artikel

Bouwen doe je stap voor stap

Warehousing

Vastgoedontwikkelaars, design & built partijen, architecten en logistiek adviesbureaus claimen allemaal dat ze een nieuwbouwproject van A tot Z kunnen realiseren. Kortom genoeg experts waarmee je in zee kunt gaan. De vraag is met wie? De aanpak komt in grote lijnen overeen, maar de visie verschilt van partij tot partij.

Artikel oorspronkelijk gepubliceerd in Transport&Opslag op 1 september 2005.

Als het bedrijfspand te krap is geworden moet een bedrijf stappen gaan ondernemen. Tussen plan en oplevering zit een lang traject van keuzes maken. Wat gaat het worden nieuwbouw, verbouwen, of gaan ze een bestaand pand betrekken? Vanaf het eerste moment staan ze er niet alleen voor. Bouwondernemingen, architecten bedrijfsmakelaars, logistiek adviesbureaus staan te trappelen om samen met het bedrijf de eerste symbolische spade in de grond te zetten.

           

Voor de financiering moet een keuze worden gemaakt tussen huur en koop. Een logistiek onderzoek, ontwerp, grondaankoop, vergunningentraject, verzekeringen, bouw en inrichting maken ook allemaal onderdeel uit van het project. Er komt dus heel wat bij kijken. Dat kun je allemaal zelf uitzoeken, of beter geheel uitbesteden. Het een is namelijk verbonden met het ander. Met een bouwproject en alles wat daarbij komt kijken, ben je al gauw een jaar of nog langer bezig. Die tijd en energie kun je beter besteden aan je dagelijkse core-business: logistiek. Daarbij is het verstandig om alles zoveel mogelijk onder te brengen bij één loket. Zo’n vast aanspreekpunt is duidelijk en efficiënt en scheelt al met al een hoop tijd en overleg.

          

Gelukkig telt ons land veel experts op het gebied van logistieke nieuwbouw met een uitstekende reputatie, die stuk voor stuk prima bedrijfspanden realiseren. Een bouwbedrijf of architect zal eerder denken aan de bouw van het pand dan aan de logistieke functie ervan. Een logistiek adviesbureau heeft de focus gericht op de logistieke inrichting en laat daar dan vervolgens het pand omheen bouwen.

Transport+Opslag sprak met Ruud Weijmans van Eurinpro, Peter Alkemade van de VDR Groep en Kees Wijnker van Takenaka over hun aanpak en visie op nieuwbouw. Het drietal heeft expertise op zowel bouwkundig als op logistiek terrein en ziet dit als de ideale combinatie voor de opdrachtgever.

       

Voorbereiding

Het balletje begint te rollen met het eerste contact tussen opdrachtgever en uitvoerder. Daarbij wordt in eerste instantie bepaald wat de klant nu eigenlijk wil en nodig heeft. De aard, de grootte en de inrichting van het pand zijn direct afhankelijk van de huidige logistieke grondvorm van de onderneming. Daarop wordt dan voortgeborduurd. Als het goed is wordt dan niet uitsluitend gekeken naar de behoefte voor de komende vijf jaar. Er wordt ook al rekening gehouden met mogelijke groei op de wat langere termijn. Nu al wat groter bouwen dan strikt noodzakelijk is, is een optie. In verband met de kosten is het gebruikelijker te kiezen voor een bouwvorm die later als er meer ruimte nodig is, gemakkelijk en tegen relatief lage kosten is uit te breiden.

        

Als je nieuwbouwplannen hebt, kun je het oor te luisteren leggen bij collega’s in de branche om er vervolgens snel achter te komen dat de managers hun succesverhaal graag en uitvoerig vertellen. “Van projecten waarvan iedereen weet dat ze moeizaam verliepen, hoor je echter meestal weinig details”, aldus Ruud Weijmans. Toch is de tweede groep naar zijn inschatting een stuk groter dan de eerste. Volgens Peter Alkemade is het goed te weten dat er bijna geen nieuwbouwprojecten zijn waarbij alles van begin tot eind perfect verloopt. “Dat geldt vooral voor bedrijven die geen of weinig ervaring hebben met nieuwbouw en dat zijn nog steeds de meeste.” Daarom valt vaak de keuze op een partij met een goede staat van dienst. Hetzij uit eigen ervaring, of die van een ander. Kees Wijnker geeft daarom het volgende advies: “Ga met een partij in zee die meerdere recente logistieke projecten heeft opgeleverd. Breng een bezoek aan de referenties en vraag ze het hemd van het lijf.”

