoering van de laadloskuil, gevel- en dakopbouw, de optimalisatie van de (staal)constructie, maar bijvoorbeeld ook het aantal dockdeuren alsmede het brandveiligheidsconcept.

Kosten sprinkler afhankelijk omvang distributiecentrum

Een sprinklerinstallatie op haar beurt bestaat doorgaans uit vaste kosten zoals de sprinklertank, de pomp en pompkamer, kleppensecties en het leidingwerk met de sprinklerkoppen. De kosten hiervan zijn niet direct te duiden want die zijn afhankelijk van de omvang van het distributiecentrum. Bij een ‘kale’ hal en een ander type kwaliteit, die niet aansluiten op de moderne eisen van hoogwaardige distributiecentra, geldt een prijsniveau tot 300 euro per vierkante meter bvo (bruikbaar vloeroppervlak). Het betreft dan de onderkant van de markt voor distributiecentra. Moderne en duurzame distributiecentra naderen eerder een bouwkostenniveau tussen de 400 euro tot 500 euro per vierkante meter bvo. Een kleine kantoorvoorziening, casco afgewerkt, is hierin dan verdisconteerd.

Efficiency neemt toe bij grotere dc’s

Als er bijzondere eisen van toepassing zijn, loopt de prijs snel op tot boven de 600 euro per vierkante meter bvo. Denk hierbij aan koelopslag, betonbouw, opslag van gevaargoed of extreem zware vloerbelastingen. Bij grotere distributiecentra is de trend dat de efficiency toeneemt. Er is sprake van een beter ruimtegebruik en omslag van vaste kosten. Dit leidt uiteindelijk tot lagere bouwkosten. “Door de huidige krapte aan logistiek vastgoed in de markt zien we dat de prijzen momenteel oplopen”, zegt Tom Horstink, directeur van Sprangers ILDC. Er moet rekening worden gehouden dat vanaf 1 januari 2018 diverse leveranciers en onderaannemers de prijzen van hun diensten en materialen dan ook stapsgewijs gaan verhogen.

Duurzaamheid steeds belangrijker

De trend naar duurzaamheid zorgt ervoor dat de huidige bouwregelgeving zodanig is aangescherpt dat nieuw te bouwen distributiecentra in de basis al voldoen aan de gangbare duurzaamheidsprincipes van energiezuinige installaties en de juiste isolatie. Steeds meer bedrijven raken doordrongen van de noodzaak om een stapje extra te zetten waar het gaat om de aanschaf van meestal dure duurzame installaties. Denk daarbij aan de aanschaf van ledverlichting, warmtepompen, betere isolatie en benutting van het dakoppervlak door inzet van photovoltaïsche panelen (PV). Dankzij energiebesparing, investeringsaftrek en (subsidie)regelingen, is de terugverdientijd doorgaans beperkt tot vijf jaar.

Duurzaamheid zorgt voor marketingexposure

Het populaire BREEAM-certificaat kost doorgaans 60.000 tot 100.000 euro aan extra administratieve kosten. Horstink: “Van het certificaat zelf wordt een gebouw overigens niet duurzamer, van de maatregelen die getroffen worden wel. Meerwaarde van certificering zit vooral in de marketingexposure richting klanten en stakeholders, alsmede de aantoonbaarheid van het niveau in geval van verkoop aan een investeerder.” Het welbevinden van de medewerkers in dc’s wordt ook steeds belangrijker gevonden. Hiertoe ontstaan naast BREEAM of LEED ook aanvullende certificeringssystemen.

 

Reageer op dit artikel