artikel

Wat zijn de kosten bij nieuwbouw DC

Warehousing Premium

Nu de economie aantrekt, neemt ook het bouwen van nieuwe distributiecentra weer toe. Maar wat moet je eigenlijk uittrekken voor het laten bouwen van een dc en hoe zijn die kosten opgebouwd? En bovenal: hoeveel tijd is ermee gemoeid? Verschillende bouwbedrijven geven uitsluitsel.

Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in Logistiek op 22 september 2006.

De kosten voor de bouw van een dc zijn afhankelijk van de grootte van het dc, het wensen- en eisenpakket van de opdrachtgever (kwaliteit, hoogte van het pand, maar ook zaken als het aantal dockdeuren), de uitvoering en de wettelijke eisen (bijvoorbeeld met betrekking tot food of gevaarlijke stoffen). Bovendien is het afhankelijk van de locatie (met bijbehorende verschillen in grondprijzen) maar ook of heien nodig is of niet. “De bandbreedte voor een nieuw te bouwen dc in de markt ligt tussen de 300 en 600 euro per vierkante meter”, zegt Kees Wijnker van Takenaka, “gemiddeld zo’n 400 euro.” Anderen zitten daar net onder of boven. Eurinpro en Remco Ruimtebouw noemen geen bedragen.

Bulk-dc’s kunnen goedkoper worden gebouwd dan panden met specifieke eisen, bijvoorbeeld rond gevaarlijke stoffen, brandveiligheid, maar ook rond HACCP-eisen. Hier gelden lage kosten niet als voornaamste overweging. Striktere eisen maakt nu eenmaal meer investeringen noodzakelijk. Sprinklerinstallaties kosten al gauw zo’n 50 euro per vierkante meter.

              

De afgelopen tijd zijn de kosten van het bouwen gestegen. Ruud Weijmans (Eurinpro) schat het op zeker 5 tot 7 procent vergeleken met 2005. Wijnker spreekt over een zeer beperkte stijging. De stijging komt vooral door hogere grondstofprijzen, zoals staal, maar ook door loonstijgingen en betere marges van aannemers en installateurs. Gerard Kuijs (Archicom) noemt bovendien de strengere wetgeving, onder meer rond energie en brandveiligheid. Bovendien maakt de bouwnijverheid een algehele opleving door”, zegt Jan van Vulpen (Remco Ruimtebouw). “Hierdoor is er minder overcapaciteit.”

           

Zo’n 20 tot 25 procent van de totale kosten worden opgesoupeerd door grondkosten. Al naar gelang de plek in Nederland nemen ze soms wel de helft (bij Schiphol-Rijk) voor hun rekening. Je ziet bij de zoekvragen bij Warehousematch.com dan ook dat het soort dc zichzelf uitselecteert. Nic Roest (Warehousematch.com): “Voor bedrijven die het vooral van opslag moeten hebben of die meer vierkante meters of crossdockcenters willen, is een toplocatie vaak te duur. Anderen zien de nabijheid tot havens of luchthavens als topprioriteit en dan is de grondprijs minder belangrijk.”

         

De rest van de totale kosten voor het bouwen van een dc gaan op aan bouwkosten (60 tot 65 procent), ontwikkelingskosten (20 procent), waarvan honoraria (6 procent), onvoorzien (5 procent), vergunningen (2 procent), ontwikkelingskosten (2 procent) en renteverliezen tot en met de oplevering (2 procent) de belangrijkste zijn. Ook inrichting valt onder die 20 procent.

             

Tussentijdse bouwstijgingen komen niet voor als vooraf afspraken zijn vastgelegd. “Wij doen vooral turnkey-projecten”, zegt Rinus Verheij (Heembouw), “en dan komen tussentijdse wijzigingen niet voor, omdat alles van te voren is vastgelegd.” Enkele andere bouwbedrijven spreken ook van een vooraf vastgelegde prijs, waar dan niet meer van wordt afgeweken.