          

Bestaand of nieuw

In Nederland staat gemiddeld 7 miljoen vierkante meter aan bedrijfsruimte leeg. Makelaars hebben dus de beschikking over een grote vijver waaruit ze kunnen vissen. Toch is het gros van dit aanbod volgens Alkemade Weijmans en Wijnker allesbehalve ideaal voor distributiedoeleinden. Factoren als draagkracht van de vloer, vrije overspanning, hoogte en ligging van het pand zijn lang niet zodanig met elkaar in overeenstemming dat ze passen in het gewenste en vereiste logistieke plaatje. Volgens de heren is het daarom dan ook beter, uitzonderingen daar gelaten, in één keer goed nieuw te bouwen, dan zo’n bestaand pand voor veel geld op te lappen en aan te passen. Dat laatste is volgens hen vrijwel altijd een compromis. Ook voor leveranciers van logistieke systemen en hoofdaannemers is nieuwbouw op voorhand meestal de beste optie. Een systeem van de grond af aan opbouwen voorkomt vaak lastige implementatietrajecten.

         

Uitzonderingen

Als je een bestaand pand met 40 procent uitbreidt, betekent dat volgens Wijnker ook dat je het bestaande deel mogelijk moet aanpassen op die uitbreiding, omdat brandweer en/of verzekeringsmaatschappij ook daar eisen gaan stellen. Zo’n uitbreiding vergt een relatief hoge investering. De kans op nog hogere operationele kosten is daarbij groot, omdat het alles minder efficiënt functioneert.

          

Alkemade brengt nog een andere nuance aan. “Via een makelaar aan een geschikt pand komen, is zeker niet onmogelijk. De kans dat zo’n bestaand pand geheel voldoet aan de logistieke wensen, is toch een toevalstreffer. Op zijn best is het een compromis. Dus of het pand en de locatie zijn perfect, maar de logistieke inrichting laat te wensen over, of andersom. Bovendien hebben veel makelaars wel verstand van vastgoed, maar zijn ze zelden expert op logistiek gebied.”

             

Wijnker had onlangs nog die uitzondering op de regel aan de hand. Een klant had een optie voor een kavel van ca. 20.000 vierkante meter voor 185 euro per vierkante meter. In dezelfde gemeente deed zich een mogelijkheid voor om een bestaand pand met ongeveer dezelfde hoeveelheid vierkante meters aan te schaffen voor 165 euro per vierkante meter. Het pand was met beperkte middelen volledig aan te passen waren aan wensen van de opdrachtgever. Wijnker hierover: “De klant koos voor het laatste. Dit zijn uitzonderingen. Een bestaand pand met een slechte lay-out geeft ook problemen bij verzekeraars die de premies daarop zullen aanpassen. Een nieuw pand dat voldoet aan de recentste bouwveiligheidsvoorschriften is naar verhouding goedkoper te verzekeren.”

         

Kiezen van de locatie

Als de grootte en aard van het benodigde pand zijn bepaald, begint de zoektocht naar een geschikte locatie. Vaak heeft de ondernemer zelf al een locatie in gedachten. De uitvoerder zal deze voor de opdrachtgever toetsen op geschiktheid. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de grondprijs en de omringende infrastructuur. Uitgangspunt dient te zijn dat er niet alleen kostenefficiënt wordt gebouwd, maar vooral dat de logistieke bedrijfsvoering optimaal kan worden ingevuld.

          

Een goede, uitvoerende partij beperkt zich daarom niet alleen tot een enkele locatie, maar doet ook onderzoek naar alternatieven en biedt de klant daarmee een keuzemogelijkheid. Eurinpro onderzoekt volgens Weijmans eerst waar het zwaartepunt van de logistieke operatie ligt. Alle voor- en nadelen van een locatie worden op een rijtje gezet en de opdrachtgever kan hieruit zijn keuze maken. volgens Peter Alkemade werkt VDR bij voorkeur integraal. Dat wil zeggen, het gebouw, de locatie en de logistieke functie moeten goed op elkaar zijn afgestemd. “Logistiek is niet altijd heilig. Logistieke adviesbureau’s zetten stellingen neer en bouwen daar vervolgens een pand omheen. Dat kan soms goed werken, maar bij een hoogbouwmagazijn van 35 meter hoog, moet wel eerst blijken of dat op die locatie ook kan. De dure grondprijs kan ook de reden zijn voor de keuze voor hoogbouw, zonder dat dit echt noodzakelijk is. Het maakt nogal wat uit of je ergens in het Westland bouwt, waar de grond 400 euro per vierkante meter kost, of bij voorbeeld in de regio Alkmaar waar slechts 80 euro wordt gevraagd”, zegt Alkemade.

              

Wijnker schildert het beeld dat de opdrachtgever vaak vooraf al een eigen keuze voor een locatie heeft gemaakt. “Het eerste wat ik dan doe, is kijken of die locatie ook geschikt is voor de activiteit, die de klant daar wil uitvoeren”, vertelt hij. Een locatie kan zijn beperkingen hebben. Iets wat op dit moment geschikt lijkt, kan later – bijvoorbeeld bij behoefte aan uitbreiding – tot grote problemen leiden. Met behulp van een ‘quick scan’ worden de huidige en toekomstige eisen/voorwaarden wat infrastructuur, producteisen, interne logistiek en gebouw betreft, vertaald en wordt een advies gegeven. Het komt in de praktijk zeker voor dat er een negatief advies aan de opdrachtgever wordt gegeven over zijn keuze van de locatie. Het uiteindelijke doel is: zo efficiënt mogelijk werken met een grote mate van flexibiliteit, ook naar de toekomst toe”, stelt Wijnker.

