Verschenen in:   LogistiekKrant Foto / illustratie:   Nee Auteur:   Annelies van Stijn Publicatiedatum:   22 september 2000 Editie:   jaargang 13, nummer 15 Paginanummer:   16

‘In het verleden behaalde rendementen zijn geen garantie voor de toekomst’. Deze waarschuwing galmt tegenwoordig nogal eens door de ether als er weer eens een reclamespotje wordt uitgezonden over beleggen, een vak waar immers de nodige risico’s aan verbonden zijn. Maar aan het enthousiasme van beleggingsmaatschappijen, investeerders en banken te zien, valt het met die risico’s reuze mee, zeker als het gaat om investeringen in de logistieke sector.

Weinig risico’s

Jacques van Dinteren, sectorhoofd economische ontwikkeling en vastgoed bij Buck Consultants International, heeft de interesse voor het investeren in de logistieke sector de afgelopen twee jaar tamelijk snel zien toenemen. Hij vertelt: “Beleggers, investeerders en banken zoeken naar differentiatie in (industrieel) vastgoed omdat ze hun investeringsrisico’s zoveel mogelijk willen spreiden. Dat heeft vier redenen. Ten eerste speelt logistiek een steeds belangrijkere rol in het bedrijfsleven vanwege onder meer het gunstige economische klimaat en de verdere ontwikkeling van e-commerce. Ten tweede scoort logistiek qua rendement hoger dan ander vastgoed, zoals woningen, winkels en kantoren. In vergelijking met ander vastgoed zijn de rendementen bij logistieke gebouwen in het geval van conjuncturele schommelingen stabieler. Ten derde is het einde van het fenomeen uitbesteden nog niet in zicht. Immers, driekwart van alle bedrijven in Europa voert z’n logistieke activiteiten nog altijd zelf uit. Een groot deel zal ervoor kiezen de logistiek uit handen te gaan geven en dat geldt dus ook voor de gebouwen. En ten vierde zijn logistieke gebouwen eenvormiger en tijdlozer dan bijvoorbeeld kantoorpanden. Voor investeerders is dat gunstig.”

Divers pluimage

De talloze organisaties die zich in Nederland op logistiek vastgoed storten zijn van divers pluimage. Uit de hoek van de beleggers komen de laatste tijd met regelmaat berichten van nieuwe aankopen van Eurindustrial NV, een initiatief van en bestuurd door de Vastgoedkompagnie in Zevenaar, en Celexa Real Estate Investment Management in Amsterdam. In de bankwereld wordt momenteel hard aan de logistieke vastgoed-weg getimmerd door bijvoorbeeld NIB Capital in Den Haag.

Wat betreft investeerders, is ‘t het van oorsprong Amerikaanse Prologis dat opduikt op iedere voor logistiek dienstverleners gunstig locatie. Daarnaast zijn er inmiddels enkele gespecialiseerde makelaars, zoals Meeus uit Tilburg, die niet zelf beleggen in logistiek en distributie, maar die deze verhuurders en huurders wel adviseren en bij elkaar brengen, om zodoende van deze lucratieve ‘business’ ook een graantje mee te kunnen pikken.

Goede boterham

Dat er een goede boterham te verdienen is met logistiek vastgoed bewijst Eurindustrial. De in augustus vorig jaar opgerichte vastgoedbeleggingsmaatschappij heeft het belegd vermogen binnen een jaar weten uit te breiden naar circa ƒ 44 miljoen (20 miljoen euro). Volgens directeur Koos Pons kan dat tegen het einde van het jaar wel eens zijn opgelopen tot ƒ 88 miljoen (40 miljoen euro). Hij zegt: “Wij hebben een beleggingsproduct voor institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen. En de belangstelling van hun kant neemt alleen maar toe. Eind mei zijn er bij zeven pensioenfondsen al Eurindustrial-aandelen geplaatst met een waarde van ƒ 24,2 miljoen (11 miljoen euro).”