         

9 à 12 maanden

Hoe lang de bouw duurt, is eveneens afhankelijk van talloze factoren, zoals grootte van het pand, het soort dc, medewerking van de gemeente, regels en eisen/wensen van opdrachtgevers. Kuijs onderscheidt een initiatiefase, waarbij het programma van eisen wordt bepaald evenals de projectkosten en de risico’s, die twee tot vier maanden duurt.

Voor de engineeringsfase, vergunningen en aanbestedingsvoorbereiding staat doorgaans vier tot zes maanden en de realisatiefase duurt acht tot tien maanden. Ten slotte duurt de inrichting nog zo’n twee maanden. De bouw duurt van concept tot realisatie, volgens Wijnker, negen à twaalf maanden. Verheij geeft aan Royal Leerdam (35.000 vierkante meter) in zes maanden (pure bouwtijd) gebouwd is. Weijmans spreekt van bouwtijden van soms vier tot vijf maanden.

          

Het bouwvergunningtraject varieert per gemeente. Het gaat gemiddeld om acht tot tien weken. Hitachi heeft in het Amsterdams havengebied met begeleiding van Takenaka een 22.000 vierkante meter groot pand laten bouwen dat in zevenenhalve maand tijd, afgelopen augustus, is opgeleverd. “Het hele traject van vergunningentraject tot aan de bouw duurde veertien maanden”, vertelt Robin Huisman (Hitachi). “Eerst leek een nieuwe milieuvergunning nodig en dat zou meer dan zes maanden gaan duren. Nu konden we af met een milieumelding en dat duurde zes weken. De termijn voor de bouwvergunning stond op dertien weken.” Volgens Weijmans zijn de Duitse autoriteiten soepeler bij bouwaanvragen dan de Nederlandse. “Daar kan het in twee tot drie weken.”

       

Incourant pand

De meesten zien bij nieuwe dc’s meer dockdeuren en grotere hoogten als trends. “Toch meestal niet hoger dan tien meter”, zegt Weijmans, “omdat je anders met stellingen afwijkt van de standaard.” Ook wordt de beschikbare binnenruimte efficiënter gebruikt, bijvoorbeeld met tussenvloeren voor value added logistics (VAL). Weijmans ziet tussenvloeren aan populariteit inboeten, omdat daarvoor verticaal transport nodig is.

Andere trend is dat al rekening gehouden wordt met de doorverkoopbaarheid in de toekomst. Roest: “Een klant wilde een pand van dertig meter hoog en had het helemaal doorgerekend. Maar als je over tien jaar wilt verkopen, krijg je niets meer voor zo’n incourant pand terug. Het is altijd beter de nieuwbouw multifunctioneel te houden.”

Wijnker stelt verder dat meer gedacht wordt over energiebesparing, zoals de toepassing van aardwarmte in combinatie met een warmtepompinstallatie.

         

Systeembouw is volgens Weijmans onontbeerlijk, alleen al om loonkosten op de bouwplaats zelf uit te sparen en bovendien sneller te werken. Heembouw biedt zowel systeembouw als traditionele bouw. Systeembouw is interessant bij grote spantafstanden. Toch vindt Roest dat bij grotere loodsen, waarbij een robuustere bouw nodig is, systeembouw niet toereikend is. Kuijs heeft de indruk dat systeembouw prima werkt zolang je binnen de maatvoering blijft. “Val je daarbuiten, door eisen van de opdrachtgever, dan ben je dikwijls duurder uit. Zij houden namelijk minder rekening met de operationele kosten van het pand, zoals energiekosten, afschrijving, brandveiligheid en onderhoud.”

