Van de top vijf beste landen in Europa voor bedrijfs- en logistieke ruimte liggen er drie in Centraal-Europa. Dit staat in het European Distribution Report 2008, een tweejaarlijks onderzoeksrapport van de internationale vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Nederland staat tweede.
De toppositie op de ranglijst van dit jaar wordt wederom ingenomen door België. Op de tweede plaats staat Nederland, gevolgd door Hongarije, Tsjechië en Polen. Slowakije staat op de 9e plaats en is de hoogst genoteerde nieuwkomer.
25 landen
Het European Distribution Report 2008 vergelijkt logistieke locaties in 25 landen. In voorgaande edities waren dit er nog 15, maar vanwege de uitbreiding van de Europese Unie en de groei van internationale handel liggen de meeste nieuwe locaties aan de oostkant van Europa.
De ranglijst is samengesteld op basis van een analyse van gewogen factoren zoals huurprijzen, loonkosten, verkeersdrukte, de grootte van de markt per type vrachtvervoer, nabijheid van belangrijke afzetmarkten en bevolkingsdichtheid (zie noot voor de redactie).
Centraal- en Oost-Europa populair
De steeds welvarender landen zoals Polen, Tsjechië en Hongarije zijn populair als logistieke en distributielocatie. Fabrikanten vestigen zich hier niet meer alleen omdat de kosten hier lager liggen, maar ook om de lokale markten te kunnen bedienen. Ook de expansie van de retailindustrie zorgt voor meer vraag naar logistieke ruimte op deze locaties. Nieuwe toetreders tot de EU, zoals Roemenië en Bulgarije, zijn vanwege de lage loonkosten en goedkope grond vooral populair bij bedrijven die kosten willen besparen.
Volwassen knooppunten
Cedric Montanus, hoofd Industrial van Cushman & Wakefield in Nederland, zegt: "Het is geen verrassing dat landen in Centraal-Europa zijn gestegen op de ranglijst. We zien dat deze locaties zich langzaam maar zeker ontwikkelen naar volwassen logistieke knooppunten. De vraag naar logistieke ruimte wordt gedreven door de groeiende vraag van de steeds rijker wordende consumenten in de regio en doordat de rol van producenten toeneemt in de economie."
Focus op West-Europa
De meeste activiteiten blijven echter plaatsvinden in landen als het Verenigd Koninkrijk, België, Nederland, Frankrijk, België en Duitsland. Hier liggen de belangrijkste havens en luchthavens voor vrachtvervoer en in termen van algemene grootte domineren deze locaties de Europese logistieke markt. De vijf hoogste huren voor bedrijfs- en logistieke ruimte zijn dan ook te vinden op West-Europese locaties: Londen (Heathrow), Dublin, Barcelona, Stockholm en Amsterdam (Schiphol).
Vooral voor bedrijven die zich in een Pan-Europees centrum willen vestigen blijven de volwassen markten van de Benelux, Frankrijk en Duitsland geliefd.
België en Nederland aan top
Twee volwassen logistieke markten staan bovenaan de ranglijst. België staat wederom aan top, hoofdzakelijk vanwege de lage vastgoed- en bouwkosten en de gunstige ligging ten opzichte van afzetmarkten. Daarentegen heeft België wel hoge grondprijzen vergeleken met andere Europese landen en heeft het land steeds meer last van verkeersdrukte.
Nederland tweede
Nederland staat op de tweede plaats en scoort goed vanwege de efficiëntie van de transportsector. Montanus: "Nederland neemt nog steeds een prominente plek in op de West-Europese logistieke markt, ook al is de verkeersdrukte een toenemend probleem, zijn de loonkosten hoog en is er een tekort aan gekwalificeerd personeel. Maar door de groei van het goederenvervoer via de haven van Rotterdam en luchthaven Schiphol kan Nederland nog steeds ruimschoots de concurrentie aan met andere landen in Europa. Daarnaast hebben de logistieke hotspots in het Zuiden van Nederland de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt en hebben veel grote logistieke dienstverleners zich daar gevestigd."
Supply chain management steeds belangrijker
Montanus: "Door de voortschrijdende globalisering wordt supply chain management steeds belangrijker voor bedrijven. Ze blijven zoeken naar efficiencyverbeteringen en een betere prijs-kwaliteitverhouding waardoor de activiteit hoog blijft op de Europese logistieke markten. De sector gaat door met uitbreiden en zoekt continue naar mogelijkheden om zich aan te passen aan de fluctuerende en toenemende internationale vraag van bedrijven en de voortdurende stijging van de olieprijzen."
Vooruitzichten
De vooruitzichten voor de Europese logistieke markt zijn onzeker. De explosieve groei van de afgelopen twee jaar in de Centraal- en Oost-Europese regio die van grote invloed was op de markt, kan afvlakken o.a. omdat de effecten van de kredietcrisis langzaam door Europa sijpelen. Als gevolg van de mindere economische groei blijven huurders zoeken naar manieren om kosten te besparen en efficiency te verbeteren. De vraag naar kwalitatief hoogstaande ruimte zal echter niet afnemen.
Huur
De toekomstige huurontwikkeling hangt af van een onzekere vraag. Op de kernmarkten blijven de huren stabiel door een achterblijvende opname, het relatief lage aanbod van hoogwaardige logistieke ruimte en beschikbare grond voor ontwikkelingen en de daaraan gekoppelde hoge grondprijzen. Secundaire markten kunnen ondanks de huidige populariteit, achteruit gaan vanwege de fluctuerende vraag.
De verbetering van de infrastructuur, en dan vooral in Centraal- en Oost-Europa, is cruciaal voor een verdere ontwikkeling van de sector. Met de stijgende brandstofprijzen kunnen andere manieren van transport, over water en spoor, in toenemende mate gebruikt worden als alternatief voor wegverkeer.