Mede als gevolg van de redenen die Van Dinteren al schetste, ziet Pons de belangstelling voor logistiek en distributie voorlopig alleen maar toenemen. “Het gaat dan voornamelijk om logistiek dienstverleners die ook VAL-activiteiten, voorraadbeheer en facturering in hun dienstenpakket hebben en dus borg staan voor continuïteit. Schenker BTL is daar een goed voorbeeld van”, aldus Pons. Het is dan ook deze logistiek dienstverlener waarvoor Eurindustrial twee maanden geleden nog een dc (13.500 vierkante meter) heeft aangekocht in Venlo. Het pand was gebouwd door Schenker BTL voor de opslag en distributie van goederen van Océ. Aangezien het beheren van dc’s niet de kernactiviteit is van de logistiek dienstverlener en deze z’n geld beter kan investeren om mee te kunnen groeien met zijn (potentiële) klanten, heeft de onderneming het pand op basis van een zogenoemde ‘sale and lease back’-constructie verkocht aan Eurindustrial. Deze verhuurt het vervolgens weer aan Schenker BTL. Pons: “Het is voor logistieke bedrijven financieel erg aantrekkelijk om hun bedrijfsgebouwen te huren. Nu zitten veel bedrijven met een - zoals wij dat plegen te noemen - te lange balans. Dat betekent dat ze over te weinig eigen vermogen beschikken om zich verder te kunnen ontwikkelen. Door onroerend goed uit de balans te halen, verbetert de onderneming zijn positie voor de financier. Zo stijgen immers de liquide middelen en het rendement.”

Kortstondige relatie

In tegenstelling tot de langdurige ‘relaties’ die beleggingsmaatschappijen aangaan met het logistiek vastgoed waar ze in investeren, doet NIB Capital dat slechts voor een korte periode. Frans van der Lee, account manager bij NIB Capital, legt uit: “Wij zijn een bank en geven kredieten, zoals hypothecaire leningen. Daarnaast participeren we in bepaalde projecten en worden we initiatiefnemer en mede-eigenaar. Aangezien wij niet, zoals beleggingsmaatschappijen, voor een lange tijd beschikken over grote sommen geld, trekken wij ons vrij snel - als het pand eenmaal wordt verhuurd - terug uit een project.”

Onlangs is NIB Capital onder de naam Interlocus Development een joint venture aangegaan met IBC en Grontmij Bouw & Vastgoed. Gezamenlijk zullen zij in de toekomst hoogwaardige bedrijventerreinen gaan ontwikkelen en exploiteren.

Gouden greep

Een bedrijf dat vanuit een compleet andere filosofie dan beleggers en banken investeert in logistiek vastgoed, is Prologis Nederland. “Voor ons is het aankopen van vastgoed geen doel, maar een middel om onze klanten, grote logistiek dienstverleners, te helpen bij de groei en ontwikkeling van hun bedrijf. Wij kopen dan ook geen logistieke gebouwen op, maar bouwen ze zelf volgens onze standaard. We willen onze klanten op een herkenbare manier goede en functionele gebouwen bieden. Wij zijn een facilitair bedrijf met inmiddels 18 miljoen vierkante meter gebouwen over de hele wereld”, aldus Robin von Weiler, managing director Prologis Europe.

Prologis is gestart in de tijd dat uitbesteden ‘in’ raakte en dat was dus een gouden greep. Het bedrijf voert een pro-actief beleid. Nog voordat er definitieve klanten zijn gevonden voor een bepaald gebouw, staat het er al. Von Weiler: “Aangezien wij voor logistiek dienstverleners op zeer strategische locaties staan, durven we dat risico gerust te lopen en hebben we nooit problemen om klanten te vinden. En ook de gemeenten die hun grond aan ons verkopen, weten dat we snel grote klanten hebben. En als er eens een klant vertrekt, dan hebben we zo weer een nieuwe. Want de panden en de locaties zijn goed. Bovendien zijn we goede beheerders. Als er problemen zijn, zoals lekkages of ander gedoe, dan staan we er direct. Bij beleggers gaat dat er wel eens anders aan toe”. Prologis heeft in Nederland inmiddels een kleine 400.000 vierkante meter gebouwen staan. Onlangs kwam het bedrijf nog in het nieuws met het binnenhalen van expediteur Bax/Global die zich gaat vestigen in het Prologis-pand op Moerdijk.

Van wielen naar VAL

En logistiek dienstverleners...? Die laten zich deze investerings’gekte’ graag aanleunen. Rynart is daar een voorbeeld van. Financieel directeur Arno Verbeek vertelt: “We zijn van origine een transportbedrijf, maar wilden op een gegeven moment van wielen naar hogere logistieke dienstverlening, zoals warehousing en VAL. Aangezien je daarvoor in korte tijd veel moet investeren in magazijntechnologie en IT, is het een must dat geld niet te hoeven steken in gebouwen, iets waar we overigens ook weinig vanaf weten. Vandaar dat het voor ons ideaal is om vastgoed te kunnen huren.”