artikel

Hoe is de kostenopbouw van een nieuw dc?

Warehousing

Nu de economie weer in de lift zit, neemt ook het bouwen van nieuwe distributiecentra weer toe. Maar wat voor een geldbedrag moet je eigenlijk uittrekken voor de bouw van een nieuw dc en hoe zijn die kosten opgebouwd? En bovenal: hoeveel tijd is ermee gemoeid?

Hoe is de kostenopbouw van een nieuw dc?
vraagbaak

De kosten voor de bouw van een dc zijn afhankelijk van de grootte van het dc, het wensen- en eisenpakket van de opdrachtgever (kwaliteit, hoogte van het pand, maar ook zaken als het aantal dockdeuren), de uitvoering en de wettelijke eisen (bijvoorbeeld met betrekking tot food of gevaarlijke stoffen). Bovendien is het afhankelijk van de locatie (met bijbehorende verschillen in grondprijzen) maar ook of heien nodig is of niet. De bandbreedte voor een nieuw te bouwen dc in de markt ligt volgens opgave van Takenaka tussen de 300 en 600 euro per vierkante meter en gemiddeld zo’n 400 euro. Anderen zitten daar net onder of boven.

 

Sprinklerinstallatie

Bulk-dc’s kunnen goedkoper worden gebouwd dan panden met specifieke eisen, bijvoorbeeld rond gevaarlijke stoffen, brandveiligheid, maar ook rond HACCP-eisen. Hier gelden lage kosten niet als voornaamste overweging. Striktere eisen maakt nu eenmaal meer investeringen noodzakelijk. Sprinklerinstallaties kosten al gauw zo’n 50 euro per vierkante meter.

 

Stijging bouwkosten

De afgelopen tijd zijn de kosten van het bouwen gestegen. Logistiek vastgoedontwikkelaar Eurinpro schat het op zeker 5 tot 7 procent vergeleken met 2005. De stijging komt vooral door hogere grondstofprijzen, zoals staal, maar ook door loonstijgingen en betere marges van aannemers en installateurs. Daarnaast is er strengere wetgeving, onder meer rond energie en brandveiligheid.

 

Grondkosten

Zo’n 20 tot 25 procent van de totale kosten worden opgesoupeerd door grondkosten. De rest van de totale kosten voor het bouwen van een dc gaan op aan bouwkosten (60 tot 65 procent), ontwikkelingskosten (20 procent), waarvan honoraria (6 procent), onvoorzien (5 procent), vergunningen (2 procent), ontwikkelingskosten (2 procent) en renteverliezen tot en met de oplevering (2 procent) de belangrijkste zijn. Ook inrichting valt onder die 20 procent.

9 à 12 maanden

Hoe lang de bouw duurt, is eveneens afhankelijk van talloze factoren, zoals grootte van het pand, het soort dc, medewerking van de gemeente, regels en eisen/wensen van opdrachtgevers. Te onderscheiden zijn een initiatiefase, waarbij het programma van eisen wordt bepaald evenals de projectkosten en de risico’s, die twee tot vier maanden duurt.

 

Vergunningen

Voor de engineeringsfase, vergunningen en aanbestedingsvoorbereiding staat doorgaans vier tot zes maanden en de realisatiefase duurt acht tot tien maanden. Ten slotte duurt de inrichting rond de twee maanden. De bouw duurt van concept tot realisatie rond de negen tot twaalf maanden.

Het bouwvergunningtraject varieert per gemeente. Het gaat gemiddeld om acht tot tien weken.

 

Trends

De trends bij nieuwe dc’s zijn meer dockdeuren en grotere hoogten echter niet meer dan tien meter. Ook wordt de beschikbare binnenruimte efficiënter gebruikt, bijvoorbeeld met tussenvloeren voor value added logistics (VAL). Andere trend is dat al rekening gehouden wordt met de doorverkoopbaarheid in de toekomst. Ook wordt er meer nagedacht over energiebesparing, zoals de toepassing van aardwarmte in combinatie met een warmtepompinstallatie.

 

Systeembouw

Systeembouw blijkt onontbeerlijk, alleen al om loonkosten op de bouwplaats zelf uit te sparen en bovendien sneller te werken. Zo biedt Heembouw zowel systeembouw als traditionele bouw. Systeembouw is interessant bij grote spantafstanden.

 

Herontwikkeling

Nieuwbouw is duurder dan herontwikkeling van bestaande panden. Dat laatste kan dan ook een serieuze optie zijn, vooral als er weinig specifieke wensen zijn rond bijvoorbeeld vloervlakheid, belasting, hoogte en kolomstramienen.

 

Meerlaagse dc’s

Op locaties waar bijna geen grond meer is, of waar de grond duur is, kan gekozen worden voor bouwen in de hoogte. Meerlaagse dc’s komen in Nederland nog niet zo veel voor, maar kunnen in de toekomst wellicht belangrijker worden.

Zo heeft Heembouw plannen voor een tweelaags dc van 25 meter hoog en twee maal 24.000 vierkante meter bij de ECT, langs de A15 in Rotterdam. Op deze strategische plek ligt een relatief smal kavel waardoor het zeer geschikt is voor meer lagen. Of de bouw doorgaat, is afhankelijk van een claim van Rijkswaterstaat op een deel van de grond voor uitbreiding van de A15.

Reageer op dit artikel