        

Vergunningen

Als de grootte van het pand en de locatie zijn bepaald, begint het vergunningentraject. Het gaat hierbij om de aanvraag van een bouwvergunning en voorschriften met betrekking tot milieu en brandveiligheid waaraan moet wettelijk worden voldaan.Volgens de richtlijnen van het Bouwbesluit moet daarvoor drie maanden worden uitgetrokken. De ervaring leert dat ambtenaren van bouw- en woningtoezicht, die graag nieuwe bedrijfsactiviteiten binnen de gemeentegrenzen zien, zorgen voor een snelle afhandeling. Er zijn echter ook gemeenten die niet zo voortvarend te werk gaan en dan duurt het langer voordat de benodigde vergunningen worden verleend.

         

Wat het Bouwbesluit betreft, zijn er tussen de diverse Nederlandse gemeentes grote verschillen, al gaat het volgens Alkemade gaandeweg wel beter. “Er is al veel gestandaardiseerd en bij een zestiental grotere gemeentes kunnen bouwaanvragen al digitaal worden ingediend. De VDR Groep werkt bij nieuwbouwprojecten altijd samen met derden. Dat zijn zeker niet altijd dezelfden. De keuze voor de logistieke middelen en de implementatie daarvan ligt altijd bij de opdrachtgever. De klant is nu eenmaal koning.”

       

Trend

Distributieruimte wordt tegenwoordig vaker gehuurd in plaats van gekocht. Ook komt het regelmatig voor dat logistiek dienstverleners hun dc’s verkopen aan vastgoedbedrijven om ze vervolgens weer terug te huren: de ‘sale and lease back’ constructies. Huur van logistieke ruimte is volgens de drie heren een duidelijke en blijvende trend. Gebouwen en gebouwbeheer – denk daarbij aan onderhoud en verzekeringen – behoren nu eenmaal niet tot de core-business van een logistieke onderneming. Die kunnen hun tijd en energie beter steken in datgene waar ze echt goed in zijn: logistiek, stellen Alkemade, Weijmans en Wijnker vast.

           

Het enige financiële voordeel van een eigen pand is de waardeontwikkeling op de langere termijn, waarmee het eigen vermogen op de balans toeneemt. Operationeel kun je echter niets met die overwaarde doen, zolang het pand niet wordt verkocht. Met huren ben je veel flexibeler en heb je direct meer financiële armslag voor noodzakelijke (logistieke) investeringen. Je bent beter in staat de snel wijzigende markt te volgen en daarmee je klanten van dienst te zijn. Wijnker mekt nog op dat investeerders vooral zijn geïnteresseerd in een marktconform dc, dat logistiek niet het gewenste maatpak behoeft te zijn, dat het best past bij de activiteiten van de opdrachtgever. In het verleden golden in de logistieke branche huurtermijnen voor een periode van zeven tot tien jaar. Eurinpro biedt volgens Weijmans nu huurtermijnen die een stuk korter zijn: van vijf of zelfs drie jaar.

Reacties: martin.althoff@reedbusiness.nl

        

Kader bij artikel: ADVIES BIJ LOGISTIEKE BOUWPROJECTEN

Ons land telt veel experts op het gebied van logistieke nieuwbouw, die stuk voor stuk prima bedrijfspanden realiseren. Naast de landelijke makelaars in bedrijfsvastgoed kunt u onder andere bij de volgende bedrijven terecht:

Archicom, www.archicom.nl

Denc, www.dencgroup.com

Eurinpro, www.eurinpro.com

Groenewout consultants & engineers, www.groenewout.com

Prologis, www.prologis.nl

Systabo turn-key bouw, www.systabo.nl

Takenaka Netherlands, www.takenaka.nl

Valeres industriebouw, www.valeres.nl

VDR Groep, www.vdrgroep.nl

           

Kader bij artikel: TIJDPAD

Ieder bouwproject is uniek. Toch verloopt de realisering daarvan, ongeacht de grootte van het pand, bij iedereen volgens bepaalde stappen in de tijd. In grote lijnen is de realisatie van een nieuw pand als volgt in de delen: een voorbereidingstijd van één tot twee maanden. Daarna volgt het vergunningentraject, waarvoor doorgaans drie maanden staan.

Voor de bouw moet minimaal een half jaar worden uitgetrokken. Afhankelijk van de grootte van het pand en de complexiteit van de logistieke inrichting kan dat korter of langer zijn. Standaard projecten ter grootte van bijvoorbeeld 10.000 vierkante meter en met niet al te ingewikkelde logistieke inrichting kunnen door sommige uitvoerders nog sneller worden gerealiseerd, maar dan moeten ze wel alle expertise in eigen huis hebben om tijdwinst te boeken en geen onverwachte tegenslagen hebben.

 

Reageer op dit artikel