         

Korenwolf

Ingram Micro (distributeur van elektronische en computeronderdelen) koos voor nieuwbouw in Tilburg, mede omdat de wens voor een magazijn van 50.000 vierkante meter niet zo maar in bestaande bouw voorhanden is. Het pand werd, met hulp van Eurinpro, opgeleverd in twee units van elk 25.000 vierkante meter. “Oorspronkelijk wilden we naar Heerlen, maar het aantreffen van de korenwolf maakte dat om milieuredenen onmogelijk”, vertelt Henk Tittel. Hij is vooral te spreken over de bouwsnelheid. “In acht maanden tijd konden we erin.” Nadeel vond hij de totale oplevering. “Er waren veel onderaannemers. In een high security omgeving als de onze was het niet ideaal dat iedereen hier in en uit kon lopen.”

Ingram Micro trok in de ene unit. De andere werd door Eurinpro verhuurd aan een andere klant. De bouwkosten bleven binnen budget. Of de nieuwbouw op een juist moment is gepleegd is volgens hem moeilijk te zeggen. “Het was toch een bedrijfsbeslissing. Als je kijkt naar de ICT-markt hadden we wellicht later moeten bouwen, want dan hadden we niet zo groot hoeven bouwen.”

         

Herontwikkeling

Nieuwbouw is duurder dan herontwikkeling van bestaande panden. Dat laatste kan dan ook een serieuze optie zijn, vooral als er weinig specifieke wensen zijn rond bijvoorbeeld vloervlakheid, belasting, hoogte en kolomstramienen. Handelsonderneming Van Walraven (bouw- en installatiematerialen) merkte dat de magazijnfunctie van het hoofdkantoor vanwege groei niet meer toereikend was. “Daarom hebben we met Takanaka gekeken naar de mogelijkheden voor nieuwbouw”, aldus Cees van Walraven. “Nieuw maakte het mogelijk, het bulkmagazijn en het legbordmagazijn qua grootte in de voor ons optimale verhouding te dimensioneren. We hadden geluk dat op korte afstand een bestaand pand stond, wat niet de uitstraling maar wel de mogelijkheden had. Bovendien was herontwikkeling van bestaand, inclusief verbouwing, nieuwe magazijnstellingen, nieuw intern transport en aankoopkosten van een nabijgelegen kavel voor uitbreiding van het buitenterrein, zo’n vier miljoen euro goedkoper. Wel was het een hele klus om de indeling van de verschillende family-groepen van het assortiment, nodig om de looproutes te optimaliseren, te ontwerpen en uit te voeren. We hebben nu 8.000 vierkante meter met een hoogte van 4 meter bij de legbordstellingen en 7 meter in de bulk.” Al met al raadt Van Walraven anderen aan, eerst goed rond te kijken naar de mogelijkheden van bestaand.

     

DE HOOGTE IN

Op locaties waar bijna geen grond meer is, of waar de grond duur is, kan gekozen worden voor bouwen in de hoogte. Meerlaagse dc’s komen in Nederland nog niet zo veel voor, maar kunnen in de toekomst wellicht belangrijker worden. Zo heeft Heembouw plannen voor een tweelaags dc van 25 meter hoog en twee maal 24.000 vierkante meter bij de ECT, langs de A15 in Rotterdam. Op deze strategische plek ligt een relatief smal kavel waardoor het zeer geschikt is voor meer lagen. Of de bouw doorgaat, is afhankelijk van een claim van Rijkswaterstaat op een deel van de grond voor uitbreiding van de A15.

         

WAT WIL DE MARKT?

Warehousematch.com heeft samen met Denc een internetsite ontwikkeld om bouwkosten te laten doorrekenen. Bezoekers aan de bouwkostencalculator kunnen zaken als grondprijs, gewenst oppervlak, hoogte en eisen aan het magazijn invoeren en krijgen dan een te verwachten totale prijs voor de bouw. Het gaat om zo’n tweehonderd berekeningen op maandbasis.

Met de zoekvragen zijn ook allerlei statistieken boven tafel te halen.

 

Reageer op dit artikel